Thị trường BĐS 2020 sẽ trầm lắng hay bứt phá khi bước qua giai đoạn thanh tra, rà soát?

Thị trường BĐS năm 2019 đối diện nhiều biến động

PV: Năm 2019 sắp đi qua, cái nhìn tổng quát của bà về diễn biến thị trường bất động sản tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM từ đầu năm đến nay?

Bà Nguyễn Hoài An: Năm 2019 là một bức tranh đa chiều về thị trường bất động sản (BĐS), thị trường đang phải đối diện với rất nhiều biến động. Sau một giai đoạn phát triển khá nóng, đến năm 2019, nguồn cung căn hộ mở bán mới trên thị trường TP HCM bắt đầu có dấu hiệu chững lại.

Trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng số sản phẩm chào bán ra thị trường đạt 21.619 căn, giảm 3% so với cùng kì năm 2018. Tuy nhiên, nếu nhìn sâu vào con số này chúng ta sẽ thấy trong đó chỉ riêng dự án Vinhomes Grand Park đã chiếm 46% trên tổng số căn hộ chào bán.

Số còn lại chỉ thuộc vào 20 dự án được chào bán từ đầu năm. Con số này thấp hơn rất nhiều so với 38 dự án được chào bán trong 9 tháng đầu năm 2018. Tại Hà Nội, nguồn cung trong 3 tháng đầu năm tại Hà Nội đặt khoảng 26.800 căn, chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp (chiếm 80%).

Tương tự như tại TP HCM, nguồn cung đến từ các khu đô thị dẫn dắt thị trường. Các sản phẩm từ khu đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm hơn 50% số nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2019.

Thị trường bất động sản hiện nay được đánh giá đang rơi vào giai đoạn trầm lắng khi nguồn cung liên tục sụt giảm nhưng đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn được coi là điểm sáng trên thị trường. Quan điểm của bà về vấn đề này?

Về thị trường BĐS nghỉ dưỡng, chúng tôi dự kiến sẽ tiếp tục có những bước phát triển khả quan trong thời gian tới nhờ tăng trưởng khách du lịch cũng như phát triển cơ sở hạ tầng giao thông.

Tính đến tháng 9 năm 2019, ngành du lịch Việt Nam đã đạt được những cột mốc ấn tượng so với những mục tiêu đề ra trong "Qui hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030" thông qua năm 2013. Tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ của năm 2018, Việt Nam chào đón gần 13 triệu lượt khách quốc tế trong 9 tháng đầu 2019 (tăng 10,8% so với cùng kì 2018).

Hai sân bay quốc tế lớn nhất của Việt Nam hiện tại là Nội Bài và Tân Sơn Nhất, theo Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam, đều có kế hoạch tăng cường lượng khách lên đến 50 triệu (đối với sân bay Nội Bài sau năm 2030 và đối với sân bay Tân Sơn Nhất sau năm 2025).

Chúng tôi dự kiến trong thời gian sắp tới các chủ đầu tư sẽ mở rộng ra ngoài các thị trường du lịch truyền thống để phát triển tại các địa phương có nhiều tiềm năng nhưng chưa quá phát triển nhằm duy trì tốc độ tăng trưởng.

Những địa phương có kết nối thuận tiện với những thị trường trọng điểm như Bà Rịa-Vũng Tàu (gần TP HCM), Quảng Nam (gần Đà Nẵng), Bình Thuận (4,5 tiếng lái xe từ TP HCM), Hạ Long (2,5 tiếng lái xe từ Hà Nội, cải thiện đáng kể nhờ cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long) dự kiến sẽ có những bước phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

Đối với thị trường đất nền, nhiều nhà đầu tư gần đây đã lựa chọn đầu tư đất nền với kì vọng sản phẩm này sẽ tăng giá nhanh. Một số khu vực do có sự phát triển nhanh chóng về cơ sở hạ tầng và nhu cầu nhà ở cao như một số khu vực tại Hà Nội, Bắc Ninh, Quảng Ninh, chứng kiến mức tăng giá nhanh và việc đầu tư đất nền phần nào khiến thị trường sôi động hơn.

Mặc dù, đầu cơ ở mức độ phù hợp, có thể phần nào làm tăng tính thanh khoản; tuy nhiên, nếu số lượng người đầu cơ lớn, mức giá sẽ được đẩy lên cao một cách không hợp lí gây rủi ro rất lớn cho thị trường và chính các nhà đầu tư này.

Ngoài ra, không phải khu vực nào, bất động sản cũng có tiềm năng, nếu nhà đầu tư chạy theo cơn sốt mà không nghiên cứu kĩ, rất dễ mắc kẹt dòng vốn với các tài sản này và chịu rủi ro trước biến động tăng giảm điều chỉnh của thị trường.

Nguồn cung mới dự kiến đáp ứng đa dạng nguồn cầu

Trong bối cảnh hàng tồn vẫn còn và tín dụng bất động sản bị kiểm soát, dự báo của bà về lượng cung căn hộ mới trong năm 2020?

Lượng nguồn cung căn hộ mới trong quí cuối năm và trong năm 2020 này dự kiến sẽ đáp ứng nguồn cầu đến từ nhiều nhóm đối tượng khác nhau đặc biệt là người mua để ở.

Trong quí cuối năm 2019 và năm 2020, thị trường TP HCM kì vọng sẽ có thêm khoảng 42.000 căn hộ với các dự án mới chủ yếu từ các quận ven thành phố.

Điển hình như khu vực phía Đông (khoảng 42% tổng nguồn cung) với giai đoạn tiếp theo của Vinhomes Grand Park và dự án mới Hausviva, khu vực phía Tây (khoảng 15%) với các dự án như AIO City, Akari City và D-Homme; và phía Nam (khoảng 30%) với các giai đoạn tiếp theo của Eco Green Saigon, Sunshine City Saigon và dự án mới là The Ascentia (Phú Mỹ Hưng) và Sunshine Diamond River và Lovera Vista.

