'Khó có gói kích thích riêng cho thị trường bất động sản, các doanh nghiệp sẽ hưởng lợi gián tiếp từ hạ tầng '

Thị trường bất động sản vừa bước sang những ngày đầu tiên của năm 2022, một năm với nhiều hy vọng về sự phục hồi và bùng nổ. Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam để làm rõ hơn về triển vọng của thị trường.

Ông Nguyễn Hoàng: Có 10 điểm nhấn của thị trường bất động sản năm 2021.

Thứ nhất, TP Thủ Đức chính thức đi vào hoạt động trên cơ sở hình thành từ ba quận theo Nghị quyết 1111/NQ-UBTVQH14 của UBTVQH có hiệu lực thi hành từ 01/01/2021. Đây là một trong những yếu tố tác động giá bất động sản khu vực này (vốn luôn dẫn dắt thị trường TP.HCM nhiều năm qua) tăng mạnh bất chấp tình hình dịch COVID-19.

Thứ hai, ngày 5/1/2021, chính thức khởi công sân bay quốc tế Long Thành. Đây là sân bay được kỳ vọng thúc đẩy giao thông, kinh tế và là động lực phát triển đô thị, bất động sản các tỉnh lân cận.

Thứ ba, tin đồn gây sốt đất (sân bay Hớn Quản - Bình Phước, Bình Chánh lên quận,…). Tuy nhiên chỉ là các cơn sốt ảo do môi giới hoặc luồng tin không nguồn gốc xác thực.

Thứ tư, dịch COVID-19 ảnh hưởng đến mọi mặt của thị trường, từ nguồn cung mới đến sức mua đều suy giảm so với năm 2020. Điển hình, căn hộ tại TP HCM năm 2021 ước khoảng 15.000 căn, giảm khoảng 15% so với năm 2020 (hơn 17.500 căn). Năm 2020, sức mua trung bình trên nguồn cung mới mỗi quý khoảng 75 - 80% mỗi quý; năm 2021 sụt giảm khoảng 60 - 70% mỗi quý.

Thứ năm, để linh hoạt thích ứng với tình hình mới, nhiều chủ đầu tư đã mở bán dự án bằng hình thức online. Tuy chưa thể hiệu quả bằng hình thức bán hàng trực tiếp, nhưng kết quả rất tích cực và hứa hẹn một xu hướng mới.

Thứ sáu, về cơ bản, mức giá bất động sản nói chung không giảm như nhiều người lo ngại ảnh vì ảnh hưởng dịch bệnh mà vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí tăng nhẹ vì nhiều lý do. Trong đó, có vấn đề về chi phí đầu vào tăng và các dự án ra hàng ở giai đoạn sau thường cao hơn giai đoạn đầu. Đặc biệt, loại hình căn hộ siêu sang đã có những kỷ lục mức giá mới khi lên đến 400 - 500 triệu đồng/m2 (tương đương 20.000 - 22.500 USD).

Thứ bảy, tỷ lệ phân hạng căn hộ vẫn bất ổn, thiếu vắng loại hình căn hộ vừa túi tiền, căn hộ hạng A và hạng sang vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Từ dịch bệnh COVID-19, có thể thấy cần phải tổ chức lại không gian đô thị và nhà ở cho người có thu nhập khiêm tốn (nhà ở vừa túi tiền).

Thứ tám, mô hình đầu tư chia nhỏ bất động sản thông qua ứng dụng công nghệ đang có xu hướng phát triển. Tuy nhiên chưa có khung pháp lý rõ ràng nên chưa có đà để phát triển mạnh, chuyên nghiệp và bài bản.

Thứ chín, bất động sản nghỉ dưỡng bước sang năm thứ 3 đối mặt với nhiều khó khăn thách thức (sức tiêu thụ rất thấp), trong khi các hoạt động du lịch chưa phục hồi do COVID-19 (đặc biệt là khả năng đón khách quốc tế).

Cuối cùng, vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm với mức giá kỷ lục làm thị trường "ngỡ ngàng", kéo theo những ý kiến trái chiều.

