Một mình siêu dự án Thành phố thông minh có đủ sức tạo nên cơn sốt đất Đông Anh?

Không nằm ngoài qui luật: Dự án xuất hiện, giá đất "ăn theo"

Thị trường BĐS Đông Anh trải qua nhiều biến động trong khoảng 10 năm trở lại đây.

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, thị trường BĐS "nhảy múa" liên tục, giá đất biến động chóng mặt khi trải qua các giai đoạn sốt nóng, đóng băng…

Đỉnh điểm của cơn sốt phải kể đến những năm 2010, khi có thông tin dự án xây cầu Nhật Tân, Đông Trù, nhiều người đã đổ về Đông Anh để săn lùng mua đất. Giá đất tăng phi mã, có những mảnh đất có giá trên dưới 100 triệu đồng/m2 – tương đương với giá đất thổ cư ở các tuyến phố lớn trong nội thành.

Nhưng sau một thời gian ngắn sau, giá đất chững lại khiến nhiều người vỡ mộng. Đến khoảng giữa năm 2014 – 2015, cơn sốt lại nổi lên khi hàng loạt công trình giao thông quan trọng ở Đông Anh đi vào vận hành.

Từ cuối năm 2016, đất Đông Anh lên cơn sốt khi Hà Nội chính thức công bố Đồ án Qui hoạch chi tiết hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài. Tại nhiều con ngõ dọc trục đường Võ Nguyên Giáp (xã Vĩnh Ngọc), giá đất lên đến 50 triệu đồng/m2…

Đầu năm 2019, thông tin huyện này sẽ lên quận vào năm 2020, đặc biệt là thông tin nhiều siêu dự án dự kiến xây dựng tại khu vực này đã khiến giá đất một số nơi tăng chóng mặt.

Theo tìm hiểu, ngay sau cơn sốt hồi đầu năm, giao dịch ở Đông Anh đã kém phần sôi động nhưng giá đất vẫn ở mức cao.

Trong vai một người cần mua đất, PV được một môi giới tên Hải cho biết, giá đất ở trung tâm thị trấn Đông Anh hiện vẫn đang rất cao, có những vị trí hơn 200 triệu đồng/m2. Nếu tài chính chỉ có 1-2 tỉ thì chỉ mua được đất ở trong ngõ vì giá cũng ở mức trên 20 triệu đồng/m2. Môi giới này cũng khẳng định, hạ tầng ở Đông Anh ngày càng đầu tư nhiều, giá đất chỉ có lên chứ không có xuống.

Mới đây, Dự án Thành phố thông minh có tổng mức đầu tư gần 4,2 tỉ USD do liên danh Tập đoàn BRG và đối tác Nhật Bản đã chính thức được động thổ.

Dự án có diện tích 272 ha tại các xã Hải Bối, Vĩnh Ngọc và Kim Nỗ, huyện Đông Anh. Dự án được lập dựa trên quI hoạch đô thị thông minh dọc trục Nhật Tân - Nội Bài, chiều dài khoảng hơn 11km, từ cầu Nhật Tân đến sân bay Nội Bài. Dự kiến hoàn thành toàn bộ 5 giai đoạn của dự án vào năm 2028.

Theo khảo sát, ngay sau khi liên danh BRG - Sumitomo tổ chức lễ động thổ dự án Thành phố thông minh, những thông tin rao bán đất nền gần khu vực dự án cũng xuất hiện nhiều hơn với mức giá chào bán cao nhất từ 50 đến trên 60 triệu đồng/m2.

Ảnh chụp màn hình.

Hiện nay, giới đầu tư, kinh doanh bất động sản đang đồn đoán rằng, siêu dự án này chắc chắn sẽ là cú hích để bất động sản khu vực xung quanh được dịp  tăng giá.

Sẽ không xảy ra sốt sảo

Phối cảnh dự án Thành phố thông minh của liên danh Sumitomo Corporation và BRG. (Ảnh: BRG)

Thực tế, thị trường BĐS Đông Anh đã trải qua không ít những đợt sốt nóng, giá đất hiện nay cũng đang ở mức cao. Không nằm ngoài qui luật thị trường, khi có thông tin dự án chuẩn bị triển khai, giá BĐS sẽ có xu hướng biến động theo. Tuy nhiên, ảnh hưởng lớn hay nhỏ còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội, khu vực Đông Anh là khu vực phía Bắc bên kia sông Hồng của TP Hà Nội, giá BĐS đã có sự biến động từ khoảng 2 năm qua chứ không phải đến bây giờ mới biến động.

Nguyên nhân là do hạ tầng ở Đông Anh đã được cải thiện rất nhiều và phát triển tương đối đồng bộ. Cùng với đó là xu hướng chuyển dịch đầu tư từ phía Tây thành phố sang các khu vực phía Tây Bắc hay phía bên kia sông Hồng, chứ không phải chỉ tăng sau khi khởi công dự án Thành phố thông minh.

Trong khi đó, Đông Anh là một khu vực đi sau so với các khu vực khác của Hà Nội. Do đó có thể kì vọng vào tương lai của thị trường này, nhất là khi siêu dự án Thành phố thông minh vừa được khởi công.

Bà An cũng nhấn mạnh, Thành phố thông minh ở Đông Anh chỉ là một trong số những dự án đang được lên kế hoạch triển khai ở Đông Anh. Tuy nhiên, Đông Anh vẫn là khu vực đi sau so với các khu vực BĐS phát triển khác của thành phố. Do đó mặt bằng giá hiện tại thấp hơn nhưng triển vọng có thể sẽ tốt hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư kí Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết, đối với thị trường BĐS Đông Anh, Chính phủ và TP Hà Nội đã có chủ trương phát triển Đông Anh thành một đô thị đối trọng với đô thị cũ là các quận trung tâm Hà Nội để giảm tải áp lực về hạ tầng, dân số,…

Hiện nay, rất nhiều nhà đầu tư lớn đang tập trung tại Đông Anh như Vingroup, Sun Group, FLC, BRG. Phần lớn các dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đang nghiên cứu lập qui hoạch, giải phóng mặt bằng…

"Trên tổng thể, hiện nay vẫn chưa có nhiều cái mới, mọi thứ vẫn đang là kế hoạch, mục tiêu", ông Đính nói.

Theo vị chuyên gia này, thông tin triển khai các dự án như  vừa rồi BRG khởi công dự án Thành phố thông minh là những thông tin tích cực, sẽ làm cho đất đai xung quanh các khu vực này tăng giá.

"Tuy nhiên, việc tăng giá sẽ không đáng kể và sẽ khó xảy ra tình trạng sốt ảo vì trước đó, giá đất ở những khu vực này đã đẩy giá đất lên rất cao, thậm chí là cao hơn giá trị thật", ông Đính cho biết.

Phó Chủ tịch VARs dẫn chứng, hiện nay đất trong ngõ đã được rao bán với giá 20 – 30 triệu đồng/m2 và cho rằng đây là mức giá bất hợp lí, giá ảo. Do đó sẽ không kích thích các nhà đầu tư kinh doanh thật, chủ yếu là những nhà đầu cơ tạo sóng.

"Những giao dịch trong làng, xã không nhiều, giá được thổi lên rất cao nhưng không phản ánh đúng tính chất của thị trường. Việc đẩy lên nữa thì cũng không giải quyết được gì khi giao dịch thực tế tại những vùng này không nhiều. Giá cả tăng nhưng không đúng với thị trường thì thị trường sẽ không chấp nhận", ông Đính nhận định.