Nghịch lý chung cư mới đua tăng giá dù hàng chuyển nhượng giảm nhiệt

Một dự án căn hộ gồm 6 tòa giáp đại lộ Thăng Long vừa được-kick off (khởi động) với giỏ hàng hơn 3.000 căn hộ. Giá bán dự kiến trung bình 93 triệu đồng một m2 (gồm VAT, chưa gộp kinh phí bảo trì), thanh toán theo tiến độ.

Nếu vay ngân hàng, giá bán thực tế khách hàng phải trả có thể lên đến 96-98 triệu mỗi m2, tương đương hơn 5,5 tỷ đồng với căn hai phòng ngủ.

Với đơn giá trên, dự án được nhiều nhà đầu tư đánh giá nằm trong nhóm cao nhất chung cư mở bán mới tại khu vực An Khánh. Hiện dự án này trong giai đoạn booking (giữ chỗ), dự kiến ký hợp đồng mua bán vào tháng 9.

Cách đó khoảng 2 km, giá chuyển nhượng một số quỹ căn tại phân khu cùng chủ đầu tư trong đại đô thị dao động 78-84 triệu đồng mỗi m2. Một số phân khu vừa bàn giao nhà cũng quanh 80-85 triệu đồng một m2.

Cùng khu vực phía tây, dự án căn hộ cao 40 tầng nằm trong khu đô thị Nam An Khánh được chủ đầu tư khởi động từ cuối năm ngoái. Nguồn cung gồm 540 căn hộ với 5 khối công trình. Giai đoạn đầu có hai tòa căn hộ cao 40 tầng. Giá bán trung bình 96 triệu đồng mỗi m2, tương đương căn hộ nhỏ nhất từ 7,3 tỷ đồng.

Ở khu vực phía bắc, dự án chung cư được quảng cáo là phân khu cao tầng cuối cùng của đại đô thị có giá dự kiến khoảng 128-132 triệu đồng một m2. Khách hàng có thể phải chi hơn 5 tỷ đồng để mua một căn studio (diện tích 40 m2) và hơn 8,3 tỷ cho căn hai phòng ngủ (63 m2). Với đơn giá này, dự án có giá sơ cấp cao nhất ở khu vực Đông Anh từ trước đến nay.

Trái ngược với đà leo thang giá sơ cấp, thị trường chung cư thứ cấp đang đi ngang, thậm chí có dấu hiệu "cắt lỗ" vài trăm triệu đồng ở một số dự án vùng ven.

Anh Mạnh Cường, một môi giới chuyên thị trường chuyển nhượng chung cư, cho hay số căn hộ được khách ký gửi để bán trong hơn 2 tháng đầu năm tăng 25% so cùng kỳ năm ngoái. Mặt bằng chung là chủ nhà giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, cá biệt một số người dùng đòn bẩy tài chính chấp nhận "cắt lỗ" 200-300 triệu đồng để nhanh thoát hàng.

Anh Cường ví dụ tại phân khu hai tòa tháp cao 45 tầng ở đại đô thị phía bắc, một số căn 58 m2 được rao bán 104 triệu đồng một m2. Chủ nhà cho hay mức này hạ 7 triệu mỗi m2 so với giá ký hợp đồng mua bán, tương đương giá trị căn hộ giảm hơn 400 triệu đồng.

Hay tại khu đô thị phía đông, nhiều căn từng được chủ tranh nhau mua chênh 300-500 triệu đồng từ đại lý hiện được rao bán ngang giá hợp đồng. Dù vậy, anh cho biết thanh khoản rất chậm, "rao bán nhiều tháng rất ít khách hỏi mua".

