'Công nghệ có thể copy, nhưng chất xám phân tích thì không' - CoFounder Mapdy.vn kể chuyện làm nền tảng Location Intelligence đầu tiên của người Việt

Điều gì đã thôi thúc ông và các cộng sự xây dựng Mapdy.vn?

Mapdy bắt đầu từ những cuộc trao đổi giữa tôi và anh Minh Phan, đồng sáng lập nền tảng, người đã có khoảng 15 năm làm việc trong lĩnh vực mặt bằng bán lẻ. Tôi từng phụ trách phát triển mặt bằng cho The Coffee Bean & Tea Leaf giai đoạn 2014-2016, sau đó chuyển sang vận hành và tư vấn F&B. Từ hai góc nhìn đó, chúng tôi nhận ra Location Intelligence không phải khái niệm mới, nhưng thị trường Việt Nam vẫn thiếu một công cụ được xây dựng sát với quy trình ra quyết định của người trực tiếp mở và vận hành điểm bán.

Nhóm sáng lập vì vậy quyết định đầu tư vào cả công nghệ lẫn dữ liệu. Đội ngũ kỹ thuật chịu trách nhiệm xây dựng và duy trì hệ thống; còn nhóm chuyên môn tập trung chuẩn hóa dữ liệu và chuyển dữ liệu thành những chỉ dấu có ích cho việc lựa chọn vị trí.

Ban đầu, chúng tôi nghĩ đây chủ yếu là một bài toán thu thập dữ liệu. Khi bắt tay làm mới thấy phần khó nhất nằm ở việc chuẩn hóa, kiểm tra, cập nhật và đặt dữ liệu vào đúng bối cảnh kinh doanh. Có thời điểm cả đội làm việc xuyên Tết để hoàn thiện nền tảng.

Nếu giải thích ngắn gọn cho độc giả chưa từng nghe đến Mapdy.vn, đây là nền tảng như thế nào, thưa ông?

Mapdy.vn là nền tảng Location Intelligence dành cho các doanh nghiệp F&B, bán lẻ và dịch vụ đang cân nhắc mở điểm. Khi xem một mặt bằng, người ra quyết định thường nhìn thấy giá thuê, diện tích, mặt tiền và lưu lượng quan sát được. Họ khó có ngay bức tranh về quy mô và cơ cấu dân cư ước tính, hệ thống đối thủ, trường học, văn phòng, chung cư hay các điểm tạo nhu cầu trong vùng tiếp cận.

Mapdy tập hợp các lớp dữ liệu đó trên bản đồ để người dùng sàng lọc vị trí bằng bằng chứng trước khi đi khảo sát. Công cụ không thay thế khảo sát thực địa; nó giúp đội ngũ biết điểm nào đáng đi sâu, cần kiểm tra giả định nào và nên ưu tiên thời gian ở đâu.

Chẳng hạn, một thương hiệu mẹ và bé cần đánh giá mức độ phù hợp của tệp gia đình trẻ, mật độ chung cư, trường học và các thương hiệu cùng ngành trong khu vực. Sau bước sàng lọc trên bản đồ, đội phát triển vẫn phải xuống hiện trường để kiểm tra khả năng tiếp cận, đường một chiều, vị trí cùng chiều lưu thông, chỗ đỗ xe, hiện trạng công trình và chi phí cải tạo.

Giá trị lớn nhất nằm ở việc thu hẹp danh sách. Thay vì khảo sát sâu mọi mặt bằng được giới thiệu, doanh nghiệp có thể loại sớm các vị trí không phù hợp và tập trung nguồn lực vào những điểm có tín hiệu tốt hơn.

Nguồn dữ liệu dân cư mà nền tảng sử dụng được xây dựng như thế nào?

Dữ liệu nền của chúng tôi được xây dựng từ các bộ số liệu công khai, trong đó có Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019. Từ dữ liệu gốc, đội ngũ thực hiện nội suy và phân bổ theo không gian để phục vụ phân tích theo khu vực. Vì vậy, các con số trên nền tảng cần được hiểu là ước tính phục vụ ra quyết định, không phải số đếm dân cư theo thời gian thực hay số liệu thống kê chính thức tại từng tọa độ.

Còn dữ liệu về chuỗi cửa hàng và các điểm quan tâm trên bản đồ được thu thập ra sao?

Đối với các điểm quan tâm (POI), đội ngũ tổng hợp từ nguồn công khai của thương hiệu và các nguồn hợp pháp, sau đó chuẩn hóa tên, địa chỉ, danh mục, tọa độ và loại bỏ trùng lặp. Dữ liệu được rà soát định kỳ vì mạng lưới cửa hàng thay đổi liên tục. Hiện các nhóm dữ liệu bao gồm chuỗi F&B, bán lẻ, dịch vụ, giải trí; chung cư, văn phòng; trường học, y tế và khu công nghiệp.

Đây cũng là công cụ phục vụ công việc nghiên cứu thị trường của tôi. Khi quan sát mạng lưới điểm bán theo thời gian, chúng tôi có thể theo dõi hướng mở rộng của các chuỗi, mức độ tập trung cạnh tranh và những khoảng trống thị trường cần nghiên cứu thêm. Điều quan trọng không chỉ là biết một thương hiệu đang ở đâu, mà là hiểu sự hiện diện đó có ý nghĩa gì trong bối cảnh dân cư, giao thông và nhu cầu của từng khu vực.

