Cơ sở hạ tầng, chính sách có đang 'cản bước' BĐS công nghiệp?

Tại buổi báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) TP HCM quí II của Jones Lang Lasalle (JLL), có người đặt câu hỏi: Thị trường BĐS công nghiệp có đang bị kìm hãm bởi cơ sở hạ tầng hạn chế và các chính sách chưa cởi mở? Việt Nam cần thay đổi gì để đón nhận những cơ hội mới?

Trả lời câu hỏi này, bà Trang Bùi, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam, cho rằng ý kiến này không sai, nhưng cũng không đúng hoàn toàn.

Nếu không gần cảng thì KCN cần có đường lớn di chuyển đến cảng trong khoảng từ 30 – 60 phút. (Ảnh minh họa: N. Lê)

Với tiềm năng của Việt Nam, sự cải thiện cơ sở hạ tầng kết nối từ trung tâm và các cảng biển đến những tỉnh có hoạt động BĐS công nghiệp hiện tại rất tốt. Dù vậy, vẫn có những cơ hội để làm tốt hơn nữa.

"Nếu mọi người tự lái xe sẽ thấy các tuyến đường vành đai kết nối quanh TP HCM khá tốt rồi. Chúng ta vẫn có thể làm tốt hơn để đáp ứng các nhu cầu và sự hỗ trợ rất lớn dành cho sản xuất trong thời gian sắp tới, để nắm bắt được cơ hội tốt hơn.

Tôi đồng ý rằng một phần kết nối từ các cảng đến các khu chế xuất hoặc một số kết nối trong các khu công nghiệp (KCN) chưa tốt vì một KCN chia thành hàng trăm phân khu nhỏ, khó có thể kết nối tốt tất cả mọi khu. Khi đó, những khu kết nối kém này phải có chính sách nào đó để cạnh tranh với các khu khác.

Đối với KCN, điều quan trọng nhất là phải gần cảng. Nếu không gần cảng thì KCN cần có đường lớn di chuyển đến cảng trong khoảng từ 30 – 60 phút", đại diện JLL nói.

Về thủ tục pháp lí, đồng quan điểm rằng thủ tục xuất nhập hàng hóa của Việt Nam còn chậm. Tuy nhiên, đánh giá việc này có trì hoãn tình hình hoạt động của BĐS công nghiệp không thì lãnh đạo JLL cho rằng không ảnh hưởng quá lớn đến thị trường nói chung.

Bà Trang khẳng định: Việt Nam đang nắm bắt rất tốt các cơ hội đầu tư đổ vào TP HCM nói riêng và Việt Nam nói chung.

"Bình Dương không còn diện tích BĐS công nghiệp để cho thuê"

Về tình hình hoạt động của BĐS công nghiệp tại khu vực các tỉnh phía Nam, đại diện JLL thông tin, TP HCM không còn nhiều đất. Hiện tại chỉ có 2 khu còn diện tích BĐS công nghiệp cho thuê là khu Tân Phú Trung và khu Đông Nam.

"Nếu lái xe đến Tân Phú Trung chỉ cần đi qua Quốc lộ 22 là đến. Còn nếu đến khu Đông Nam thì phải đi đường nhỏ hơn, dù xe tải vẫn đi vào được nhưng kết nối kém hơn. Dù vậy, kết nối không phải là yếu tố duy nhất ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư vào KCN ở TP HCM, mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác", bà Trang Bùi nói

Hiện tại, 4 tỉnh thành xung quanh TP HCM (gồm Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An) đang là nguồn cung chủ lực cho BĐS công nghiệp phía Nam. Tình hình cho thuê BĐS công nghiệp tại các tỉnh này tăng trưởng rất tốt trong những năm qua.

BĐS công nghiệp có 2 loại gồm: cho thuê nhà xưởng xây sẵn và cho thuê đất.

Là đơn vị môi giới giao dịch mảng cho thuê nhà xưởng, kho, JLL khẳng định, tình hình hoạt động từ đầu năm đến nay rất tốt ở cả hai phân khúc này.

BĐS công nghiệp cho thuê nhà xưởng xây sẵn và cho thuê đất tại các tỉnh phía Nam đều đang hoạt động rất tốt. (Ảnh minh họa: N. Lê)

"Việt Nam đang có nhiều doanh nghiệp thuộc ngành sản xuất công nghiệp phụ trợ đầu tư vào. Diện tích nhà xưởng xây sẵn để phục vụ nhóm doanh nghiệp này cũng rất ít, phân tán ở nhiều nơi.

Không có nhiều khu đáp ứng được nhu cầu thuê diện tích khoảng 15.000 – 20.000 m2 của doanh nghiệp, họ có thể phải chọn giải pháp phân bố hoạt động ở 2 - 3 khu", Giám đốc thị trường JLL thông tin.

Theo bà, Bình Dương đã không còn đất (BĐS công nghiệp) cho thuê nữa. Nếu doanh nghiệp vẫn muốn thuê đất tại Bình Dương thì phải đi xa hơn một chút, giá thuê sẽ rẻ hơn.

Giá thuê BĐS công nghiệp của Bình Dương hiện tại ở khu vực trung tâm rất cao, nhưng khu mở rộng ở phía Nam của tỉnh còn thấp, kéo giá thuê trung bình của toàn tỉnh đi xuống.

Bà Trang Bùi cho hay: "Giờ ai cũng muốn đầu tư vào Bình Dương nhưng không còn đất nên doanh nghiệp đành phải đi xa hơn. Một điểm cần lưu ý tại thị trường BĐS công nghiệp phía Nam là một số nơi giá thuê đang bị đẩy lên hơi cao. Ví dụ khu vực Long An có nơi giá cao hơn mặt bằng chung, đạt mức khoảng 150 – 160 USD/m2 cho thời hạn thuê mua còn lại".