SSI: Thị trường đón khoảng 100.500 căn nhà mới vào năm 2027, sức mua vẫn là bài toán khó

Nguồn cung mới dự kiến vượt 100.000 căn

Theo báo cáo chiến lược đầu tư năm 2027 của SSI Research, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP HCM dự kiến đạt khoảng 82.000 căn trong năm tới, gần như đi ngang so với mức nền cao của năm 2026. Nguồn cung nhà thấp tầng mới có thể đạt khoảng 18.500 căn, tăng 30% so với cùng kỳ.

Tính chung hai loại hình, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 100.500 căn. Theo nhóm phân tích, đây là mức phục hồi đáng kể so với giai đoạn 2022 - 2025, trong bối cảnh các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ và nhiều dự án quy mô lớn chuẩn bị mở bán.

Thực tế xu hướng này đã thể hiện từ nửa đầu năm 2026. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy nguồn cung nhà ở thương mại đã tăng tốc mạnh từ 6 tháng cuối năm 2025 và tiếp tục được đẩy mạnh trong 6 tháng đầu năm 2026.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng trong nửa đầu năm nay, cả nước có 171 dự án nhà ở thương mại được phê duyệt, tăng 256% so với cùng kỳ, với khoảng 135.005 căn, tăng 569%. Đồng thời, 237 dự án đủ điều kiện bán hàng, tăng 76%, tương ứng 99.500 căn, tăng 151%.

Tại Hà Nội và TP HCM, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm đạt gần 27.400 căn, tăng 39% so với cùng kỳ.

Việc nguồn cung phục hồi cho thấy các thay đổi chính sách đang góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh quá trình triển khai dự án. Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa thị trường sẽ hấp thụ tốt hơn, nhất là khi mặt bằng giá vẫn cao và lãi suất vay mua nhà tạo áp lực lên khả năng chi trả.

Giá nhà cao, lãi suất gây sức ép lên thanh khoản

Cũng theo thống kê từ Bộ Xây dựng, thanh khoản thị trường bất động sản suy yếu trong 6 tháng đầu năm 2026 khi lượng giao dịch giảm 16% so với cùng kỳ xuống còn 244.860 giao dịch. Lượng tồn kho bất động sản tính đến cuối quý II khoảng 39.284 căn, tăng 32% so với quý trước và tăng 55% so với cùng kỳ.

SSI cho rằng diễn biến giao dịch giảm, đồng thời tồn kho tăng phản ánh tốc độ hấp thụ chậm lại trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao.

Đối với căn hộ, giá sơ cấp bình quân được SSI ghi nhận ở mức 95 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, tăng 21% so với cùng kỳ và 76 triệu đồng/m2 tại TP HCM, tăng 17%. Mức tăng chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong khi giá bán vẫn neo cao, các chủ đầu tư có xu hướng sử dụng chính sách bán hàng để hỗ trợ giao dịch thay vì giảm giá niêm yết. Các hình thức được ghi nhận gồm hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc 2 - 5 năm, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu thanh toán nhanh và tặng quà.

SSI đánh giá nhu cầu nhà ở có thể tiếp tục ở mức thấp trong năm 2027 dù nguồn cung cải thiện. Khả năng chi trả bị thu hẹp khi giá nhà cao, trong khi cơ cấu sản phẩm mới chưa đáp ứng tốt nhu cầu của nhóm người mua có ngân sách hạn chế.

Theo khảo sát của nhóm phân tích, thị trường căn hộ thứ cấp đã bước vào giai đoạn điều chỉnh sau nhiều năm giá tăng mạnh. Tại một số khu vực, giá chào bán đã giảm 20 - 30% so với vùng đỉnh dù giao dịch vẫn hạn chế, đặc biệt ở nhóm bất động sản thiên về đầu tư và tại một số thành phố cấp 2.

Mặt khác, lãi suất thả nổi vay mua nhà dao động 12 - 18,5%. Khi thời gian ưu đãi và ân hạn kết thúc, chi phí trả nợ cao hơn có thể tạo thêm áp lực cho người vay, đồng thời làm tăng lượng nhà được đưa trở lại thị trường thứ cấp.

Chủ đầu tư đối mặt áp lực cạnh tranh và biên lợi nhuận

Theo SSI, cạnh tranh trên thị trường nhà ở sẽ gia tăng khi nguồn cung được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn có quỹ dự án quy mô lớn, năng lực triển khai tốt và lợi thế tiếp cận vốn, cùng với quá trình mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội.

Định hướng chính sách đang dịch chuyển rõ hơn sang mục tiêu cải thiện khả năng chi trả nhà ở. Nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được thúc đẩy, thu hút thêm doanh nghiệp ngoài ngành tham gia phát triển dự án.

Tính đến quý II/2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với tổng quy mô 771.971 căn, tương đương 77% mục tiêu 1 triệu căn của Chính phủ.

Trong bối cảnh nguồn cung mở rộng ở cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, SSI cho rằng dư địa tăng giá nhà trong thời gian tới không còn nhiều. Các chủ đầu tư có thể chịu áp lực thu hẹp biên lợi nhuận do chi phí tài chính tăng, phải đưa ra nhiều ưu đãi hơn để thu hút người mua, cạnh tranh gay gắt và chi phí phát triển dự án tiếp tục gia tăng.

Vì vậy, khả năng tiếp cận vốn, xử lý pháp lý, chất lượng tài sản và năng lực tạo dòng tiền sẽ ngày càng quan trọng đối với sức cạnh tranh dài hạn của doanh nghiệp.

SSI dự báo doanh số bán hàng năm 2027 của Vinhomes (VHM) tăng 14% so với cùng kỳ, trong khi Nam Long (NLG) đi ngang và Khang Điền (KDH) giảm 15%. Lợi nhuận dự kiến phân hóa do khác biệt về thời điểm ghi nhận doanh thu: Lợi nhuận sau thuế của VHM được dự báo tăng 4%, NLG tăng 36%, còn KDH giảm 17%.

Các dự báo này cho thấy triển vọng thị trường không đồng đều giữa các doanh nghiệp. Trong bối cảnh nguồn cung phục hồi nhưng sức mua còn nhiều thách thức, khả năng tiêu thụ sản phẩm và kiểm soát chi phí sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định kết quả kinh doanh của từng chủ đầu tư.