Theo dữ liệu của One Housing - đơn vị dịch vụ bất động sản do Masterise Homes và Techcombank hậu thuẫn, dấu hiệu sụt giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý IV năm ngoái. Thị trường Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh tại OneHousing, nhìn nhận mặt bằng giá chuyển nhượng "đã tiệm cận vùng đỉnh", trong khi nhóm nhà đầu tư lướt sóng đang dần "ngấm đòn" vì lãi suất tăng. Với người mua ở thực, giá bán neo cao khiến họ khó tiếp cận, dẫn đến thanh khoản chung cư chậm lại đáng kể đầu năm nay.

Dữ liệu của kênh Batdongsan cũng cho thấy thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chững giá từ cuối 2025. Mức giảm 3-17% giá chuyển nhượng so cùng kỳ năm ngoái xuất hiện ở một số dự án như The Matrix One, The Senique, Imperia Signature Cổ Loa...

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho biết giá chung cư Hà Nội đang diễn biến trái chiều trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá nhiều dự án căn hộ mới chào bán lần đầu (sơ cấp F1) có xu hướng tăng, thị trường thứ cấp (F2, 3 trở đi) lại xuất hiện tình trạng đi ngang, thậm chí giảm giá. Ở giai đoạn thị trường "nóng sốt" như 2024-2025, giá nhà trên thị trường sơ cấp và thứ cấp thường tỷ lệ thuận, tương đồng với nhau.

Lý giải diễn biến trên, ông Thanh cho hay đà tăng giá căn hộ trên thị trường sơ cấp do các chi phí đầu vào của dự án như tiền thuê và sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá nguyên vật liệu... bị "đội lên" đáng kể. Những yếu tố này đều phản ánh vào giá mở bán của chủ đầu tư ra thị trường.

Ngoài ra, nguồn cung dự án mới co cụm trong các đại đô thị, chủ yếu đến từ một số chủ đầu tư, dẫn đến kỳ vọng về giá bán cao. Trong bối cảnh giỏ hàng mới liên tục tung ra thị trường, để thu hút được nhóm khách mua đầu tư, chủ đầu tư thường có chiến lược xây giá bán phân khu sau cao hơn khu mở bán trước tạo nhiệt cho thị trường. Chưa kể, áp lực về tài chính của thị trường sơ cấp trong giai đoạn đầu không quá cao, dẫn đến giá bán mới khó giảm.

Với thị trường chuyển nhượng, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết nhu cầu mua ở và đầu tư chung cư suy giảm khi lãi suất cho vay có xu hướng tăng, mặt bằng giá neo cao, kéo sức hấp thụ sản phẩm chuyển nhượng sụt giảm.

Sau giai đoạn ưu đãi lãi suất, nhiều nhà đầu tư F2 gặp tình trạng ngộp tài chính nên phải tìm cách thoát hàng với giá "mềm" để nhanh có người mua. Ông Toản nhìn nhận đà hạ giá nhà trên thị trường thứ cấp dao động ở biên độ 2-5%, cá biệt một số dự án 10-15% do nhu cầu đầu tư lướt sóng lớn. Tuy nhiên, các giao dịch này diễn ra cục bộ, quy mô chưa lớn nên không đại diện cho toàn thị trường.

Các chuyên gia dự báo khẩu vị đầu tư chung cư của khách hàng sẽ thay đổi mạnh mẽ trong năm nay, nhất là khi tâm lý đầu tư ngắn hạn, lướt sóng giảm dần. Nếu diễn biến trái chiều trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tiếp tục gia tăng, người mua có xu hướng chuyển sang tìm sản phẩm chuyển nhượng giá "mềm". Điều này dẫn đến giỏ hàng cao cấp, siêu sang kém thu hút và ngày càng khó thanh khoản hơn, gia tăng nguy cơ tồn kho.

CEO Ez Property cho rằng các chủ đầu tư cần cơ cấu lại sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu ở thực, từng bước đưa giá nhà đất về mức hợp lý, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn. "Đây được xem là yếu tố quan trọng để khơi thông dòng tiền và mở rộng cầu thực trong bối cảnh tín dụng cho bất động sản thắt chặt như hiện nay", ông cho hay.