Condotel vẫn bế tắc khi chờ 'danh phận' pháp lý

Tại phiên chất vấn kỳ họp Quốc Hội sáng 4/6, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà có cam kết pháp lý cho căn hộ nghỉ dưỡng (Condotel) sẽ hoàn thiện trong năm nay. Tuy nhiên việc chờ đợi quá lâu để hoàn thiện pháp lý khiến các chủ đầu tư loại hình này bế tắc trong bán hàng vì cam kết lợi nhuận với khách hàng không thực hiện được.

Đối mặt với tồn kho lớn

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, Việt Nam có lợi thế phát triển du lịch và coi đây là ngành công nghiệp mũi nhọn của nền kinh tế. Cùng với đà tăng trưởng nhanh chóng của ngành du lịch, trên thị trường đã xuất hiện một số loại hình sản phẩm BĐS mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse.

Trong đó, condotel phát triển quá nhanh, nguồn cung tăng mạnh, thiếu kiểm soát đã dẫn đến dư thừa ở nhiều địa phương. Do đó, việc điều chỉnh quy hoạch condotel mang tính cục bộ ở các dự án, cho thấy chủ đầu tư đã đánh giá lại nhu cầu thị trường, năng lực tài chính, năng lực quản lý.

Thị trường Condotel đang đối mặt với lượng tồn kho lớn. Ảnh: V.Dũng

Theo thống kê từ HoREA, từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn, trong đó có 15.010 căn hộ condotel. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel 16.000 căn. Trong 2 năm 2018 và 2019, dự kiến trung bình mỗi năm khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán.

Bên cạnh đó, hiện tỷ lệ căn hộ condotel chiếm 56%, phòng khách sạn chỉ chiếm 44%. Đây là điều không bình thường, vì ở các nước tỷ lệ phòng khách sạn luôn cao hơn căn hộ condotel. Năm 2018, lượng khách du lịch trong và ngoài nước tăng 20% so với năm 2017, trong đó khách nước ngoài đạt con số 15 triệu.

Điều này khiến nhu cầu tìm kiếm các sản phẩm nghỉ dưỡng hạng sang, trong đó condotel cao cấp tăng lên. Tuy nhiên, nguồn cung condotel tăng mạnh trong khi khả năng hấp thụ sụt giảm vì hoài nghi về pháp lý đã khiến hơn 20.000 căn tồn kho.

Tỷ lệ này có thể còn tăng lên dựa trên báo cáo của Savills về  tiềm năng và triển vọng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai gần. Đơn vị nghiên cứu này cho biết Việt Nam đang dẫn đầu nguồn cung sản phẩm nghỉ dưỡng trong giai đoạn 2019-2020. Rổ hàng bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vượt trội so với nhóm các nước Indonesia, Thái Lan, Malaysia, Philippines, Hàn Quốc.

Việt Nam có khoảng 45.650 phòng sắp gia nhập thị trường trong giai đoạn 2019-2022, vị chi trung bình có 11.400 phòng được đưa vào khai thác mỗi năm, chiếm 69% tổng nguồn cung hiện tại. Cụ thể, Quy Nhơn có 2.250 phòng, Đà Nẵng có 12.600 phòng, Nha Trang và Cam Ranh có 17.800 phòng với tỷ lệ căn hộ khách sạn (condotel) lần lượt đạt 58-77-82% cho ba điểm đến này.

Đơn vị này đánh giá thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam ở phân khúc căn hộ condotel có dấu hiệu tăng cung trong thời gian tới. Nguồn cung sơ cấp condotel tập trung chủ yếu ở Khánh Hòa và Đà Nẵng nhưng nhiều khả năng sẽ tiếp tục bùng nổ ở nhiều thủ phủ du lịch biển trên cả nước trong những quý còn lại của năm. Trong bối cảnh tỷ lệ hấp thụ đang có dấu hiệu chứng lại để chờ đợi pháp lý được hoàn thiện thì nhiều khả năng số lượng tồn kho của loại hình này sẽ tăng trong thời gian tới.

Chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch để bán hàng

Loại hình căn hộ Condotel thời gian qua đã phát triển rất mạnh tại các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ven biển, với sự tham gia của hàng trăm doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tuy nhiên, hiện không ít chủ đầu tư này đang tìm cách hóa kiếp condotel do đứng trước áp lực nguồn cung dư thừa, tồn kho nhiều vì thiếu pháp lý để bán hàng.

