Thị trường BĐS phát triển quá nóng, loạt tỉnh thành 'mạnh tay' siết

Thị trường BĐS Quảng Ninh phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây. (Ảnh minh họa)

Chính quyền "hãm phanh" thị trường BĐS?

Nửa đầu năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) ở cả Hà Nội và TP HCM đều chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung và lượng giao dịch căn hộ. Chính sách siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cùng với thủ tục pháp lí cho các dự án bị trì hoãn đã đẩy các doanh nghiệp địa ốc vào thế khó.

Cùng với đó, quĩ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt, thời gian vừa qua, có không ít các doanh nghiệp địa ốc đã mạnh dạn đổ về vùng ven và tỉnh giáp ranh để gom quĩ đất, phát triển dự án.

Làn sóng này đang tạo nên một cuộc đua ngầm giữa các doanh nghiệp, nhưng liệu BĐS tỉnh lẻ đã dễ "xơi"? Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đổ về tỉnh làm dự án, nguồn cung tăng đột biến trong khi sức tiêu thụ của thị trường tỉnh khó tăng mạnh trong ngắn hạn.

Không kể, việc các "ông lớn" trong ngành BĐS chuyển hướng đầu tư về tỉnh lẻ đã khiến cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp, môi giới "rồng rắn" chạy theo, gây nhiễu loạn thông tin thị trường, sốt đất ảo,…

Liên quan đến thực trạng này, mới đây, Đà Nẵng và Quảng Ninh đã có một số động thái nhằm kiểm soát, bình ổn và chống đầu cơ trên thị trường BĐS.

Theo đó, do nhu cầu nhà ở trên địa bàn tỉnh đang trong tình trạng cung vượt quá cầu nhiều lần, UBND tỉnh Quảng Ninh đã có văn bản yêu cầu UBND các địa phương rà soát tổng thể các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị, nhà ở trên địa bàn để thống kê, đánh giá, có số liệu thực tế,… Từ đó chủ động đề xuất dừng các dự án mới trên địa bàn.

Lí do được đưa ra nhằm khắc phục tình trạng trên, giảm hiện tượng bong bóng BĐS và nhằm dành quĩ đất cho phát triển sản xuất, phát triển dịch vụ cũng như chỉ phát triển đô thị khi có nhu cầu đất ở thật sự, phát huy tối đa hiệu quả từ đất đai.

Trong khi đó, tại buổi làm việc giữa TP Đà Nẵng với NHNN Việt Nam chi nhánh Đà Nẵng mới đây, Bí thư Thành ủy Trương Quang Nghĩa cho biết thành phố đang chủ trương dìm bằng được giá BĐS xuống.

Ông Nghĩa nói: "Chủ trương dìm giá BĐS là không để nổi phình phình chỉ nuôi giới đầu cơ, người dân không được gì. Đà Nẵng còn quĩ đất bao nhiêu để dành lại, làm của để dành, chứ cứ đưa một miếng đất bán ra được một đồng bạc thì mất 20 đồng để giải quyết vấn đề khác, trong khi Đà Nẵng không có nhu cầu thật.

Hệ lụy từ việc phát triển ồ ạt, thiếu bền vững?

Việc chính quyền Quảng Ninh và Đà Nẵng dùng các biện pháp hành chính để can thiệp vào thị trường BĐS đang là một vấn đề gây tranh cãi trong dư luận.

Tuy nhiên, lật ngược lại vấn đề, vì sao chính quyền Quảng Ninh lại lựa chọn một biện pháp mà không ít người cho rằng điều đó đang đi ngược lại với xu thế phát triển?

Trong khi đó, thị trường BĐS Đà Nẵng khoảng một năm trở lại đây ghi nhận sự ảm đạm bao trùm, nếu không muốn nói là "bất động". Đến giờ, chính quyền thành phố lại có chủ trương "dìm" giá BĐS xuống sẽ càng khiến cho thị trường khó khăn hơn.

Thực tế, chủ trương này không quá khó hiểu khi những năm gần đây, thị trường BĐS tại những địa phương này đang có dấu hiệu phát triển quá nóng.