Trải nghiệm nào trong quá trình phát triển và vận hành điểm bán khiến ông thấy thị trường cần một công cụ như Mapdy?

Trước đây, để đánh giá một vị trí, đội ngũ phải khảo sát vào nhiều khung giờ và nhiều ngày khác nhau; tự đánh dấu đối thủ trên bản đồ; quan sát lưu lượng; rồi ghép các dữ kiện lại để dự báo khả năng kinh doanh. Quy trình đó vẫn cần thiết ở giai đoạn thẩm định cuối, nhưng nếu áp dụng cho mọi mặt bằng ngay từ đầu thì rất tốn thời gian và nhân lực.

Chi phí khảo sát cũng tăng nhanh khi doanh nghiệp phải bố trí nhiều người cho ca sáng, ca tối, ngày thường và cuối tuần. Với một chuỗi lớn, đây là khoản đầu tư có thể tổ chức được; còn với doanh nghiệp nhỏ, việc làm bài bản thường khó hơn.

Mapdy tập trung vào bước tiền khảo sát: giúp người dùng nhìn nhanh tệp khách hàng ước tính, môi trường cạnh tranh và các yếu tố tạo nhu cầu, từ đó quyết định vị trí nào đáng đưa vào danh sách khảo sát sâu.

Với môi giới bất động sản thương mại, cách làm cũng tương tự. Thay vì đưa khách đi xem một danh sách dài, môi giới có thể dùng tiêu chí ngành hàng để sàng lọc trước các tuyến đường và khu vực phù hợp. Tuy nhiên, kết luận cuối cùng vẫn cần kiểm chứng tại hiện trường và đối chiếu với điều kiện thuê.

Nhiều doanh nghiệp nhỏ cho rằng nghiên cứu vị trí bài bản chỉ dành cho các chuỗi có ngân sách lớn. Công nghệ có thể thay đổi điều này như thế nào?

Công nghệ giúp hạ chi phí tiếp cận dữ liệu và chuẩn hóa một phần quy trình ra quyết định. Một chủ quán có thể bắt đầu từ những câu hỏi rất thực tế: khu vực này thiên về dân cư hay văn phòng; nhu cầu mạnh vào ban ngày hay buổi tối; đối thủ đang tập trung ở đâu; bán kính phục vụ có phù hợp với mô hình hay không. Khi câu hỏi được đặt đúng, chuyến khảo sát thực địa cũng có mục tiêu rõ ràng hơn.

Ngoài dữ liệu dân cư và bản đồ đối thủ, Mapdy.vn hỗ trợ phân tích vùng tiếp cận như thế nào?

Người dùng có thể xem vùng tiếp cận theo thời gian di chuyển bằng đi bộ, xe máy hoặc ô tô. Ví dụ, trong 5 hoặc 10 phút từ một vị trí, hệ thống cho biết khu vực có thể tiếp cận và các điểm quan tâm nằm trong vùng đó. Với F&B, đây là cách nhìn về tệp khách có khả năng ghé cửa hàng; với logistics, đó có thể là phạm vi giao hàng. Kết quả là một lớp tham chiếu để so sánh vị trí, không phải cam kết về lưu lượng hay doanh thu.

Xin ông cho biết kế hoạch phát triển sản phẩm của Mapdy.vn trong thời gian tới là gì?

Chúng tôi đang phát triển hai lớp sản phẩm. Data Report phục vụ bước sàng lọc nhanh; Location Intelligence Report (LIR) đi sâu hơn vào tệp khách hàng, cạnh tranh, rủi ro vị trí và các giả định kinh doanh cần kiểm chứng. Bên cạnh nhu cầu mua theo từng điểm, Mapdy cũng xây dựng các gói sử dụng theo tháng cho đội ngũ thường xuyên nghiên cứu và so sánh nhiều khu vực.

Trong dài hạn, mục tiêu của Mapdy là trở thành một công ty dữ liệu phục vụ nghiên cứu thị trường và tư vấn cho ngành bán lẻ, F&B và dịch vụ. Nền tảng sẽ tiếp tục mở rộng dữ liệu, tự động hóa báo cáo và phát triển các mô hình phân tích điểm bán. Chúng tôi ưu tiên độ tin cậy của dữ liệu và khả năng giải thích kết quả hơn là đưa ra một điểm số thay cho mọi quyết định của người dùng.

Công nghệ có thể được sao chép. Theo ông, lợi thế cạnh tranh bền vững của Mapdy nằm ở đâu?

Công nghệ có thể được sao chép, nhưng dữ liệu sạch, được cập nhật liên tục và đặt đúng vào bối cảnh ngành thì cần rất nhiều thời gian. Lợi thế của Mapdy nằm ở sự kết hợp giữa nền tảng công nghệ, quy trình dữ liệu và kinh nghiệm thực chiến của những người từng phát triển, vận hành điểm bán. Chúng tôi không muốn chỉ đưa cho khách hàng một bản đồ; điều quan trọng hơn là giúp họ hiểu dữ liệu đang nói gì và đâu là giả định vẫn phải kiểm chứng ngoài thực địa.