Lãi vay thả nổi 13 - 15%, nhà đầu tư bất động sản còn sức gồng bao lâu?

Sau giai đoạn lãi suất ưu đãi phổ biến khoảng 6,5 - 8,5%/năm trong năm 2024 - 2025, nhiều người vay mua nhà bắt đầu đối diện áp lực lớn hơn khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi. Mặt bằng lãi suất này hiện có thể lên 13 - 15%/năm, tùy khách hàng và khoản vay.

Điều đáng lo ngại là áp lực trả nợ tăng lên trong khi thanh khoản bất động sản suy yếu. Người vay không dễ bán tài sản để thu hồi vốn, còn việc tiếp tục nắm giữ đồng nghĩa phải duy trì khoản trả ngân hàng lớn hơn trước.

Tại chương trình Data Talk | Market Insight với chủ đề Bất động sản khó bán – Giữ tiếp, cắt lỗ hay chờ cơ hội? do Công ty dữ liệu – tài chính WiGroup và VIF đồng sản xuất, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, đã phân tích áp lực lãi vay và khả năng chống chịu tài chính của nhà đầu tư.

Cùng thu nhập 60 triệu đồng, khả năng gồng nợ khác nhau

Theo ông Kiên, không có một tỷ lệ cố định giữa khoản trả ngân hàng và thu nhập có thể áp dụng cho tất cả người vay. Khả năng chống chịu phải được đánh giá dựa trên tình hình tài chính cụ thể của từng gia đình.

Một ví dụ được chuyên gia đưa ra là hai gia đình cùng có thu nhập 60 triệu đồng mỗi tháng nhưng khả năng duy trì khoản vay lại khác nhau đáng kể.

Gia đình thứ nhất có chi phí sinh hoạt khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng, chẳng hạn con cái học trường công. Khi khoản trả ngân hàng tăng, gia đình này mất đi phần tiền dự phòng và khoản tích lũy trước đây nhưng vẫn có thể duy trì việc trả nợ.

Trong khi đó, gia đình thứ hai cũng có thu nhập 60 triệu đồng nhưng chi phí sinh hoạt lên tới 40 triệu đồng do có con học trường quốc tế và mức chi tiêu cao hơn. Khi khoản trả ngân hàng tăng, gia đình có thể thiếu hụt khoảng 15 - 20 triệu đồng mỗi tháng.

Ông Kiên cho rằng “dù tỷ lệ khoản trả ngân hàng trên thu nhập có thể tương tự nhau, chi phí sinh hoạt sẽ quyết định rất nhiều đến khả năng chống chịu”.

Nguồn tiền tích lũy cũng là yếu tố tạo ra khác biệt. Theo ông Kiên, giả sử hai người đều có 200 - 300 triệu đồng tiền tích lũy để duy trì khoản vay nhưng người vẫn cân đối được thu nhập và chi tiêu sẽ có khả năng chống chịu tốt hơn người đã thiếu hụt tiền mỗi tháng.

Chuyên gia nhấn mạnh người vay cần xác định rõ khoản thiếu hụt hàng tháng và đối chiếu với số tiền dự phòng hiện có. Nếu thu nhập thường xuyên không đủ bù đắp chi phí, tiền tích lũy chỉ giúp kéo dài thời gian duy trì khoản vay chứ không giải quyết được tình trạng mất cân đối dòng tiền.

Dự phòng 6 tháng có thể đã quá sát với bất động sản

Một rủi ro khác mà người vay cần tính đến là thời gian bán tài sản. Khác với chứng khoán hay vàng, bất động sản không phải loại tài sản có thể chuyển thành tiền nhanh chóng khi chủ sở hữu cần xử lý khoản vay. Ông Kiên lưu ý “đối với bất động sản, dự phòng 6 tháng đôi khi đã là quá sát”.

Theo chuyên gia, khi xây dựng phương án tài chính, nhà đầu tư cần sử dụng mặt bằng lãi suất thực tế để tính ngược khả năng trả nợ trong bao nhiêu tháng. Trước đây, nhiều người lập kế hoạch đầu tư dựa trên lãi suất ưu đãi khoảng 6 - 8%/năm và lãi suất thả nổi 9 - 11%/năm. Tuy nhiên ở hiện tại, lãi suất cố định có thể khoảng 10%, còn lãi suất thả nổi lên 13 - 15%.

Ngay cả trong trường hợp lãi suất giảm, mức giảm trong ngắn hạn cũng chưa chắc đủ để đưa chi phí vay trở lại mặt bằng trước đây. Vì vậy, nhà đầu tư không nên tiếp tục sử dụng giả định lãi suất thấp để tính hiệu quả khoản đầu tư đã thực hiện.

Áp lực còn có thể lan sang hoạt động kinh doanh của người vay. Theo ông Kiên, nhiều nhà đầu tư bất động sản đồng thời là chủ doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh và có những khoản vay phục vụ hoạt động của doanh nghiệp.

Nếu phát sinh nợ xấu từ khoản vay bất động sản, các khoản vay phục vụ hoạt động kinh doanh của họ cũng có thể bị ảnh hưởng. Khi đó, rủi ro không còn giới hạn ở một tài sản mà có thể tác động đến hoạt động kinh doanh và nguồn thu nhập của gia đình.

Đây là lý do chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần đánh giá đồng thời toàn bộ nghĩa vụ nợ, thay vì chỉ nhìn vào khoản vay mua bất động sản.

