Cầm trong tay 1-2 tỷ, sử dụng đòn bẩy tài chính thế nào để mua đất vùng ven?

Nhiều năm qua, cùng với tiến trình đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế của "hạt nhân" TP HCM, bất động sản (BĐS) vùng ven cũng thay da đổi thịt, nhất là trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, giá đã neo cao và các vấn đề liên quan đến pháp lý.

Giá căn hộ TP HCM sau thời gian trầm lắng bây giờ đã hình thành giá cao, một căn hộ ở được hiện nay có giá 40-50 triệu đồng/m2. Những căn hộ từng cao cấp trước đây giờ lại thuộc phân khúc trung cấp.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, trong những giai đoạn thị trường trầm lắng, nhà đầu tư thường lưu trú về những nơi giá trị đất không cao lắm để đầu tư trung hạn, trong khi giá nhà đất tại TP HCM đã quá cao và tiềm năng tăng trưởng cũng chậm hơn.

"Ở mọi giai đoạn, BĐS vùng ven không chỉ có lực hút đối với nhà đầu tư TP HCM. BĐS vùng ven có tính ổn định trong thời gian dài, phù hợp mọi đối tượng từ đại gia đến người lao động. Người có tiền biết 'đánh hơi' vùng nào tiềm năng và họ thường mua để dành 5-7 năm với kỳ vọng tăng giá nhiều lần. 

Còn người lao động muốn tìm chỗ an cư lạc nghiệp với khu đất 100-200 m2, có sân vườn thì vùng ven là lựa chọn vừa túi tiền với mục đích kép: Vừa có nơi ở, vừa tích lũy giá trị gia tăng của tài sản", ông Hiển nhận định.

TS. Đinh Thế Hiển đánh giá, thị trường BĐS hiện nay chưa phải giai đoạn lướt sóng. Do đó, những nhà đầu tư có mức sống trung bình, cầm trong tay 2-3 tỷ đồng hoặc vài trăm triệu đồng và có thu nhập ổn định để vay thêm sẽ tìm đến BĐS vùng ven tích hợp các yếu tố giá trị gia tăng: Đô thị hóa và hạ tầng kết nối tốt.

Liên quan đến yếu tố giá, ông Hiển ví dụ một nhà đầu tư cá nhân có 1-2 tỷ đồng và vay thêm 1-2 tỷ đồng để đầu tư BĐS ở một số khu vực xa trung tâm như Hóc Môn, Củ Chi, Bến Lức, Cần Giuộc,… chắc chắn họ sẽ cảm thấy băn khoăn về giá đất mắc hay rẻ, tiềm năng sinh lợi trong tương lai như thế nào?,...

Ông Hiển chia sẻ, trong chuyến đi thực tế tại Cần Giuộc và Bến Lức (Long An) vào đầu năm nay, thoạt đầu ông nhận thấy khu vực này "đồng không mông quạnh" và cho rằng không thể đầu tư đất nền.

"Nếu là người mua tôi cũng băn khoăn. Thế nhưng di chuyển theo đường tỉnh lộ thêm 30 phút nữa thì có rất nhiều khu công nghiệp. Những khu vực này có sức hấp dẫn với nhà đầu tư do giá còn mềm và đang đô thị hóa dựa trên nền tảng các khu công nghiệp, khu đô thị, hạ tầng kết nối (các tuyến cao tốc),...", ông Hiển cho biết.

Đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS vùng ven

Nói về lý do chọn BĐS vùng ven để đầu tư, tại sự kiện BĐS do Cafeland tổ chức ngày 23/10, ông Phan Công Chánh, Chuyên gia BĐS chia sẻ: "Tôi không có nhiều vốn khi mới tham gia đầu tư. Việc lựa chọn BĐS trung tâm quá khả năng, trong khi BĐS vùng ven là lựa chọn phù hợp nhất. 

Đến khi tôi làm được một số dự án lớn hơn, tôi thấy rằng nếu so sánh giá trị tương đối thì một BĐS vùng ven tăng trưởng giá cao hơn BĐS trung tâm. Ví dụ như ở quận 9, (TP Thủ Đức, TP HCM), có những nơi giá đất tăng rất giật mình 20-40 lần, trong khi khu trung tâm chỉ tăng 2-5 lần, cá biệt 6-10 lần. Rõ ràng cùng với một số vốn đi đầu tư, BĐS vùng ven cho tỷ suất sinh lời cao hơn rất nhiều nên loại hình này có sức hút mạnh hơn".

Tuy nhiên, ông Chánh cho rằng BĐS vùng ven cũng có những điểm yếu, trong đó tính thanh khoản so với trung tâm kém hơn. Do vậy, nhà đầu tư cần hoạch định kỹ lưỡng, có chiến lược đầu tư trung - dài hạn mới nên chọn BĐS vùng ven.

Từ kinh nghiệm cá nhân, ông Chánh chia sẻ có một số số tiêu chí bắt buộc trước khi xuống tiền đầu tư BĐS vùng ven, trước hết là vấn đề pháp lý. "Với BĐS vùng ven, có sổ đỏ mới nghĩ đến chuyện giao dịch", ông Chánh nói. 

Thứ hai là tính thanh khoản của sản phẩm. Nhà đầu tư cân nhắc trước các kịch bản trong tương lai: Nếu có nhu cầu chuyển khoản đầu tư đó thành tiền, phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân thì BĐS đó có dễ dàng bán được không, có người sẵn lòng quan tâm mua không?.

Thứ ba, BĐS đó phải có sức sống thật, được thể hiện qua mật độ dân cư và tiện ích xung quanh. Một trong những yếu tố quan trọng khác là quy hoạch. Ông Chánh cho biết, rất nhiều BĐS có pháp lý hoàn chỉnh và tính thanh khoản cao nhưng khi dính vào quy hoạch, nhà đầu tư phải chấp nhận bán nhanh, bán lỗ để thu hồi tiền.

Cuối cùng, nhà đầu tư phải xem xét, cân đối khả năng tài chính. Theo ông Chánh, "đầu tư BĐS vùng ven mang tính trung và dài hạn nên tôi sẽ cơ cấu nguồn tài chính dài hạn và sử dụng đòn bẩy tài chính thấp, từ 50% trở xuống khi nền kinh tế ổn định và 30% trở xuống khi nền kinh tế tiềm ẩn bất ổn như hiện nay".

Ngoài ra, ông Chánh cũng lưu ý thêm, nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu kỹ thông tin trước khi giao dịch, nhất là trong những cơn sốt đất, giá cả càng bị đẩy lên phi thực tế.

"Trong chuyến đi Hớn Quản, Bình Phước vào cận Tết Nguyên Đán năm ngoái, một lô đất có hai mặt tiền đường gần một trung tâm thương mại thuộc khu vực này được rao bán 1 tỷ đồng. Đến khi tôi quay lại vào tháng 3 - thời điểm Hớn Quản sốt đất do có thông tin quy hoạch sân bay, chủ lô đất nói trên họ đồng ý bán với giá 4 tỷ, tức trong ba tháng tăng 400%, hết sức phi lý. Rõ ràng nhà đầu tư nào không nắm bắt được câu chuyện này và bỏ tiền mua thì 15-20 năm sau giá trị BĐS mới bắt kịp", ông Chánh kể lại.