Pháp lý về condotel vẫn chưa rõ ràng, dẫn đến sự nhập nhằng giữa chủ đầu tư với khách hàng khi mua bán sản phẩm. Condotel là căn hộ du lịch, phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng nên thời hạn giao đất chỉ giới hạn 50 năm. Trong khi đó, các chủ đầu tư vì mong muốn bán được hàng đã quảng bá khách hàng là giao đất 99 năm, đồng thời yêu cầu cơ quan quản lý thừa nhận sản phẩm của họ là đất ở, nhà ở kiên cố.

Chủ đầu tư dự án Cocobay đang xin phép điều chỉnh quy hoạch và cơ cấu lại sản phẩm để ban hàng. Ảnh: Website dự án

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển condotel phù hợp tại các khu du lịch nghỉ dưỡng. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư  condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách, nhưng lại bán condotel với giá bán tương đương căn hộ cao cấp thu được lợi nhuận rất lớn.

Hoặc chủ đầu tư cam kết có sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở cho khách hàng, hay cam kết lợi nhuận phổ biến 8-12%/năm trong 8-12 năm, nhưng không có cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện những cam kết này.

Bị động trước việc đảm bảo cam kết lợi nhuận với khách hàng, hiện đã có chủ đầu tư tìm cách "hóa kiếp" condotel do đứng trước áp lực nguồn cung dư thừa, thiếu danh phận pháp lý.

Giữa năm 2016, tổ hợp giải trí Cocobay của Tập đoàn Thành Đô (Empire Group) ra mắt, đã gây sốt tại thị trường Đà Nẵng. Với tổng mức đầu tư hơn 11.000 tỷ đồng, quy mô hơn 31ha, dự kiến khi hoàn thành, Cocobay sẽ trở thành "Las Vegas Á châu" - tổ hợp du lịch và giải trí đẳng cấp hàng đầu Đông Nam Á.

Thời điểm đó, những ai đến tham quan dự án đều bị choáng ngợp trước sự hình thành của hàng loạt cao ốc căn hộ condotel, kèm theo công trình tuyến phố đi bộ, các cửa hàng ẩm thực, giải trí vui chơi, giải trí… Nuôi bộ máy khổng lồ gần 2.000 người, đầu tư lượng vốn ban đầu xấp xỉ 2.000 tỷ đồng, nhưng suốt 2 năm qua dự án Cocobay gần như bất động do không bán được hàng.

Ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Tập đoàn Thành Đô, thừa nhận nút thắt pháp lý đối với loại hình condotel đã khiến Cocobay tê liệt. Để cứu dự án, chủ đầu tư đã xin điều chỉnh quy hoạch, cơ cấu lại sản phẩm.

"Cocobay đã được Đà Nẵng chấp thuận điều chỉnh quy hoạch. Theo đó, nhiều tòa condotel trở thành chung cư được cấp sổ đỏ, điều chỉnh các khối cao tầng trở thành thấp tầng gồm biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề. Hiện các phân khu đang làm thủ tục tách sổ đỏ và các loại giấy phép, từ giấy phép xây dựng, giấy phép bán hàng đã và sẽ được hoàn tất trong tháng 5 này" - ông Nguyễn Đức Thành cho biết.

Bộ Xây dựng cũng cho hay, đang triển khai nhằm sớm đáp ứng yêu cầu quản lý thực tiễn đối với các loại hình bất động sản nêu trên. Hiện tại, các dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quy hoạch đô thị, trong đó đã có đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý, kinh doanh các loại hình căn hộ này.

Trong khi cơ quan quản lý ráo riết vào cuộc nhiều chủ đầu tư vẫn gặp khó khăn khi bán hàng vì nguồn cung condotel đang dư thừa mà thị trường thì đóng băng. Chủ đầu tư muốn đẩy hàng thì vận động để ra chính sách mới, nâng tầm cho condotel nhưng cũng có không ít đơn vị mất kiên nhẫn với lượng căn hộ trong tay.

Ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Việt An Hòa, đánh giá condotel hiện nay số lượng tương đối nhiều và tỷ lệ khai thác thực tế không như kỳ vọng. Loại hình sản phẩm này đòi hỏi phải đi kèm đơn vị chuyên nghiệp vận hành. Tỷ lệ khai thác giảm, trong khi đa phần chủ đầu tư chia theo tỷ lệ khai thác, đang là nguyên nhân làm giảm sức tiêu thụ, kém hấp dẫn nhà đầu tư.