Tại Quảng Ninh, thị trường BĐS đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ cả về lượng và chất trong thời gian qua. Số lượng doanh nghiệp địa ốc đổ về tỉnh này ngày càng tăng, trong đó có sự góp mặt của các "ông lớn" như Vingroup, Sungroup; FLC; CEO,…

Theo thống kê của tỉnh Quảng Ninh, từ năm 2014 đến nay, tỉnh đang triển khai thực hiện 90 dự án kinh doanh BĐS với tổng mức đầu tư 170 nghìn tỉ đồng. Hiện tỉnh có 29 sàn giao dịch BĐS hoạt động.

Trong số 90 dự án có 85 dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở với tổng diện tích đất 1.980 ha (diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội 71,9 ha), tổng mức đầu tư 150 nghìn tỉ đồng. Các dự án này có qui mô dân số vào khoảng 180.000 người và số lượng nhà ở vào khoảng 43.800 căn.

Ngoài ra, từ khoảng cuối năm 2017 đến đầu năm 2018, cơn sốt đất "đặc khu" là một trong những biến động lớn nhất của thị trường BĐS Việt Nam. Tại những nơi dự kiến được qui hoạch đặc khu, trong đó có Vân Đồn (Quảng Ninh),… đã trải qua những cơn sốt đất mà giới địa ốc gọi là "sốt ảo", còn chính quyền địa phương phải thừa nhận là "không kiểm soát nổi".

Tại Vân Đồn, giá giao dịch một số nơi có thời điểm chạm ngưỡng 60 triệu đồng/m2. Cơn sốt xảy ra cả ở những khu vực khu vực đất chưa có sổ, không rõ pháp lí, hoặc đất nông lâm nghiệp chưa chuyển đổi...

Trước sự "náo loạn" của thị trường, đầu tháng 5/2018, tỉnh Quảng Ninh đã phải ban hành quyết định tạm dừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất; tạm dừng giao đất cho các tổ chức, dự án; tạm dừng giao dịch chuyển nhượng đất tại Vân Đồn.

Sau "lệnh" tạm dừng giao dịch cộng với việc Quốc hội dừng thông qua Dự luật đặc khu đã khiến không ít nhà đầu tư mắc kẹt, giới đầu cơ thì ồ ạt tháo chạy khỏi thị trường, số lượng giao dịch lập tức "lao dốc", thị trường gần như "đóng băng".

Cơn sốt đất đặc khu chưa dứt, giữa năm 2018 thị trường BĐS tiếp tục chứng kiến cơn sốt đất nền ven biển miền Trung, trong đó có Đà Nẵng. Trong suốt những năm vừa qua, Đà Nẵng cũng liên tục là tâm điểm của những cơn sốt đất.

Đáng nói nhất vẫn là cơn sốt đất lây lan "chóng mặt" ngay sau Tết Kỷ Hợi. Khi đó, tên mạng xã hội xuất hiện thông tin cho rằng, Đà Nẵng chuẩn bị thành lập quận mới mang tên quận Hiếu Đức. Đi kèm với thông tin này là việc rao bán các lô đất với giá từ 1,3-1,8 tỉ đồng.

Cò đất cũng thi nhau đổ bộ về các thôn xóm thuộc xã Hòa Tiến, Hòa Châu…, huyện Hòa Vang hỏi mua đất vườn, đất ở nông thôn của dân. Các mảnh đất còn nguyên bụi tre, gốc rạ cũng được cò trả giá thấp nhất 700 triệu đồng một lô 200 m2, một tháng sau Tết, mức giá đã lên 1,5-2 tỉ đồng.

Bất chấp cảnh báo của chính quyền, giao dịch vẫn tấp nập bất kể ngày, đêm. Nhưng khi các cơn sốt đất đi qua, những hệ lụy vẫn còn đó. Thị trường ảm đạm, giá BĐS lao dốc, nhiều nhà đầu tư "ngã ngựa",…

Có thể thấy, thị trường BĐS ở Đà Nẵng hay Quảng Ninh hiện nay phần lớn vẫn là các nhà đầu cơ và các nhà đầu tư – nhân tố chính quyết định giá BĐS.

Trên thực tế, chủ trương không cấp phép dự án mới hay làm giảm giá BĐS có thể hiểu là làm giảm sức hút đầu tư, giảm các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội,… Tuy nhiên xét về nhiều góc độ, chủ trương này sẽ giúp bình ổn và làm lành mạnh thị trường BĐS, loại bỏ giới đầu cơ.