TP HCM chốt cơ sở định giá đất

UBND TP HCM vừa ban hành Quyết định số 49/2025 quy định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển, các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất trên địa bàn thành phố.

Những dự án không được bán hàng trong năm đầu tiên

Các yếu tố hình thành doanh thu của dự án được xác định dựa trên tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu để xác định thời gian bán hàng, thời điểm bán hàng, tỷ lệ lập đầy…

Đối với nhà ở cao tầng, thời điểm bắt đầu bán hàng và tỷ lệ % bán hàng được phân bổ theo diện tích sàn xây dựng, bao gồm diện tích tầng hầm.

Đối với nhà phố liên kế, biệt thự; phân lô, bán nền; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp; dự án đầu tư văn phòng, thương mại, dịch vụ, thời gian bán hàng và tỷ lệ bán hàng được phân bổ theo từng năm.

Đối với các dự án đầu tư khách sạn, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù thì tổ chức thực hiện xác định giá đất đề xuất các yếu tố khác ước tính doanh thu phát triển trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

Những dự án không được bán hàng trong năm đầu tiên bao gồm: Nhà cao tầng có quy mô từ 30 ha trở lên; nhà phố liên kế, biệt thự có quy mô trên 1.000 sản phẩm.

Những dự án được phép bán hết trong năm đầu tiên gồm: Nhà phố liên kế, biệt thự quy mô dưới 100 sản phẩm; phân lô, bán nền dưới 200 nền.

Bổ sung chi phí kinh doanh, giá trị quyền sử dụng đất vào chi phí phát triển dự án

Các yếu tố ước tính chi phí phát triển dự án được xác định dựa trên tiến độ trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu. Tùy loại hình và quy mô dự án, thời gian xây dựng được quy định trong vòng 1 đến 6 năm.

Thời gian xây dựng dự án chung cư hỗn hợp (nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao) được phân bổ theo quy mô diện tích sàn xây dựng, bao gồm diện tích tầng hầm.

Quyết định mới vừa được ban hàng cũng đưa ra tỷ lệ % cụ thể để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính của các loại dự án.

Tùy mỗi loại hình dự án (nhà ở cao tầng; nhà phố liên kế, biệt thự; phân lô, bán nền; khu công nghiệp, cụm công nghiệp; văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn) sẽ có những quy định tỷ lệ % khác nhau.

Trong đó, chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng 2% tổng doanh thu đối với tất cả các phân khúc. Chi phí quản lý, vận hành bằng 15% trên tổng doanh thu cho thuê đối với dự án nhà ở cao tầng; dự án đầu tư khu công nghiệp, cụm công nghiệp; dự án đầu tư văn phòng, thương mại, dịch vụ. Riêng dự án nhà phố liền kề, biệt thự; phân lô, bán nền, chi phí quản lý vận hành bằng 5% trên tổng doanh thu cho thuê.

Một điểm đáng chú ý được nêu trong quyết định là chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh sẽ được tính bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất. Dự thảo trước đó không bao gồm chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất.

Riêng với các dự án đầu tư khách sạn, y tế, giáo dục, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù, tổ chức thực hiện xác định giá đất đề xuất mức tỷ lệ % các yếu tố chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh và các chi phí khác tại Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.