Thị trường nhà ở bước vào cuộc cạnh tranh mới sau nhiều năm khan hiếm nguồn cung

Thiếu nguồn cung không còn là câu chuyện chính

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc (CEO) JLL Việt Nam, nguồn cung nhà ở tại khu vực phía Nam đang có xu hướng phục hồi sau nhiều năm khan hiếm. Trong khoảng 5 năm tới, thị trường được kỳ vọng sẽ đón thêm lượng lớn dự án mới, đặc biệt là các dự án phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

Dẫn số liệu nghiên cứu của JLL, bà Trang cho biết khu vực phía Nam dự kiến có khoảng 40.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, con số này mới tương đương lượng căn hộ được chào bán tại riêng TP HCM trong giai đoạn 2014 - 2015.

"Điều đó cho thấy nguồn cung đã được cải thiện nhưng chưa phải là quá lớn. Đây cũng mới là những dự án đã được quy hoạch hoặc công bố. Trong tương lai, thị trường còn có thể ghi nhận thêm nhiều dự án TOD khi các quy hoạch tiếp tục được triển khai", bà Trang nhận định.

Theo bà, điều này đồng nghĩa "câu chuyện khan hiếm nguồn cung có lẽ sẽ không còn là vấn đề quá lớn trong khoảng 5 năm tới, thay vì tiếp tục là nút thắt lớn nhất của thị trường như những năm gần đây". 

Chủ đầu tư không còn bó hẹp một "sân nhà"

Bên cạnh sự phục hồi của nguồn cung, JLL cũng ghi nhận sự thay đổi trong cách phát triển của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo bà Trang, thời gian qua xuất hiện đồng thời hai xu hướng khi nhiều chủ đầu tư phía Nam mở rộng hoạt động ra miền Bắc và ngược lại không ít doanh nghiệp phía Bắc cũng đẩy mạnh đầu tư vào phía Nam.

Từ năm ngoái, thị trường đã ghi nhận thông tin nhiều doanh nghiệp như Nam Long, Đất Xanh nghiên cứu phát triển quỹ đất, triển khai dự án tại Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang và một số địa phương phía Bắc.

Ngược lại, nhiều doanh nghiệp như MIK Group, Văn Phú - Invest, Taseco Land tiếp tục mở rộng hiện diện tại TP HCM và các tỉnh phía Nam, trong khi các nhà phát triển quy mô lớn như Vinhomes hay Sun Group cũng gia tăng danh mục dự án trên phạm vi cả nước.

Theo bà, đây không phải dấu hiệu cho thấy khu vực nào hấp dẫn hơn mà phản ánh năng lực phát triển của các doanh nghiệp bất động sản trong nước đã được nâng lên.

"Khi đã phát triển tốt tại thị trường quen thuộc, các chủ đầu tư sẽ bắt đầu đa dạng hóa danh mục đầu tư, không chỉ về địa bàn mà còn về loại hình sản phẩm. Đây là bước phát triển tự nhiên của doanh nghiệp và cũng là tín hiệu tích cực đối với thị trường", bà Trang nói.

Theo bà, về dài hạn, xu hướng này cũng có thể trở thành tiền đề để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam từng bước mở rộng hoạt động ra thị trường quốc tế.

Người mua ngày càng lý tính

Theo quan sát chủa chuyên gia JLL, một trong những thay đổi lớn nhất của chu kỳ mới nằm ở phía cầu. Sau hơn hai thập kỷ phát triển, người mua nhà hiện nay không còn đưa ra quyết định chủ yếu dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.

Thay vào đó, họ cân nhắc nhiều hơn về giá trị thực của sản phẩm, khả năng khai thác, tiềm năng tăng giá, chất lượng quy hoạch cũng như mức giá có phù hợp với giá trị nhận được hay không.

Thông tin trên thị trường ngày càng minh bạch cũng khiến người mua có nhiều cơ sở để so sánh, thay vì chấp nhận quan điểm "giá càng cao thì càng tốt" như trước đây. Điều này buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm thay vì chỉ dựa vào đà tăng giá của thị trường.

JLL cho rằng trong chu kỳ mới, thách thức lớn nhất của doanh nghiệp sẽ không còn là thiếu nguồn cung mà là tìm điểm cân bằng giữa chi phí đầu vào và khả năng hấp thụ của thị trường. Không phải cứ toàn bộ chi phí tăng lên thì họ đều có thể chuyển hết vào giá bán, bởi thị trường hiện nay đã bước sang một giai đoạn khác.

Chi phí đất, chi phí xây dựng đều tăng khoảng 30 - 40%, lãi suất vay mua nhà ở mức cao và mặt bằng giá bất động sản đã neo ở vùng cao, người mua không còn dễ dàng chấp nhận mọi mức giá như trước. Điều đó đồng nghĩa các doanh nghiệp khó có thể tiếp tục chuyển toàn bộ áp lực chi phí sang người mua.

Theo JLL, sự trưởng thành của người mua cùng với nguồn cung dần cải thiện sẽ khiến thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, quy hoạch và giá trị sử dụng thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Theo bà Trang, những thay đổi này phản ánh sự trưởng thành của cả người mua lẫn doanh nghiệp. Nếu trước đây giá bán thường được quyết định bởi sự khan hiếm nguồn cung thì nay, khi thị trường minh bạch hơn và người mua có nhiều lựa chọn hơn, các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và giá trị thực.

TOD sẽ tái định hình cách phát triển đô thị

Một thay đổi khác được JLL đánh giá sẽ định hình chu kỳ mới của thị trường là sự phát triển của mô hình TOD. Theo bà Trang, khác với mô hình đô thị truyền thống chủ yếu phát triển theo chiều ngang và ưu tiên các sản phẩm thấp tầng, TOD tập trung khai thác quỹ đất quanh các nhà ga metro, phát triển theo chiều cao nhằm tận dụng tối đa hệ thống giao thông công cộng.

Tại TP HCM, thành phố đã công bố quy hoạch nhiều khu TOD dọc các tuyến metro. Bên cạnh các dự án đã được giới thiệu ra thị trường, JLL cho biết còn nhiều dự án khác đang trong quá trình nghiên cứu và chuẩn bị triển khai.

Nguồn cung được dự báo tăng mạnh trong khoảng 3 - 5 năm tới khi thị trường sẽ chứng kiến thêm nhiều dự án TOD được đưa ra thị trường.

"TOD sẽ tái định hình mô hình phát triển đô thị trong thời gian tới. Trong khi đó, nguồn cung dần cải thiện, người mua ngày càng chuyên nghiệp hơn và doanh nghiệp cũng phải thích nghi với một môi trường cạnh tranh mới. Đây là những yếu tố cho thấy thị trường nhà ở Việt Nam đang bước sang một chu kỳ phát triển khác so với giai đoạn trước", bà Trang kết luận.