Ông Nguyễn Hoàng: Về cơ bản, thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh và phát triển kinh tế nói chung. Với chủ trương của Nghị quyết 128/2021, mức độ phục hồi đang rất khả quan. Dự báo trong năm 2022, nếu tình hình không có những biến động nghiêm trọng về dịch bệnh, thị trường sẽ có những dấu hiệu tích cực hơn so với năm 2021 cả về nguồn cung mới lẫn sức mua. Tuy nhiên, cũng sẽ có những thách thức rất lớn đan xen với những lực đẩy của thị trường.

Đất nền các tỉnh giáp ranh/lân cận TP HCM (hoặc các tỉnh thành lớn) vẫn là kênh ưu tiên hàng đầu mặc dù có thể nguồn cung mới sẽ không bằng như những năm trước do nhiều địa phương đang rà soát và siết chặt lại việc phân lô bán nền,...

Căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản Nhà ở tại TP.HCM và Bình Dương. Còn ở Đồng Nai và Long An, loại hình nhà gắn liền với đất (nhà phố/biệt thự/shophouse) sẽ là chủ đạo.

Riêng mặt bằng bán lẻ vẫn còn nhiều thách thức do mức giá thuê đã quá cao từ năm 2019 về trước. Trong giai đoạn dịch bệnh và siết chặt giãn cách xã hội, xu hướng mua sắm online được đẩy mạnh, nhu cầu mặt bằng bán lẻ cũng bị hạn chế.

Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục phụ thuộc vào sự phát triển của du lịch. Theo nhiều dự báo, phải đến năm 2023 ngành du lịch mới có thể quay trở lại như năm 2019 trở về trước và khi đó bất động sản nghỉ dưỡng mới sôi động trở lại. Dù vậy, một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thế mạnh vượt trội và tiềm năng thì vẫn có tín hiệu tích cực. 

Bất động sản hạng sang và siêu sang tại TP HCM vẫn chiếm tỷ lệ lớn, trong khi loại hình nhà ở vừa túi tiền đang ngày càng khan hiếm.

Ông Nguyễn Hoàng: Đầu tiên, các gói hỗ trợ kích thích kinh tế sẽ là một trong những động lực quan trọng để phát triển sản xuất - kinh doanh và tiêu dùng nói chung. Mặc dù vậy, sẽ khó có gói hỗ trợ riêng trực tiếp cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản sẽ được hưởng lợi gián tiếp từ những công trình đầu tư công như hạ tầng giao thông, xã hội, các doanh nghiệp mở rộng sản xuất - kinh doanh cần thêm mặt bằng, người lao động hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ,… từ đó thúc đẩy sức mua.

Song, cần có sự quan tâm hơn nữa của Nhà nước cho nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động. Thực tế đã cho thấy sự bức thiết của việc này và đây cũng chính là một trong các yếu tố cơ bản tác động cho thị trường bất động sản nói chung.

Thứ hai, hiện nay áp lực lạm phát đang rất lớn (ngay cả các gói kích thích và việc tăng đầu tư công cũng góp phần làm tăng lạm phát) dẫn đến áp lực tăng lãi suất, khi đó chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến nguồn vốn của chủ đầu tư (đang và sẽ vay ngân hàng để phát triển dự án) và các chi phí đầu vào.

Bên cạnh đó, chủ trương hạn chế và điều tiết hợp lý dòng vốn vào bất động sản và chứng khoán để tránh tình trạng quá nóng của hai thị trường này cũng sẽ góp phần làm cho các chủ đầu tư gặp khó khăn.

Tuy nhiên, do thị trường tài chính và thị trường vốn của Việt Nam hiện nay khác với thời gian trước nhiều, đa dạng và mạnh hơn nên các doanh nghiệp có thể đa dạng cấu trúc nguồn vốn thay vì chỉ phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng như trước kia.

