Siết tín dụng, những dòng vốn nào đang đổ vào thị trường BĐS?

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc NHNN siết tín dụng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như giao dịch trên thị trường bất động sản. (Ảnh: Dân trí)

Ngay từ thời điểm cuối năm 2018, nhiều chuyên gia đã dự báo năm 2019 là một năm đầy thách thức đối với các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) khi mà dòng vốn tín dụng bị siết lại. Thực tế, đã gần qua hết năm, thị trường tuy có ảm đạm nhưng sự khó khăn về nguồn vốn không phải là yếu tố duy nhất tác động đến toàn bộ thị trường.

Thị trường BĐS năm 2019 chịu tác động bởi nhiều yếu tố, trong đó có các chính sách về kinh tế vĩ mô, cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc, sự thay đổi một số chính sách của Nhà nước,…

Với chính sách thắt chặt tài chính từ phía Ngân hàng Nhà nước, các doanh nghiệp địa ốc lớn cũng khó khăn hơn trong việc triển khai và thi công dự án. Thêm vào đó, việc thanh tra, rà soát dự án kéo dài khiến cho nguồn cung căn hộ sụt giảm mạnh ở cả 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP HCM.

Theo số liệu của Hội môi giới BĐS Việt Nam, năm 2019, TP HCM chỉ có khoảng 5 dự án được phê duyệt chủ trương và 32 dự án được cấp phép đủ điều kiện đưa vào thị trường.

Riêng trong quí III có 8 dự án được cấp phép đưa vào thị trường, trong đó có 1 dự án của Vingroup cung cấp phần lớn sản phẩm, còn lại 7 dự án chỉ chiếm gần 50% còn lại. Cơ cấu sản phẩm cũng bị mất cân đối. Đặc biệt là thị trường TP HCM mất hẳn nguồn cung sản phẩm cho giá rẻ, bình dân.

Có 10 nguồn vốn đang dịch chuyển vào thị trường BĐS

Chia sẻ tại Diễn đàn BĐS thường niên lần thứ 2 diễn ra mới đây tại Hà Nội, PGS.TS Trần Kim Chung, Viện phó Viện nghiên cứu và quản lí kinh tế trung ương (CIEM) cho biết, hiện đang có 10 nguồn vốn cơ bản dịch chuyển vào thị trường BĐS.

10 nguồn vốn này bao gồm vốn FDI, vốn tín dụng, vốn từ phát hành trái phiếu, vốn gián tiếp nước ngoài thông qua M&A, kiều hối, vốn tư nhân đầu tư qua PPP, vốn nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào bất động sản phái sinh, vốn từ thị trường chứng khoán, vốn đầu tư công và vốn của các nhà đầu tư tiềm năng.

Cụ thể, đối với nguồn vốn FDI, ông Chung cho biết, số liệu 18 tháng gần nhất cho thấy gia tăng rõ rệt. Trong 10 tháng năm 2019, vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực BĐS đạt 2,98 tỉ USD, chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng kí.

Trong bối cảnh vốn tín dụng khó khăn hơn, vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang trở thành một "lối thoát" cho các doanh nghiệp BĐS và có sự tăng trưởng hết sức mạnh mẽ.

Trong 8 tháng, bất động sản là lĩnh vực có các doanh nghiệp tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp đông đảo nhất với 44/108 doanh nghiệp. Tổng lượng chào bán là 47.804 tỉ đồng (huy động được 36.946 tỉ đồng).

Đối với nguồn vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài (thông qua M&A), thống kê đến thời điểm hiện tại, số thương vụ được ghi nhận là 41 (trong tổng 58 thương vụ). Baker McKenzie dự báo năm 2020 sẽ có khoảng 55 dự án M&A, với tỉ lệ 30:70 ứng với doanh nghiệp trong nước và các thương vụ có vốn nước ngoài.

Đối với dòng kiều hối, ông Chung cho biết Việt Nam đã trở thành một trong 10 quốc gia nhận kiều hối lớn nhất thế giới. Kiều hối đạt đỉnh vào năm 2018 với 18,9 tỉ USD. Năm nay, lượng kiều hối ước đạt 16,7 tỉ USD.

Ông Chung cho rằng, lượng kiều hối vẫn đang được kì vọng ổn định và đóng góp một phần tích cực vào phát triển thị trường BĐS.

Đối với luồng vốn tư nhân vận hành vào cơ sở hạ tầng theo phương thức PPP, theo ông Chung, nguồn vốn này đang bắt đầu trỗi dậy. Chính phủ cho biết đến nay đã có 336 dự án PPP đã kí kết hợp đồng, huy động hơn 1,6 triệu tỉ đồng vào đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng quốc gia.

Đối với luồng tiền vận hành vào thị trường BĐS phái sinh (condotel, officetel…), luồng tiền này phát sinh vào khoảng năm 2013 và bùng lên trong giai đoạn 2015 – 2018. Tuy nhiên, vì không có biến chuyển chính sách đối với các sản phẩm BĐS phái sinh, vì thế luồng tiền này trở thành luồng tiền đầu tư mạo hiểm.

"Hiện nay, một mặt, luồng tiền không vận hành mạnh vào mảng thị trường này từ khía cạnh cung nhưng luồng tiền lại vận hành tốt vào phân mảng thị trường này từ khía cạnh cầu", ông Chung đánh giá.

Đối với luồng tiền từ thị trường chứng khoán, trong nửa đầu năm 2019 thị trường chứng khoán không như kì vọng, thị trường BĐS cũng gần như đi ngang. Vn-Index vẫn chỉ ở mức 850-1000 điểm. Vì vậy, luồng tiền từ thị trường chứng khoán tương tác với thị trường BĐS không được như kì vọng…

Thị trường BĐS năm 2020 cần những gì?

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, nếu xem xét nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS năm 2019 thì sẽ thấy tình hình năm 2020 không có nhiều biến động đặc biệt với nguồn vốn đầu tư.

"Năm 2020 nếu có điều gì cực đoan xảy ra thì đến trên 50% thị trường BĐS năm 2020 sẽ theo hướng tịnh tiến ngoại suy, đi lên một chút theo hướng bình ổn", ông Chung nhận định.

Theo vị chuyên gia này, thị trường BĐS năm 2020 đòi hỏi 5 câu trả lời. Một là, hoàn thiện các chính sách về condotel và officetel càng nhanh càng tốt. Từ tháng 4/2019, Thủ tướng đã đưa ra yêu cầu nhưng đến nay các Bộ vẫn chưa có văn bản trả lời.

Thứ hai, ban hành càng sớm càng tốt qui hoạch cấp quốc gia, qui hoạch vùng và tỉnh để làm cơ sở cho các dự án từ 2020 trở đi được phát triển ổn định.

Yếu tố thứ ba, theo ông Chung, cần đưa ra các cơ chế đặc thù để Nhà nước đồng hành với tư nhân đầu tư vào cơ sở hạ tầng.

Thứ tư là đưa ra những rà soát trong thực tiễn và kiên quyết thực hiện những dự án chậm tiến độ, không triển khai hoặc chế tài.

Và thứ năm là cần hơn nữa tính minh bạch cho thị trường, hạn chế những khuyến khích như cam kết 12,5%/năm… cho những khả năng phát triển bình thường.

"Tôi cho rằng lãi suất trên 10% hay 12,5% chỉ là những dự án cực kì đắc địa của những doanh nghiệp cực kì thành công. Còn những doanh nghiệp bình thường và những dự án không đặc biệt thì không thể nào đạt được mức cam kết đó và nhà đầu tư cần tỉnh táo trong những trường hợp này", ông Chung nói.