09:30 | 24/01/2023

Mô hình chia nhỏ bất động sản chờ khung pháp lý

Biến chuyển của thị trường trong thời gian qua tạo nên sức ép đối với chủ đầu tư trong việc huy động vốn để phát triển dự án bất động sản. Tín dụng, trái phiếu đều lần lượt trải qua giai đoạn phát triển nóng và đến thời điểm này, mô hình các quỹ đầu tư bất động sản là một trong những giải pháp huy động vốn được cân nhắc và áp dụng trở lại.

Chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng Giám đốc CTCP Tập đoàn Danh Khôi (Mã: NRC), người có nhiều năm kinh nghiệm làm việc ở thị trường vốn để hiểu hơn về mô hình này.

Năm 2009, ở vị trí giám đốc tài chính của một doanh nghiệp, ông Nguyễn Hữu Quang đã xây dựng phương án huy động vốn theo mô hình chia nhỏ bất động sản nhưng chỉ dừng lại ở phương án chi tiết vì thời điểm đó pháp luật Việt Nam chưa cho phép. Sau này, ông Quang cũng từng tham vấn cho một quỹ REIT tại Việt Nam từ những ngày đầu sơ khai.

Mô hình chia nhỏ bất động sản đã được nhiều quốc áp dụng nhưng chưa thật sự phổ biến tại Việt Nam. Theo ông, cốt lõi của mô hình này là gì và vai trò, quyền lợi của các chủ thể tham gia như thế nào?

Ông Nguyễn Hữu Quang: Mô hình chia nhỏ bất động sản (BĐS) đã được áp dụng ở rất nhiều quốc gia. Bản chất của mô hình này là giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận và huy động được nguồn vốn tối đa từ khách hàng và các cá nhân là các nhà đầu tư.

Ngoài ra, mô hình này còn giúp cho các khách hàng và nhà đầu tư nhỏ lẻ có vốn ít không biết đầu tư vào đâu sẽ có thêm một kênh đầu tư với lợi nhuận có thể cao hơn những kênh đầu tư khác mà với số vốn nhỏ không thể làm được.

Vai trò của các doanh nghiệp là mang công cụ đầu tư này tới các nhà đầu tư và đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư. Còn đối với nhà đầu tư có vai trò góp vốn trên số vốn ít ỏi của mình và được hưởng lợi nhuận từ việc đầu tư.

Tùy vào điều kiện huy động của doanh nghiệp cũng như phương án phát hành cụ thể mà quyền lợi của nhà đầu tư được đi kèm như được quyền chuyển đổi mua sản phẩm, được doanh nghiệp cam kết lợi nhuận. Một điều quan trọng nhất là với chứng chỉ đầu tư dạng này là khả năng mua đi bán lại được trên thị trường.

Nếu thị trường vốn và thị trường bất động sản tốt thì các chứng chỉ đầu tư này có thể tăng giá một cách dễ dàng. Trong trường hợp nếu thị trường không tốt thì nhà đầu tư chắc chắn chỉ được hưởng lợi là mức lợi nhuận mà chủ đầu tư đã cam kết hoặc là mức lợi nhuận thực của dự án được chia.

Với hình thức hoạt động như vậy thì ông đánh giá mô hình chia nhỏ bất động sản có ưu và nhược điểm gì? Yếu tố nào quyết định sự thành công của mô hình này?

Ông Nguyễn Hữu Quang: Về ưu điểm, chủ đầu tư dễ dàng huy động vốn, tối ưu được nguồn vốn huy động, linh hoạt trong quá trình hoạt động kinh doanh và tối ưu hóa lợi nhuận của dự án.

Nhà đầu tư dễ dàng đầu tư với số vốn nhỏ, có thể chia nhỏ số tiền đầu tư cho nhiều dự án nhỏ khác nhau để phân tán rủi ro; có thể mua đi bán lại các khoản đầu tư này một cách dễ dàng và cũng có thể thu lời từ việc các chứng chỉ này tăng giá khi thị trường bất động sản cũng như thị trường vốn tốt; có thể được cam kết mức lợi nhuận tối thiểu tốt hơn mức tiền lãi tiền gửi tiết kiệm hoặc cũng có thể được chia mức lợi nhuận cao; có thể được tích lũy chứng chỉ để chuyển đổi thành sản phẩm của dự án mà cần mua.

