Nguy cơ thị trường bất động sản tắc nghẽn thanh khoản sau đề xuất đánh thuế mới

Giữ bất động sản trong thời gian càng ngắn thì thuế càng cao

Trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) mới nhất, Bộ Tài chính đề xuất hai phương pháp xác định thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Trong trường hợp người bán có thể xác định rõ giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp tính thuế 20% trên phần thu nhập chịu thuế - được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan.

Trường hợp không xác định được giá mua cùng các khoản chi phí liên quan, thuế TNCN sẽ được tính trực tiếp trên giá chuyển nhượng, áp dụng theo biểu thuế suất lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ tài sản: 10% cho thời gian nắm giữ dưới 2 năm; 6% cho thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm; 4% cho thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm; 2% cho thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên hoặc có nguồn gốc từ thừa kế.

Nội dung đề xuất tại Dự thảo lần này đã có điều chỉnh so với nội dung được Bộ Tài chính gửi Quốc hội vào đầu tháng 5. Thời điểm đó, Bộ Tài chính cho biết cơ quan đã nghiên cứu hai phương án, trong đó phương án 1 là tính thuế 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản (tương tự Dự thảo hiện nay) nếu xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản đó. Còn phương án 2 là tính thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng nếu người bán không thể xác định các chi phí đầu vào.

Nguy cơ tắc nghẽn thanh khoản thị trường

Trao đổi với người viết, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết nội dung đề xuất tại Dự thảo mới đã đánh đúng trọng tâm, đúng đối tượng mục tiêu: Nhà đầu tư ngắn hạn và lướt sóng - nhóm chiếm tỷ trọng lớn trong lực cầu thị trường. 

Việc đánh thuế bất động sản cao trên lãi mua bán ngắn hạn là phù hợp nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, hướng đến một thị trường đầu tư ổn định, dài hạn, đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực tế và tăng thu ngân sách.

Phân khúc sẽ chịu tác động mạnh nhất là đất nền và căn hộ chung cư - loại hình đầu tư ưa thích và được lựa chọn phổ biến của nhóm nhà đầu tư cá nhân.

Những nhà đầu tư đất nền, căn hộ nằm trong đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp có thể đua nhau bán tài sản trong tâm lý lo ngại đề xuất được áp dụng, muốn giao dịch trước thời điểm chính sách mới có hiệu lực thi hành.

Khi đó, giá giao dịch các sản phẩm này trên thị trường có thể giảm và thị trường sẽ rơi vào trạng thái tắc nghẽn thanh khoản bởi các nhà đầu tư mới cũng nắm được thông tin đề xuất chính sách đánh thuế mới. Họ biết rõ mình mua với mục đích đầu tư hay ở nên xu hướng chung của nhóm người mua này là giữ tâm lý phòng thủ, quan sát thêm diễn biến thị trường.

Riêng đối với nhóm khách hàng mua nhà cho nhu cầu ở thực chắc chắn sẽ không bị ảnh hưởng bởi chính sách này.

Theo ông Tuấn, mức thuế đang được đề xuất ở bậc cao nhất là 10% cho thời gian nắm giữ bất động sản dưới 2 năm vẫn là cao, gấp 5 lần so với với mức thuế 2% hiện hành. Thực tế vẫn có những trường hợp mua lỗ, bán lỗ thật như trường hợp một người mua một căn nhà phố ở trung tâm TP HCM trong hai năm nhưng giá đứng yên, đến khi bán tài sản này chủ sở hữu phải chịu thêm thuế 10%.

Thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải quan giai đoạn khó khăn kéo dài, các giao dịch gần như đóng băng và đến hiện tại vừa hồi phục được một phần. Việc xác định chính xác giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng là một thách thức lớn, đặc biệt đối với những tài sản được mua từ nhiều năm trước.

Do vậy, ông Tuấn cho rằng nếu áp dụng đề xuất của Bộ Tài chính vào thời điểm này là còn quá sớm. Thay vào đó, nên áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ khi đáp đứng được hai điều kiện: Thị trường bất động sản đã đi vào trạng thái ổn định, cân bằng hơn và đã xây dựng được cơ sở dữ liệu để xác định được giá bán.