Ví dụ, các chủ đầu tư có thể phát hành trái phiếu (như hai năm qua rất sôi động), M&A qua nhiều hình thức từ mua bán dự án đến kêu gọi vốn hợp tác của các quỹ đầu tư trong/ngoài nước và huy động vốn trên thị trường chứng khoán,...

Ông Nguyễn Hoàng: Có thể có cơn sốt đất cục bộ xảy ra ở vài địa phương có dự án, công trình giao thông, định hướng phát triển kinh tế - xã hội (như nâng cấp đô thị) hoặc cả thông tin giả mạo, mơ hồ để tạo ra những cơn sốt ảo cục bộ. Tuy nhiên, sẽ khó có sốt đất hoặc sốt bất động sản trên diện rộng trong năm 2022.

Hiện tại, Nhà nước đang kiểm soát tốt những yếu tố gây sốt hoặc bong bóng bất động sản như chính sách tài chính (ngân hàng cho vay và các biện pháp về thuế), kiềm chế lạm phát, lãi suất và giá trị đồng nội tệ ổn định trong mấy năm qua, kênh đầu tư thay thế bất động sản cũng đa dạng hơn,… Mặc dù vậy, rủi ro sốt đất vẫn luôn chực chờ nếu có những yếu tố tác động lên thị trường không được kiểm soát tốt.

Ông Nguyễn Hoàng: Luật Đất đai được dự kiến sẽ trình Quốc hội trong năm 2022 xem xét, sửa đổi, từ đó các luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở cũng thay đổi để phù hợp với sự phát triển của thị trường. Cùng với hàng loạt cơ chế - chính sách - định hướng khác thì đây là nhữngđiểm tựa/lực đẩy cho thị trường năm 2022.

Đầu tiên, Nghị quyết 128/2021 về linh hoạt thích ứng và an toàn phòng chống dịch là nền tảng cho mọi hoạt động kinh tế - xã hội được bình thường với những điều kiện mới.

Không còn là dự báo, mục tiêu của Chính phủ về tăng trưởng kinh tế năm 2022 với con số có thể lên đến 6% - 6,5%, đi kèm với kiểm soát lạm phát ở mức phù hợp để thúc đẩy phát triển. Đây chính là yếu tố tác động tích cực cho các hoạt động kinh tế - sản xuất bao gồm cả lĩnh vực xây dựng -  bất động sản (luôn có tỷ lệ đóng góp không nhỏ). Từ đây, sẽ có các chính sách cụ thể cho từng lĩnh vực.

Chính phủ đang thúc đẩy đầu tư công, đặc biệt là các gói giải ngân dự án hạ tầng giao thông cho mục đích phục hồi và phát triển kinh tế hậu COVID-19. Hạ tầng giao thông luôn là yếu tố trực tiếp tác động đến thị trường bất động sản.

Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp, gói kích cầu trong sản xuất kinh doanh nói chung, từ vài chục nghìn tỷ đồng đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Có thể khó có gói hỗ trợ trực tiếp cho thị trường bất động sản, nhưng sẽ tác động gián tiếp từ các doanh nghiệp ở lĩnh vực khác khi người lao động được hưởng lợi.

Gói hỗ trợ người mua nhà (đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân lao động, chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 - 2030 của Bộ Xây dựng) của Chính phủ phối hợp với các ngân hàng đang được chuẩn bị kế hoạch và triển khai (có thể học hỏi kinh nghiệm từ gói 30.000 tỷ năm 2013).

Các hoạt động du lịch quốc tế (hộ chiếu vắc xin) được dự kiến mở cửa trở lại từ tháng 1/2022 sẽ làm cho ngành du lịch bước đầu "tan băng" và hy vọng có tác động ít nhiều đến các hoạt động của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có liên quan, dù khó sôi động được như năm 2019 trở về trước.

Thị trường chứng khoán được kỳ vọng sẽ vượt 1.500 điểm và duy trì ở mức 1.550, 1.600 điểm cho đến cuối năm. Thị trường chứng khoán luôn là yếu tố có tính kết nối và tác động qua lại với thị trường bất động sản.Trong khi đó, Việt Nam đang nỗ lực để đưa thị trường chứng khoán lên thành thị trường mới nổi.

