Nhiều chủ đầu tư cam kết 'gánh' lãi suất cho người mua nhà

Vinhomes vừa công bố chính sách siêu ưu đãi “5 năm không lo lãi suất”, đảm bảo khách hàng được vay với lãi suất 3,3%/năm cho năm đầu, tối đa 7,8%/năm trong 3 năm đầu và trả trần lãi suất tối đa chỉ 9%/năm cho 2 năm tiếp theo. Đây được xem là giải pháp hỗ trợ tài chính chưa từng có trên thị trường địa ốc.

Cụ thể, nếu khách hàng vay 18 tháng sẽ chỉ phải trả lãi suất 3,3%/năm, nếu vay 24 tháng sẽ chỉ phải trả là 5,3%/năm, nếu vay 36 tháng sẽ chỉ phải trả là 7,8%/năm. Sau đó nếu khách hàng tiếp tục duy trì khoản vay sẽ được đảm bảo mức lãi suất thả nổi tối đa không vượt quá 9%/năm, trong vòng 24 tháng tiếp theo.

Trong trường hợp lãi suất thị trường vượt ngưỡng 9%/năm, phần chênh lệch sẽ do Vinhomes chi trả. Doanh nghiệp cho biết chính sách này bảo vệ khách hàng trước mọi biến động lãi suất.

Trước đó, Phú Đông Group tung chính sách ưu đãi lãi suất đặc biệt trong tháng 3/2026 đối với dự án tại TP HCM do công ty đang triển khai. Cụ thể, chủ đầu tư cùng ngân hàng triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất cố định 6,5%/năm trong suốt 5 năm dành cho khách hàng mua căn hộ đáp ứng điều kiện chương trình.

Phía chủ đầu tư cho biết trong suốt 5 năm khách mua căn hộ này sẽ không phải lo lắng đến biến động lãi suất trên thị trường, phần chênh lệch biến động lãi suất theo thị trường do chủ đầu tư chi trả. Sau bàn giao (năm 2027), người mua có thể khai thác cho thuê, có chi phí để trả vào phần lãi ngân hàng.   

Trong khi đó, Nam Long Group cũng cho biết doanh nghiệp đang liên kết với các ngân hàng đối tác cung cấp gói vay với lãi suất tối đa khoảng 9% trong 12 - 18 tháng đầu đối với khách mua nhà tại các dự án mở bán. Đáng lưu ý, với nhóm khách hàng sử dụng vốn tự có, doanh nghiệp áp dụng phương án thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng cho đến khi nhận nhà. 

Áp lực chi phí buộc chủ đầu tư phải 'bơm' ưu đãi

Thực tế, lãi suất tăng cao khiến nhiều người mua nhà có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền, buộc các doanh nghiệp địa ốc phải tung chính sách kích cầu.

Ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập đánh giá, cú tăng mạnh lãi suất vào đầu năm nay đang tác động rõ nhất đối với các chủ đầu tư bất động sản. Thông thường kế hoạch bán hàng của doanh nghiệp được chuẩn bị trước từ 6 tháng đến 1 năm. Khi lập kế hoạch, họ không dự đoán được lãi suất sẽ tăng mạnh như vậy.

Khi lãi suất tăng, thanh khoản thị trường suy giảm và các chính sách hỗ trợ người mua như ân hạn gốc, hỗ trợ lãi suất hay chính sách tín dụng cũng phải điều chỉnh. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược bán hàng của chủ đầu tư.

Theo các chuyên gia của Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản VARS, trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường đang trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh rõ xu hướng phân hóa dòng tiền.

Dù thanh khoản chậm lại, mặt bằng giá bất động sản không giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào của các doanh nghiệp vẫn duy trì ở mức cao.

Cụ thể, chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30 - 40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng mạnh theo bảng giá đất mới. Với cơ cấu này,  khi giá đất tăng khoảng 20%, tính tiền sử dụng đất áp dụng hệ số điều chỉnh K (K>1), chi phí phát triển dự án có thể tăng ít nhất 6 - 8%. Thậm chí nhiều dự án triển khai trở lại sau thời gian dài “đắp chiếu” phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp 1,5 - 3 lần.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng đã tăng khoảng 8 - 12%, cùng với chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2% khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng khoảng 1,6 - 2,7%. Thực tế này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán dù áp lực thanh khoản ngày càng lớn.

Ngoài ra, trong trường hợp tiến độ bán hàng không đạt kế hoạch, chi phí tài chính còn tiếp tục gia tăng, làm gia tăng rủi ro và áp lực dòng tiền đối với doanh nghiệp. Trước bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chủ động áp dụng các chính sách kích cầu như ưu đãi lãi suất (cố định hoặc áp trần), kéo dài thời gian hỗ trợ hay tăng chiết khấu cho phương án thanh toán sớm để hút tiền.

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, trong bối cảnh có nhiều lựa chọn, cách tiếp cận thị trường của nhà đầu tư cần thay đổi theo hướng thực chất hơn. Việc đánh giá một sản phẩm “rẻ” hay “đắt” không nên dựa trên mức giá bán, mà cần đặt trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng khai thác dòng tiền và thời gian hoàn vốn. Thị trường không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính.

Do đó, theo các chuyên gia, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu 3 - 5 năm, đến khi dự án hoàn thiện và đưa vào vận hành.

Bên cạnh đó, nên ưu tiên các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với sự phát triển của khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc các chính sách thu hút dân cư. Ngược lại, với các khu vực dân cư thưa thớt, chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng, dù vẫn có tiềm năng dài hạn nhưng rủi ro thanh khoản cao hơn và cần thời gian tích lũy dài hơn.