Vì sao nhiều dự án bị ngân hàng đấu giá để siết nợ xấu 'ế khách'?

6 ngân hàng thực hiện thí điểm xử lý nợ xấu theo Nghị quyết số 42

Ngân hàng 'đánh vật' xử lý nợ xấu

Thời gian gần đây sau khi Nghị quyết số 42 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng được thông qua (từ tháng 6/2017), các ngân hàng thương mại liên tiếp công bố thông tin đấu giá công khai các dự án bất động sản (BĐS) được doanh nghiệp dùng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay nhưng không trả được đúng hạn.

Ngay sau Nghị quyết 42 thông qua, vào tháng 8/2017, Công ty Quản lý Tài sản của Các tổ chức tín dụng (VAMC) đã công bố về việc sẽ thẩm định giá dự án Saigon One Tower (tại số 34 Tông Đức Thắng, quận 1, TP HCM) – đây là tài sản đảm bảo cho khoản vay 7.000 tỷ đồng (bao gồm cả nợ gốc và lãi vay) – sau đó sẽ đấu giá công khai dự án.

Dự án Saigon One Tower được VAMC đấu giá để gán cho khoản nợ 7.000 tỷ đồng. (Ảnh: Đại Việt)

Saigon One Tower đã được nhóm khách hàng gồm: Công ty cổ phần (CTCP) Sài Gòn One Tower (trước đây là CTCP Địa ốc Sài Gòn M&C); CTCP Đầu tư Liên Phát; CTCP Tư vấn Đầu tư và Xây dựng Minh QUân; CTCP Tân Superdeck M&C thế chấp để vay vốn tại các ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Hàng Hải (MaritimeBank) và Đông Á (DongABank). Các vấn đề liên quan đến dự án đã được chuyển giao cho VAMC xử lý. Sau nhiều lần đôn đốc trả nợ không thành, VMA đã thu giữ tài sản đảm bảo là tòa cao ốc nói trên.

Dự án Saigon One Tower diện tích 6.672 m2, tổng mức đầu tư ban đầu hơn 5.000 tỷ đồng, gồm một tòa tháp đôi cao 41 tầng và có 5 tầng hầm, trong đó 6 tầng khối đế có chức năng thương mại, 34 tầng chức năng văn phòng, còn lại là khu căn hộ cao cấp gồm 133 căn. Tuy nhiên, sau khi việc xây dựng hoàn thành được 80% thì công trình bị ngưng trệ từ năm 2011 đến nay.

Mới đây, VMAC vừa thông báo mời thầu để lựa chọn đơn vị tư vấn định giá một phần công trình và quyền khai thác công trình nói trên, gói thầu này sẽ đóng vào ngày 21/12/2017. Đơn vị được chọn sẽ thực hiện định giá dự án trong 30 ngày, VMAC sẽ dựa trên mức giá thẩm định được đưa ra để tiến hành đấu giá dự án Saigon One Tower. Dự kiến, tòa cao ốc sẽ được định giá xong sớm nhất là cuối tháng 1/2018

Như vậy, mặc dù đã “rục rịch” thông báo về việc đấu thầu dự án Saigon One Tower ngay từ hồi tháng 8 nhưng đến nay công tác định giá tài sản công trình vẫn chưa hoàn thành, việc đấu giá công khai dự án cũng chưa biết khi nào mới chính thức diễn ra.

Cận cảnh cao ốc Saigon One Tower bị thu giữ siết nợ 7.000 tỷ đồng

Chỉ khoảng 1 tháng sau đó (vào tháng 9), Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác Tài sản Agribank (Agribank AMC) cũng công bố về việc bán đấu giá toàn bộ công trình cao ốc văn phòng số 129Q-131-131A-133-135A/33 đường Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh đang xây dở và đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án này.

Tại phiên đấu giá vào tháng 9, giá khởi điểm được đưa ra là 319,5 tỷ đồng (đã gồm VAT). Các mức giá khởi điểm từng được đưa ra trước đó là 373,5 tỷ đồng và 336,15 tỷ đồng. Đến tháng 10, việc đấu giá được thực hiện lại – đây là lần thứ 5 việc đấu giá dự án này được thực hiện và mức giá khởi điểm đã giảm xuống còn 299 tỷ đồng.