Về nhược điểm, đối với chủ đầu tư, việc huy động trở nên nhiều thủ tục hơn và quản lý nhà đầu tư phức tạp hơn. Chủ đầu tư phải thuyết phục đối với nhiều nhà đầu tư nên khả năng thành công cho đợt huy động cũng có thể khó khăn hơn. Việc sang nhượng các khoản đầu tư có thể diễn ra thường xuyên sau khi phát hành sẽ cần bộ máy phục vụ hoạt động này nhiều hơn.

Còn đối với nhà đầu tư, vì đây là khoản đầu tư nhỏ nên nhà đầu tư thường lơ là, ít để ý kỹ đến thủ tục pháp lý cũng như tính hiệu quả của khoản đầu tư cũng như tính an toàn của khoản đầu tư.

Theo ông, chúng ta có thể phân biệt mô hình chia nhỏ bất động sản với Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) và một số kênh huy động vốn khác (cổ phiếu, trái phiếu,...) thế nào?

Ông Nguyễn Hữu Quang: Thực tế, việc chia nhỏ bất động sản và REIT có rất nhiều điểm tương đồng và chỉ khác nhau lớn nhất ở điểm: Đối với việc chia nhỏ bất động sản là do chủ đầu tư huy động vốn và chia nhỏ rồi bán cho nhà đầu tư bằng các thỏa thuận của nhà đầu tư với chủ đầu tư.

Còn đối với REITS là một quỹ đầu tư trung gian huy động vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ và đầu tư vào các dự án của các chủ đầu tư theo nhiều hình thức khác nhau. Một điểm khác biệt nữa là việc tiếp cận nhà đầu tư một bên là chủ dự án và một bên là Quỹ đầu tư tín thác bất động sản.

Mô hình này khác biệt với các kênh huy động khác như cổ phiếu, trái phiếu và chứng chỉ quỹ vì đây là việc chia nhỏ bất động sản ra thành nhiều phần nhỏ khác nhau và bán cho các nhà đầu tư với các cam kết khác nhau mà chủ đầu tư đưa ra theo phương án ban đầu.

Thực tế cách đây vài năm, Việt Nam từng nở rộ mô hình này nhưng sau đó biến mất, gần đây mới có doanh nghiệp lớn khởi động lại. Vậy theo ông, mô hình “nguyên thủy” trên thế giới có áp dụng được cho Việt Nam không? Các yếu tố cần điều chỉnh (nếu có) để phù hợp với môi trường đầu tư Việt Nam?

Ông Nguyễn Hữu Quang: Mô hình “nguyên thủy” trên thế giới vẫn có thể áp dụng được cho Việt nam nếu như Việt Nam có được các khung pháp lý hoàn chỉnh quy định cụ thể. Trên thực tế, mô hình đã xuất hiện ở Việt Nam rồi tự biến mất vì Việt Nam chưa có pháp lý điều chỉnh và cũng được hiểu là chưa được phép thực hiện ở Việt Nam.

Còn nếu thực hiện được thì chắc chắn phải được chính phủ cho phép hoặc có những văn bản pháp quy hướng dẫn riêng lẻ cho từng trường hợp cụ thể để đáp ứng với thực tế cũng như nhu cầu của nền kinh tế và của doanh nghiệp.

Ở góc nhìn của ông, nhà đầu tư có thể tham gia vào mô hình này bằng cách nào? Có dễ dàng để nhà đầu tư thực hiện rút vốn khi muốn hay không và những rủi ro có thể phát sinh?

Ông Nguyễn Hữu Quang: Nhà đầu tư muốn tham gia chắc chắn phải nghiên cứu kỹ phương án phát hành của chủ đầu tư và phải xem tính chất pháp lý của mô hình này khi doanh nghiệp thực hiện, có nghĩa là nhà đầu tư phải xem chủ đầu tư có được nhà nước cho phép thực hiện hay không và chủ đầu tư đang thực hiện theo khung pháp lý nào. Đây là cách hạn chế rủi ro trong giai đoạn hiện tại.