Đối với thị trường Hà Nội, mức mở bán mới trong năm 2020 sẽ vào ngưỡng từ 38.000 – 40.000 căn – ngưỡng cao nhất từ trước đến nay. Nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc trung cấp từ các khu đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Park City hay Gamuda City. 

Phân khúc trung cấp với khách hàng mục tiêu là người mua nhà để ở dự kiến chiếm khoảng 80% tổng số căn mở bán mới.

Theo khu vực, khu phía Tây thành phố tiếp tục được dự kiến là khu vực tập trung nguồn cung chính (dự kiến chiếm khoảng 45 – 50% nguồn cung mở bán mới từ quí 4/2019 – 2020).

Bên cạnh đó, khu phía Đông cùng với triển vọng cải thiện về cơ sở hạ tầng và kết nối cũng như các khu đô thị lớn đang tiếp tục được triển khai và mở bán dự kiến sẽ đóng góp từ 30 – 35% nguồn cung mới trong giai đoạn nêu trên.

Về giá bán căn hộ thì sao, thưa bà?

Tại TP HCM, với lượng nguồn cung mới, giá sơ cấp dự kiến sẽ tăng nhẹ so với quí 3 và năm 2019. Phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung.

Phân khúc cao cấp và trung cấp sẽ tăng chậm hơn do có thêm nguồn cung mới và năm 2019 đã thiết lập mặt bằng giá mới. Mức tăng giá tại hai phân khúc này lần lượt là 6% và 5% theo năm. Phân khúc bình dân duy trì mức tăng giá 3% theo năm.

Tại Hà Nội, mặt bằng giá phân khúc trung cấp trong giai đoạn quí 4/2019 – 2020 dự kiến sẽ cao hơn khoảng 5-6% so với cùng kì. Đối với phân khúc cao cấp và hạng sang, dự kiến trong cuối năm nay và năm tới cũng sẽ có thêm các dự án cao cấp nằm tại vị trí đắc địa ra mắt thị trường ở các khu vực như hồ Tây hoặc trung tâm Mỹ Đình – Cầu Giấy với mặt bằng giá dự kiến cao hơn khoảng 3-4% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, phân khúc bình dân dự kiến sẽ duy trì mức giá tưởng đối ổn định ~800 USD/m2, tuy nhiên các dự án thuộc phân khúc này sẽ càng ngày càng có xu hướng nằm xa trung tâm thành phố hơn.

Với những đặc điểm hiện tại của thị trường cộng với những nhận định thời gian tới, theo quan điểm của bà, phân khúc nào của thị trường bất động sản sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn và an toàn?

Thị trường hiện tại đang bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn. Tùy từng loại hình sản phẩm (nhà ở, nghỉ dưỡng,…), khu vực sẽ có những dự án khác nhau phù hợp với khẩu vị đầu tư riêng của nhà đầu tư.

Nhà đầu tư khi xem xét, cân nhắc dự án đầu tư cần chú ý đến các yếu tố như tiềm năng phát triển của địa phương cũng như khu vực xung quanh dự án, uy tín chủ đầu tư, vấn đề pháp lí, tính thanh khoản và các yếu tố khác.

Các kênh đầu tư có thể được coi là an toàn thường là các sản phẩm đầu tư có nguồn cầu thường xuyên và ổn định, với tính thanh khoản ít chịu tác động bởi các biến động thị trường và biến động kinh tế.

Trong khi đó, kênh đầu tư được coi là hấp dẫn lại cần có khả năng mang lại lợi nhuận kì vọng tốt trong một khoảng thời gian phù hợp; các cơ hội như vậy thường nằm tại các vị trí mới, phân khúc mới, thị trường mới; đổi lại các kênh đầu tư như vậy cũng thường chứa đựng nhiều rủi ro hơn.

Nhận diện về kịch bản thị trường bất động sản năm 2020, đang có một số quan điểm cho rằng thị trường sẽ khó khăn trong khoảng 2-3 năm tới. Số khác thì cho rằng, bước qua giai đoạn trầm lắng do thanh tra, rà soát dự án, thị trường sẽ khởi sắc trên tất cả các phân khúc. Nhận định của bà như thế nào?

Thị trường BĐS Việt Nam hiện đang có nhiều lợi thế để tiếp tục đà phát triển, bao gồm lợi thế về tăng trưởng kinh tế tích cực, nhu cầu nhà ở vẫn còn dồi dào tại các thành phố lớn nhờ nhu cầu nhà ở của người trẻ, nhu cầu thay đổi chỗ ở và tách hộ gia đình, cũng như tốc độ đô thị hóa nhanh.

Ngoài ra, các yếu tố hỗ trợ khác như mặt bằng kinh tế vĩ mô, lãi suất và lạm phát vẫn tiếp tục được kiểm soát ở mức độ ổn định. Nếu những yếu tố này, đặc biệt là yếu tố tăng trưởng kinh tế, tiếp tục được duy trì, thì thị trường BĐS có nhiều cơ hội để tiếp tục đà phát triển của những năm vừa qua.

Bên cạnh đó, nguồn vốn đầu tư nước ngoài và các chủ đầu tư nước ngoài cũng tiếp tục gia tăng sự quan tâm tới thị trường BĐS Việt Nam, đồng thời làm gia tăng mức độ cạnh tranh của thị trường, cũng như giúp nâng cao mặt bằng chất lượng và chuẩn mực của các loại hình sản phẩm trên thị trường BĐS.

Xin được cảm ơn bà về cuộc trò chuyện!