Thị trường ‘ảm đạm’ bao trùm từ Phú Quốc ra Bắc Vân Phong, Vân Đồn

Cái kết đắng khi vay tín dụng đen đầu tư đất Phú Quốc

Mới đây, UBND tỉnh Kiên Giang có đề nghị tạm dừng việc lập qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đảo Phú Quốc thành đặc khu kinh tế cho tới khi Luật đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt được Quốc hội thông qua.

Động thái này gây xôn xao dư luận và một lần nữa hướng sự quan tâm của công chúng đến thị trường bất động sản (BĐS) đảo ngọc hiện tại.

Nhiều NĐT cá nhân đang "dính" và bị chôn vốn khi đầu tư đất Phú Quốc.

Trao đổi với PV, ông Đặng Đức Giới, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS Đặc khu (DK Land), cho biết, so với thời kì sốt đất đỉnh điểm vào cuối năm 2017 – đầu năm 2018, thì số lượng văn phòng môi giới nhà đất tại Phú Quốc đã đóng cửa, rút lui đến 70 – 80%. Số còn lại chỉ đang hoạt động cầm chừng.

Lượng giao dịch BĐS cũng giảm tỉ lệ thuận với số lượng văn phòng môi giới đóng cửa, thậm chí còn giảm mạnh hơn.

"Thị trường Phú Quốc đang trong giai đoạn "nguội lạnh", chứ không phải "đóng băng" bởi vẫn có hoạt động mua bán diễn ra. Tuy nhiên, sản phẩm được giao dịch gần đây đều là những lô đất thổ cư nhỏ lẻ, đã có đủ giấy tờ, qui hoạch tốt, có đường sá.

Những chủ đất này chấp nhận bán cắt lỗ với giá bán thấp hơn mức giá họ mua vào. Còn ở nhiều nơi, giá đất vẫn không hề giảm dù lượng giao dịch của thị trường đã đi xuống", ông Đặng Đức Giới thông tin.

Từ đầu 2019 đến nay, tỉnh Kiên Giang đã ban hành hàng loạt qui định nhằm tháo gỡ khó khăn, nhưng những văn bản này chưa thực tạo được động lực cho thị trường.

Tổng Giám đốc DK Land thông tin, hiện có không ít người đang "dính" đầu tư đất Phú Quốc chờ lên đặc khu. Họ là những người đã mua đất từ trước khi Quốc hội họp bàn về việc thông qua đặc khu lần đầu và vẫn đang cố "gánh gồng" sau gần 2 năm chưa có kết quả.

Phần lớn nhà đầu tư (NĐT) cá nhân, nhỏ lẻ tại Phú Quốc sử dụng vốn tự có để đầu tư vào đất, do điều kiện thẩm định khó nên họ ít vay được ngân hàng để đầu tư BĐS.

"Tôi biết có những trường hợp NĐT cá nhân, có thể thành lập công ty riêng, cùng lúc phát triển đến 7 - 8 dự án. Thời kì cao điểm nhất, có người nắm giữ quĩ đất giá trị lên đến 500 - 600 tỉ đồng.

Số tiền cần để đầu tư quá lớn nên họ thậm chí "làm liều" vay tín dụng đen. Những người này thường ham lãi lớn, đầu tư vào đất ngoài qui hoạch với hi vọng: chỉ cần bán đc 1 - 2 dự án là đủ tiền trả phần vay tín dụng đen nói trên.

Nhưng thực tế thị trường hiện tại lại không đẩy được hàng, khiến các con nợ này không trả nổi tiền gốc và lãi vay từ tín dụng đen. Đến nay, nhiều người đã hoàn tay trắng, thậm chí là vỡ nợ…", ông Giới chia sẻ những câu chuyện từng chứng kiến suốt nhiều năm gắn bó với Phú Quốc.

'Về Nha Trang còn làm ăn tốt hơn ở Bắc Vân Phong hiện tại'

Thị trường "anh em" ở miền Trung là Bắc Vân Phong, Khánh Hòa cũng đồng cảnh ngộ, thậm chí còn ảm đạm hơn cả Phú Quốc do tại đây vẫn chưa có cơ sở hạ tầng và các dự án lớn để làm động lực như đảo ngọc.

Trao đổi với PV, chị Lê Vinh, một môi giới BĐS từng làm việc tại thị trường Bắc Vân Phong cho biết, văn phòng môi giới của gia đình chị đã rút khỏi địa bàn này để về hoạt động chính ở TP. Nha Trang.

Bởi theo chị nói: "Ngoài Bắc Vân Phong giờ đâu có giao dịch được, về Nha Trang còn kiếm tốt hơn. Thị trường Bắc Vân Phong đã chững lại từ hồi tháng 6/2018 (thời điểm Quốc hội thảo luận về Dự Luật Đặc khu, dư luận phản đối mạnh mẽ nội dung xem xét cho NĐT nước ngoài thuê đất tối đa đến 99 năm).

Mặc dù mới đây (khoảng tháng 6/2019) cũng rộ lên thông tin thị trường Bắc Vân Phong đang hồi lại, nhưng thực tế vẫn không có giao dịch mới được thực hiện thành công".

Cũng như Phú Quốc, tại Bắc Vân Phong, mặc dù thời sốt đất đã qua, nhưng giá đất nhiều nơi vẫn không vì thế mà giảm xuống. NĐT ôm đất khi giá ở trên đỉnh, không dễ gì chịu bán ra với giá thấp hơn nhiều.