Không nên kỳ vọng định giá lại tài sản để vay thêm

Một trong những cách xoay xở mà nhà đầu tư từng sử dụng là chờ tài sản tăng giá, sau đó đề nghị ngân hàng định giá lại để vay thêm tiền, lấy khoản vay mới duy trì khoản vay cũ. Tuy nhiên, ông Kiên cho rằng nhà đầu tư cần từ bỏ kỳ vọng này trong bối cảnh hiện nay.

“Ở thời điểm hiện tại, nên bỏ tư tưởng này. Tài sản giữ được giá đã là may mắn, không nên kỳ vọng ngân hàng sẽ định giá tăng để có thể vay thêm”, ông nói.

Theo chuyên gia, việc tiếp tục vay mới để gồng khoản vay cũ không phải phương án có thể dựa vào một cách chắc chắn. Nhà đầu tư cần tính toán khả năng trả nợ trên dòng tiền hiện có, thay vì mặc định ngân hàng sẽ tiếp tục cấp thêm vốn khi tài sản được định giá cao hơn.

Rủi ro đặc biệt lớn với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao và dựa vào kỳ vọng tăng giá trong thời gian ân hạn nợ gốc.

Ông Kiên dẫn ví dụ một tài sản trị giá 10 tỷ đồng. Theo cách đầu tư thông thường, người mua cần có khoảng 5 - 7 tỷ đồng vốn tự có. Tuy nhiên, có trường hợp nhà đầu tư chỉ có 1 - 2 tỷ đồng, phần còn lại vay ngân hàng. Họ được ân hạn nợ gốc trong 1 - 2 năm đầu và kỳ vọng bán tài sản từ 10 tỷ đồng lên 11 - 12 tỷ đồng để thu lợi nhuận.

Sau hai năm không bán được tài sản, người mua bắt đầu phải trả nợ. Với khoản vay 7 - 8 tỷ đồng, số tiền phải trả mỗi tháng có thể lên khoảng 100 triệu đồng. Theo ông Kiên, “đây không hẳn là đầu tư bất động sản mà là một cuộc chơi tài chính”. Và đây cũng là nhóm có nguy cơ phải giảm giá mạnh để xử lý khoản vay, bởi nếu không bán được tài sản, họ có thể đối diện nguy cơ bị ngân hàng phát mãi.

Với những người đã vay mua bất động sản trong giai đoạn 2024 - 2025, ông Kiên cho rằng đây là lúc cần đánh giá lại năng lực tài chính cá nhân, thay vì chỉ chờ lãi suất giảm hoặc kỳ vọng giá tài sản phục hồi.

Một ví dụ khác được chuyên gia đưa ra là gia đình mua căn hộ 6 tỷ đồng, vay ngân hàng 3 tỷ đồng. Trước đây, mỗi tháng gia đình trả ngân hàng khoảng 22 triệu đồng, còn lại 38 triệu đồng cho sinh hoạt. Với mức chi tiêu thực tế 30 triệu đồng, gia đình vẫn tích lũy được 8 triệu đồng mỗi tháng.

Tuy nhiên, khi khoản trả ngân hàng tăng lên khoảng 40 triệu đồng, gia đình không còn khoản tích lũy mà còn thiếu khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng so với mức chi tiêu trước đó. Trong tình huống này, việc rà soát và cắt giảm chi phí trở thành một phần của phương án xử lý khoản vay.

Ông Kiên kể trường hợp gia đình nói trên đã kịp chuyển con từ trường quốc tế sang trường công trong dịp nghỉ hè. Trước đây, học phí khoảng 15 - 17 triệu đồng mỗi tháng; sau khi chuyển trường, học phí còn khoảng 2 triệu đồng. Cộng thêm chi phí học tiếng Anh, tổng khoản chi này vào khoảng 6 triệu đồng. Nhờ điều chỉnh chi tiêu đúng thời điểm, gia đình có thể cân đối lại dòng tiền và bù đắp khoản thiếu hụt hàng tháng.

Từ ví dụ này, chuyên gia nhấn mạnh thời điểm đưa ra quyết định cũng rất quan trọng. Có những khoản chi phí chỉ có thể điều chỉnh trong một khoảng thời gian nhất định. Nếu bỏ lỡ, người vay có thể không còn lựa chọn phù hợp.

“Dù xử lý theo phương án nào cũng cần cố gắng tránh để khoản vay chuyển sang nhóm nợ xấu”, ông Kiên lưu ý. Bởi khi khoản vay bị chuyển nhóm, người vay không chỉ gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng mới mà còn có thể đối diện nhiều hệ lụy khác. Quan trọng hơn, khoản đầu tư vốn được kỳ vọng cải thiện chất lượng cuộc sống có thể trở thành gánh nặng đối với cả gia đình.

Trong bối cảnh lãi suất thả nổi ở mức 13 - 15%/năm và bất động sản chưa dễ thanh lý, bài toán của nhà đầu tư không còn đơn thuần là chờ giá tăng hay chờ lãi suất giảm. Điều cần làm trước tiên là xác định chính xác khả năng trả nợ, thời gian dự phòng và giới hạn tài chính của bản thân.

Ông Kiên cho rằng nhà đầu tư cần nhìn nhận đây là một bài kiểm tra về năng lực tài chính. Nếu đã tiến gần giới hạn chịu đựng, việc bảo đảm an toàn tài chính cần được ưu tiên hơn kỳ vọng lợi nhuận.