Condotel được công nhận pháp lí: Cơ hội phục hồi cho thị trường Đà Nẵng và Nha Trang

Tận dụng lợi thế về địa lí và du lịch, những năm gần đây, khu vực ven biển các tỉnh miền Trung liên tiếp xuất hiện hàng loạt dự án condotel. Trong đó, Đà Nẵng và Nha Trang là hai địa phương tập trung phần lớn nguồn cung condotel của cả nước.

Theo thống kê của Savills, tính đến tháng 6/2019, Khánh Hòa có nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) lớn nhất cả nước với hơn 13.000 căn đã được chào báo trên thị trường, gấp đôi so với Đà Nẵng – vốn là thị trường tiên phong của loại hình BĐS này.

Vào thời kì hoàng kim, theo thống kê của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), tổng nguồn cung condotel trên cả nước đã lên tới 16.000 căn (năm 2016). Đến năm 2017, phân khúc này đã cung cấp ra thị trường khoảng 22.837 căn.

Trong giai đoạn trên, chỉ tính riêng tại Đà Nẵng đã có hàng chục dự án condotel được hoàn thành với khoảng vài nghìn căn được chào bán ra thị trường. 

Còn tại nha Trang - thủ phủ condotel của cả nước cũng đã cung cấp hơn chục nghìn căn ra thị trường.

Các dự án condotel tại Nha Trang xuất hiện dày đặc trên con đường Trần Phú và Phạm Văn Đồng với hướng nhìn ra biển. Còn tại Đà Nẵng, tuyến đường Võ Nguyên Giáp, kéo dài từ chân núi Sơn Trà đến địa phận giáp tỉnh Quảng Nam chính là "đại bản doanh" của phân khúc này.

Tuy nhiên, giai đoạn bùng nổ chưa kéo dài được bao lâu thì những lỗ hổng pháp lí xuất hiện, cộng với "cú sốc" lớn khi một số địa phương tiến hành thu hồi lại sổ đỏ đã cấp lâu dài cho condotel khiến thị trường chìm sâu trong cơn thoái trào. Đà Nẵng và Nha Trang cũng không ngoại lệ.

Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), từ quí III/2018, lượng giao dịch condotel bắt đầu giảm mạnh.

Cụ thể, trong quí III/2018, hầu hết các vùng phát triển mạnh về BĐS nghỉ dưỡng đều không có nguồn cung mới chào hàng. Lượng giao dịch cả nước về sản phẩm condotel chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm.

Tại Nha Trang, nơi được xem là miền đất hứa của loại hình BĐS này cũng ghi nhận tình hình giao dịch không khả quan. Lượng giao dịch condotel ở Nha Trang từ đầu 2018 đã giảm xuống chỉ còn khoảng 20%, so với 60 - 70% của thời kì trước. Chưa kể hàng nghìn căn còn tồn kho từ các thời kì trước.

Sang năm 2019, thị trường chững lại vì một số vấn đề liên quan đến thanh khoản và cam kết cho thuê hàng năm của các chủ đầu tư. Tổng nguồn cung trong năm 2019 là 18.425 căn nhưng tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 36,3%. 

Sau một thời kì phát triển quá nóng, rõ ràng căn hộ nghỉ dưỡng đã bộc lộ nhiều thiếu sót trong quản lí và pháp lí. Thực tế trên đòi hỏi các nhà chức trách phải ban hành các chính sách và qui định cụ thể càng sớm càng tốt để không làm mất đi tiềm năng vốn có của phân khúc này. Nhất là tại Đà Nẵng và Nha Trang - hai thành phố biển vốn có nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển.

Dù hơi muộn so với dự tính nhưng ngày 14/2 vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cũng đã có văn bản chính thức gửi các Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Theo đó, Bộ TN&MT hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình BĐS mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...)

Văn bản này ra đời đồng nghĩa với việc condotel chính thức được thừa nhận pháp lí tại Việt Nam, các nhà đầu tư cá nhân cũng yên tâm hơn về quyền sở hữu của họ khi tham gia mua căn hộ.

Đánh giá về động thái này của Bộ TN&MT, giới chuyên gia cho rằng, đây là một tin vui đối với thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Đó cũng là động lực giúp vực dậy thị trường đang trong "cơn bĩ cực". Tuy nhiên, pháp lí của loại hình này vẫn cần được qui định cụ thể hơn.

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, văn bản trên vẫn chưa giải quyết được một số điểm.

Thứ nhất, văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch chỉ mới đề cập đến loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chưa bao gồm loại hình nhà phố du lịch (boutique du lịch hoặc shoptel). Những sản phẩm này cũng được bán cho khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp.

Thứ hai, văn bản chỉ xác định phương thức xem xét cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chứ chưa qui định cấp sổ đỏ cho nhà phố du lịch trong khu du lịch nghỉ dưỡng.

Thứ ba, qui chuẩn xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành chỉ qui định loại hình căn hộ lưu trú (condotel) là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp. Còn căn hộ du lịch tại các khu du lịch nghỉ dưỡng thường được xây dựng thành một tòa nhà cao tầng riêng biệt.

Cuối cùng, khi chủ đầu tư bán căn hộ du lịch cho khách hàng thì cần phải xác định được được diện tích thuộc sở hữu riêng, diện tích thuộc sở hữu chung, có thể áp dụng tương tự như cách tính sở hữu riêng theo pháp luật về nhà ở đã qui định.

Còn qui chuẩn xây dựng của Bộ Xây dựng chỉ qui định cách tính diện tích sử dụng căn hộ lưu trú theo kích thước thông thủy.

Mặc dù vậy, thời gian tới, nếu các chính sách liên quan đến condotel được hoàn thiện một cách chi tiết và cụ thể hơn bởi các cơ quan quản lí cũng như lợi nhuận được đảm bảo bởi các nhà phát triển, thị trường sẽ phục hồi lại với nhiều tiềm năng.