Trên cơ sở hưởng lợi từ xuất nhập khẩu tăng và dòng vốn FDI tích cực sẽ có tác động đến bất động sản công nghiệp/logistic. Qua đó, bất động sản nhà ở tại các khu vực/địa phương lân cận cũng được hưởng lợi theo.

Các dự án đang bị vướng mắc/treo do vấn đề thủ tục pháp lý nếu được tháo gỡ cũng sẽ góp phần giải phóng một lượng đáng kể nguồn cung và góp phần thúc đẩy thị trường bớt áp lực hơn.

Về xu hướng dòng tiền đổ vào bất động sản trong năm 2022, thứ nhất phải nói đến vốn FDI. Trong năm 2020 và 2021, mặc dù tình hình dịch bệnh phức tạp nhưng nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam vẫn tích cực và bất động sản luôn chiếm tỷ lệ lớn với vị trí hàng đầu. Vốn FDI bất động sản trong năm 2020 chiếm 14,67% tổng vốn đăng ký FDI với khoảng 4,2 tỷ USD. Vốn FDI vào bất động sản năm 2021 là 2.673 tỷ so với 3.81 tỷ giảm 36,98%.

Với tình hình kinh tế phục hồi và dự báo tăng trưởng khoảng 6 – 6,5% trong năm 2022 thì FDI cho bất động sản có thể tích cực hơn, đặc biệt cho bất động sản công nghiệp/logistic và bất động sản nhà ở.

Nguồn vốn thứ hai đến từ việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp. Trái phiếu doanh nghiệp ngành bất động sản đã phát hành khoảng 173.400 tỷ (Vietdata thống kê) trong tháng 11/2021. Mặc dù, có sự quản lý/siết chặt từ cơ quan chức năng, nhưng đây là một xu hướng sẽ tiếp tục trong năm 2022 để các doanh nghiệp đa dạng hoá cấu trúc vốn và giảm bớt phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.

Nguồn vốn thứ ba là từ thị trường chứng khoán. Trái ngược với xu hướng giảm tỷ lệ tăng trưởng tiền gửi, chứng khoán là một kênh thu hút mạnh dòng tiền. Chứng khoán được coi là kênh thay thế cho đầu tư đất động sản và cũng là kênh để các chủ đầu tư đã niêm yết huy động vốn và ngược lại, khi các nhà đầu tư có lợi nhuận từ đầu tư chứng khoán sẽ hiện thực hoá tài sản bằng việc mua bất động sản.

Cuối cùng là vốn tín dụng. Với tình hình lãi suất ổn định trong mấy năm qua, nhiều người mua bất động sản sử dụng vốn vay dù với mục đích để ở hay đầu tư. Đây vẫn là đòn bẩy chính trong thời gian sắp tới nếu lãi suất không quá biến động (tăng cao quá), đóng góp vào tăng trưởng tín dụng chung.

Nhà đầu tư cá nhân tiếp tục đổ tiền vào bất động sản, người có tiềm lực tài chính vẫn chọn bất động sản là một trong các kênh ưu tiên hàng đầu. Trong đó, đất nền các tỉnh (đất có quy hoạch, có pháp lý sổ hồng) luôn là ưu tiên hàng đầu. Tiếp đó là căn hộ vì mức giá đa dạng.

Theo tôi, có một số lý do để giải thích cho việc dòng tiền đổ vào bất động sản. Đơn cử, mặc dù dịch bệnh nhưng nhiều người vẫn có tiền hoặc lợi nhuận từ kinh doanh/đầu tư ở các kênh khác và sẽ hiện thực hoá lợi nhuận bằng cách mua bất động sản.

Bên cạnh đó, nhiều người xác định đầu tư lâu dài vì bất động sản/nhà đất vẫn tăng giá, nhất là khi nhiều chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn.

Ngoài ra, áp lực lạm phát, lãi suất tăng nên nhiều người có tâm lý mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản và tiền.