"Tùy theo vị trí, phần đất thổ cư, giáp mấy con đường gần biển thì giá đất có thể lên đến hơn 30 – 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đất giáp biển chỉ có một phần nhỏ thuộc qui hoạch, còn phần lớn không nằm trong qui hoạch.

Thời đất sốt, nhiều người mạo hiểm, cứ thấy đất giáp biển – vị trí đẹp là xuống tiền mua mà không hề kiểm tra qui hoạch, pháp lý khu đất.

Còn ở những vị trí phía trong – khu tái định cư, thì giá đất khoảng từ mười mấy – 20 triệu đồng/m2. Nhưng đất tái định cư thì khả năng cao là sẽ không được qui hoạch lại nữa, vì thế đất này bán lại không lãi nhiều", chị Vinh phân tích.

Chị khẳng định, tình trạng NĐT cá nhân vay tín dụng đen để đầu tư nhưng đến nay vẫn phải "ôm" đất, không rút chân ra được, khá phổ biến. Thị trường chững lại khiến nhà đầu cơ không có khả năng thanh khoản, nhiều trường hợp vỡ nợ trên chính thị trường địa ốc Bắc Vân Phong.

Hiện tại, ở Bắc Vân Phong vẫn còn một số văn phòng môi giới hoạt động, vì ngoài NĐT thì người dân vẫn có nhu cầu mua đất xây nhà tại đây. Vị môi giới lành nghề nhận định, vẫn có một số chủ đất là chính người dân địa phương, vì không phải là nhà đầu cơ nên có thể họ chấp nhận bán đất với giá trị thực vốn có của nó.

Tại Bắc Vân Phong hiện nay, một số chủ đất là chính người dân địa phương có thể chấp nhận bán đất với giá trị thực vốn có của nó. (Ảnh: Chí Trung)

"Từng là "miền đất hứa", người từ khắp nơi – Sài Gòn, Hà Nội, đều đổ xô vào Bắc Vân Phong kiếm ăn. Theo qui luật, khi sóng mạnh thì nhảy vào, khi sóng bắt đầu có dấu hiệu xuống thì phải rút ngay. Người nào không kịp rút chân, khi sóng chìm là chết", chị Vinh đánh giá.

Thị trường Vân Đồn giao dịch suốt ngày đêm là tin đồn thổi

Tình trạng tương tự cũng đang xảy ra đối với thị trường Vân Đồn, Quảng Ninh. Trao đổi với PV, ông Nguyễn Thanh Tùng, Giám đốc Sàn Thanh Tùng Vân Đồn thông tin, thời điểm cơn sốt giá đất tại Vân Đồn lên đến đỉnh điểm là khoảng từ tháng 10/2017 – 5/2018.

Vào khoảng tháng 3, tỉnh Quảng Ninh có văn bản thanh tra toàn bộ dự án, giao dịch BĐS đối với các loại đất rừng, đất chuyển đổi, đất nuôi trồng thủy sản… Các lô "đất sạch" vẫn giao dịch bình thường. Tuy nhiên, từ đó đến nay, thị trường địa ốc tại Vân Đồn chậm hẳn lại so với giai đoạn trước đó.

So với giai đoạn sốt đỉnh, số lượng giao dịch đất tại thị trường Vân Đồn hiện giảm đến 90%.

Cũng giống với Phú Quốc, Bắc Vân Phong, mặt bằng giá đất mới tại Vân Đồn đã thiết lập sau cơn sốt đất vừa qua và gần như không có dấu hiệu giảm xuống, bất chấp việc thị trường đã chậm hẳn lại.

"Hiện tại, giá đất tại Vân Đồn trung bình rơi vào khoảng 20 – 30 triệu đồng/m2, nơi có giá cao nhất là khoảng 50 – 60 triệu đồng/m2 tại những vị trí đất gần trung tâm nhất – đó là khu đường Thống Nhất, đường trung tâm ngã tư dẫn vào Vân Đồn", ông Tùng nói.

So với giai đoạn sốt đỉnh, số lượng giao dịch đất tại thị trường Vân Đồn hiện giảm đến 90%. (Ảnh: Phạm Nhâm)

Mới đây vào hồi tháng 5, thị trường xuất hiện thông tin đồn thổi về việc đất Vân Đồn đang sốt, giao dịch suốt ngày đêm, thậm chí môi giới phải nhập viện vì làm việc quá sức... Nhưng theo khảo sát của báo Đầu tư BĐS, cảnh tượng thực tế lại rất đìu hiu, vắng bóng cả môi giới lẫn khách tìm mua.

Mặc dù trước khi bị cấm giao dịch, việc mua bán nhà đất ở Vân Đồn diễn ra khá nhộn nhịp, nhưng sau đó thị trường rơi vào tình trạng vắng lạnh. Nhiều sàn giao dịch BĐS ở Vân Đồn ở tình trạng thoi thóp. Các nhân viên môi giới cũng thừa nhận lượng giao dịch thành công thật rất ít.

Báo Đầu tư BĐS cũng dẫn lời cảnh báo của chị Nguyễn Ngọc Vân, quản lí một sàn giao dịch BĐS ở Vân Đồn: "Giá BĐS ở Vân Đồn đang khá cao và ảo. Thậm chí, một số người còn dùng thủ đoạn tự bỏ tiền mua đi bán lại đất của mình với giá cao ngất ngưởng, có qua chứng nhận của cơ quan quản lý nhà nước, rồi loan tin theo kiểu truyền miệng, tạo giao dịch ảo, sốt đất ảo hòng kiếm khách mua, để thúc đẩy thoát hàng đã mua vào trước đó".