Cao ốc V-Ikon đấu giá đến 5 lần, mức giá khởi điểm của lần 5 giảm hơn 20% so với lần đầu (Ảnh: Đại Việt)

Cao ốc văn phòng nói trên có tên thương mại là V-Ikon, chủ đầu tư (CĐT) là Công ty TNHH Việt Thuận Thành. Dự án có tổng diện tích 1.106 m2, cao 26 tầng và có 4 tầng hầm, diện tích văn phòng cho thuê khoảng 11.000 m2. Khởi công từ cuối năm 2011, đến giữa năm 2013 thì dự án xây xong phần thô và lắp một phần kính nhưng bị dừng cho đến nay vì thiếu vốn.

Tổ chức đấu giá đến 5 lần và liên tục giảm mức giá khởi điểm (so với lần đấu giá đầu tiên, mức giá khởi điểm đưa ra trong lần đấu giá thứ 5 đã giảm khoảng 75 tỷ đồng, tức là giảm 23%) nhưng có vẻ tòa cao ốc V-Ikon vẫn không hấp dẫn được các nhà đầu tư. Kết quả đấu giá dự án này hiện nay vẫn chưa được công bố.

Hai lần đấu giá thất bại, Agribank hạ giá chào bán cao ốc V-Ikon 20%

Chủ đầu tư cao ốc V-Ikon vừa bị Agribank công bố bán đấu giá là ai?

Tháng 10, một dự án quy mô khác cũng đã được Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) thông báo bán đấu giá là dự án Khu dân cư 584 Tân Kiên để xử lý khoản nợ xấu gần 1.100 tỷ đồng (cả gốc và lãi) của CTCP Đầu tư Y tế Việt Nam và CTCP Đầu tư Xây dựng và Khai thác Công trình Giao thông 584. Giá khởi điểm được đưa ra là 810,3 tỷ đồng (đã gồm VAT).

CĐT dự án Khu dân cư 584 Tân Kiên là Công ty 584 với tổng mức đầu tư khoảng 573 tỷ đồng. Dự án gồm hai khối chung cư: khối A có diện tích 20.096,9 m2 với 226 căn hộ; khối B diện tích 42.470,5 m2 với 486 căn hộ. Đến năm 2011, dự án đã hoàn thành 90% khối lượng công trình, cơ sở hạ tầng của dự án (đường nội bộ, công viên, công trình điện, nước…) đã được nghiệm thu, căn hộ tại khối chung cư B đã bàn giao vào cuối tháng 3/2011 nhưng chỉ có 42/532 căn hộ đến nhận nhà.

Do phần lớn khách hàng mua nhà để đầu tư thay vì để ở, Công ty 584 đã chuyển đổi dự án lại cho CTCP Đầu tư Y tế để chuyển công năng dự án thành bệnh viện vào tháng 8/2011. Tuy nhiên, sau đó do thiếu vốn nên đề án chuyển đổi khu dân cư này thành bệnh viện bị đình trệ. Hiện việc giải quyết quyền lợi của khách hàng tại dự án đang được Công ty 584 ưu tiên thương thảo với BIDV.

(Ảnh minh họa)

Đối với trường hợp dự án này, Luật sư Trần Đức Phương, Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt từng trả lời báo chí rằng, việc bán nợ tại dự án 584 Tân Kiên giống như bán “cục máu đông”. Bán nợ xấu sẽ khó hấp dẫn các nhà đầu tư BĐS, chỉ có thể bán cho các công ty quản lý nợ. Nếu dự án mới chỉ có đất thì việc bán nợ sẽ dễ dàng hơn bởi người mua có thể chuyển đổi công năng, nhưng khu dân cư 584 Tân Kiên lại đã bán hết phần đất nền, chỉ còn lại phần căn hộ đang xây dựng dở dang nên dự án gần như chẳng còn gì hấp dẫn.

BIDV đấu giá Dự án Khu dân cư 584 Tân Kiên cho khoản nợ xấu gần 1.100 tỷ đồng

Mới đây tại Hội thảo thường niên "Thị trường BĐS Việt Nam 2017 – 2018: Toàn cảnh và Dự báo", khi được hỏi rằng có phải các nhà đầu tư đang không “mặn mà” với các dự án mà ngân hàng phát mãi để xử lý nợ xấu không? Chuyên gia kinh tế tài chính - TS. Cấn Văn Lực nhận định: “Nhà đầu tư thực ra rất quan tâm đến các dự án này nhưng giá trị dự án quá lớn nên họ phải kiểm tra kỹ càng (như trường hợp Saigon One Tower giá trị lên đến 7.000 tỷ đồng). Trong khi ở Việt Nam cũng chưa có nhiều tiền lệ về việc mua dự án ngân hàng phát mãi. Năm 2018, hoạt động M&A các dự án BĐS vẫn sẽ tiếp tục sôi động, nhà đầu tư trong và ngoài nước vẫn đang liên tục tìm hiểu thị trường…”.