Còn nếu đủ cơ sở pháp lý được nhà nước cho phép doanh nghiệp thực hiện mô hình này rồi thì đương nhiên nhà đầu tư phải xem xét lịch sử uy tín của doanh nghiệp phát hành, tính khả thi của dự án, pháp lý của dự án và các điều kiện cam kết của chủ đầu tư.

Ông đánh giá thế nào về vai trò của mô hình này trong bối cảnh thị trường “hẹp cửa” ở các kênh huy động vốn như hiện nay? Liệu mô hình này có giúp thanh khoản thị trường bất động sản tốt hơn không? Tính khả thi của mô hình này tại Việt Nam trong tương lai gần?

Ông Nguyễn Hữu Quang: Kênh huy động vốn của doanh nghiệp đương nhiên được mở rộng ra hơn rất nhiều ngoài những kênh huy động truyền thống như hiện nay. Còn đối với việc thanh khoản có tốt hơn trong bối cảnh hiện nay hay không thì điều này khó trả lời, nhưng ở góc độ nào đó thì tính chất thanh khoản vẫn được cải thiện rất nhiều vì giúp cho những người chưa đủ tiền có thể mua tích lũy từ những chứng chỉ này.

Tính khả thi của mô hình này trong tương lai gần phụ thuộc hoàn toàn vào khung pháp lý của nhà nước điều chỉnh như thế nào. Trên thực tế, nếu khung pháp lý của Việt Nam có thì chắc chắn mô hình cũng sẽ phát triển để phù hợp với xu hướng của thế giới.

Cảm ơn ông về những thông tin ông chia sẻ!

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Vào những năm đầu thập niên 2000, thị trường Việt Nam xuất hiện một số quỹ REIT, đều là các quỹ nước ngoài như ILH (Indochina Land Holdings), ILH2, ILH3 của Indochina Capital, VNL (VinaLand Limited) của VinaCapital, VPF của Dragon Capital, VPH của Saigon Asset Management,... Các quỹ này sau đó hoặc rút vốn, hoặc giải thể.

Trước khi Indochina Capital rút hết vốn, các quỹ REIT của tổ chức này đầu tư vào các bất động sản cao cấp The Nam Hải, Six Senses Côn Đảo, Hyatt Regency Danang, Montgomerie Links Việt Nam, Sofitel Metropole Hà Nội, Indochina Plaza Hanoi,... Các quỹ còn lại chủ yếu đầu tư vào cổ phiếu bất động sản.

Quỹ đầu tư Bất động sản Techcom Việt Nam (TCREIT, Mã: FUCVREIT) do CTCP Quản lý Quỹ Kỹ Thương (Techcom Capital, TCC) quản lý là quỹ đầu tư bất động sản duy nhất tại Việt Nam tính đến hiện tại.

TCREIT ra đời vào năm 2016 và hoạt động theo hình thức quỹ đóng. Quỹ này không đầu tư trực tiếp vào bất động sản mà đầu tư vào chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu. Tính đến đầu tháng 12/2022, giá trị tài sản ròng (NAV) của TCREIT trên 45 tỷ đồng.

Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm qua cũng có nhiều mô hình huy động vốn khác tương tự REIT như mô hình chia nhỏ bất động sản, đầu tư chung,...

(Trích Đặc san "Doanh nhân Việt Nam - Xuân Quý Mão" - Số tháng 1/2023

Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam).

'Bất động sản lên hay không còn phụ thuộc vào bối cảnh kinh tế chung năm 2023'

Bất động sản có thể phục hồi từ quý III/2023

‘2023 sẽ là năm thị trường bất động sản tích lũy để tăng trưởng’

Đường dẫn bài viết: https://vietnambiz.vn/mo-hinh-chia-nho-bat-dong-san-cho-khung-phap-ly-2023119221819244.htm

In bài biết