Hà Nội duyệt xây TTTM Aeon Mall trong đất bệnh viện: BIM Group biết chắc như 'đinh đóng cột' từ lâu!

Vị trí xây TTTM Aeon Mall trong đất Bệnh viện Quốc tế Hà Đông.

Vừa qua, khu đất vốn được quy hoạch làm Dự án Bệnh viện Quốc tế Hà Đông đã được UBND TP Hà Nội điều chỉnh quy hoạch, gắn thêm nội dung xây trung tâm thương mại rộng 9,5 ha trong khu đất này (tổng diện tích 16,7 ha).

Trong khi đó, theo phản ánh của người dân với chúng tôi ngày 30/5, đại diện các hộ dân có đất tại khu vực được quy hoạch xây trung tâm thương mại này cho biết, họ không hề được thông báo hay nhận một văn bản chính thức nào từ cơ quan chức năng và chủ đầu tư về quyết định chuyển đổi một phần khu đất trong bệnh viện để xây trung tâm thương mại. Việc chuyển đổi này chỉ là thông tin miệng họ nghe ngóng được từ trước đó. Hiện các hộ dân có đất tại đây vẫn chưa chấp thuận với phương án giải phóng mặt bằng và nhận tiền đền bù. Họ vẫn đang tiếp tục cắm cọc, căng biển ở khu đất phản đối việc cưỡng chế.

Đáng chú ý, quyết định về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết Bệnh viện Quốc tế Hà Đông và Trung tâm thương mại (Aeon Mall) chỉ mới được UBND TP Hà Nội ban hành ngày 26/5/2017 vừa qua nhưng trước đó, hồi giữa đầu tháng 3/2017, BIM Group đã công bố việc ký kết hợp đồng hợp tác với Aeon Mall về việc đầu tư dự án Trung tâm thương mại tiếp theo của Aeon Mall tại khu đất được giao cho BIM Group quy hoạch xây Bệnh viện Quốc tế Hà Đông. Thậm chí phía BIM Group còn biết trước chính xác dự án trung tâm thương mại Aeon Mall sẽ được duyệt chiếm 57% diện tích (9,5 ha) tại khu đất ban đầu được quy hoạch xây bệnh viện này.

Điều chỉnh quy hoạch có đúng quy trình?

Một vấn đề khiến dư luận quan tâm nữa đó là việc điều chỉnh quy hoạch trong tình trạng như trên có đúng theo quy trình của pháp luật hay không và việc điều chỉnh như vậy có ảnh hưởng như thế nào đối với quyền lợi của người dân bị thu hồi đất cũng như với vấn đề quy hoạch đô thị?

Trao đổi với PV, PGS.TS Nguyễn Đình Thám - Bộ môn Công nghệ và Quản lý xây dựng, Đại học Xây dựng Hà Nội, cho hay, dự án đã đc phê duyệt là bệnh viện, giờ lại đổi mục đích một phần dự án, khu đất. Như vậy mục tiêu của dự án ban đầu không còn nữa, thì tất cả mọi cái phải làm lại từ đầu.

Ông Thám cho hay, về quy trình chuyển đổi quy hoạch, quy hoạch ban đầu là bệnh viện, trung tâm y tế, mang ý nghĩa xã hội nhiều hơn, thuộc dự án loại A, tức là có tính phúc lợi xã hội. Còn khi đã chuyển sang trung tâm thương mại lại là mục đích kinh doanh. Hai mục đích khác nhau. Về nguyên tắc, khi dự án được duyệt rồi thì mục tiêu của dự án không được thay đổi. Còn khi mục tiêu của dự án thay đổi thì phải lập lại dự án từ đầu. Mà dự án cũ nếu có điều chỉnh được thì khi đó mới được lập dự án mới để chồng lên đó. Nếu dự án cũ chưa có sự điều chỉnh mà dự án mới đã được duyệt quy hoạch ở khu đất đó thì về nguyên tắc là không đúng.

Vấn đề thứ 2, nguyên tắc khi duyệt một dự án là phải đánh giá tác động môi trường. Ở đây cần phải xem xét việc xây trung tâm thương mại trong bệnh viện thì có ảnh hưởng đến sức khỏe, ảnh hưởng đến sinh hoạt của bệnh nhân ở đó hay không. Như vậy, cái dự án thứ 2 (dự án trung tâm thương mại) phải được lập riêng và phê duyệt riêng, chứ không phải nằm trong tổng thể dự án ban đầu. Cần phải có đánh giá tác động môi trường đầy đủ, trong đó có tác động đến bệnh viện.

Cũng theo PGS.TS Thám, ở các nước trong khu vực và trên thế giới, việc quy hoạch xây trung tâm thương mại trong bệnh viện rất hiếm xảy ra, và đây không phải là mô hình được khuyến khích vì rất nhiều lý do. Trung tâm thương mại kiểu gì cũng có ăn uống, vui chơi giải trí, mật độ dân đông, xe cộ qua lại nhiều, tiếng ồn… Mà những điều này ảnh hưởng không nhỏ tới bệnh viện, tới sức khỏe và môi trường sống của bệnh nhân cũng như các y bác sĩ. Không những vậy việc xây trung tâm thương mại trong bệnh viện thì chính trung tâm thương mại cũng bị ảnh hưởng nhiều, vì bệnh viện là nơi dễ lây truyền nhiều bệnh dịch, tâm lý số đông thường không muốn tới gần. Nhiều bệnh viện khi xây dựng phải quy định cách ly khu dân cư, khu thương mại dịch vụ một không gian nhất định.

Bên cạnh đó, trong quy hoạch xây dựng bệnh viện cũng có quy định cụ thể về các công trình phụ, khuôn viên, cây xanh, khu vực để xe, đường xá…, nhất là bệnh viện chuẩn quốc tế như mục tiêu của dự án Bệnh viện đa khoa quốc tế Hà Đông. Tất cả những thứ này cần một quỹ đất nhất định để xây dựng. Việc xây trung tâm thương mại trong bệnh viện liệu có đảm bảo được nguồn quỹ đất công trình phụ cho bệnh viện?

“Tôi nghĩ dân người ta phản đối cũng có lý của người ta. Đất theo luật khi chuyển đổi sang mục đích phục vụ phúc lợi xã hội, công cộng hoặc mục đích quốc phòng, an ninh quốc gia thì người dân sẽ được thu hồi và bồi thường theo một cách. Còn khi chuyển đổi từ mục đích an ninh, xã hội, công cộng sang kinh doanh thương mại thì tiền đền bù thu hồi đất nó khác, chủ đầu tư phải thỏa thuận với người dân. Nhưng ở đây theo phản ánh thì người dân họ không được thông báo chính thức về việc chuyển đổi quy hoạch này, và hiện họ vẫn không chấp nhận mức giá đền bù hơn 200.000 đồng/m2. Như vậy việc giải quyết chưa được hợp tình hợp lý, chưa hài hòa lợi ích giữa các bên chính quyền – người dân – doanh nghiệp.

Đất sinh nhai, cơ nghiệp bao nhiêu năm của họ bỗng một ngày bị thu hồi và được đền bù với một cái giá quá thấp chỉ vài trăm nghìn/m2, sau đó bán lại với giá vài chục triệu đồng/m2 thì ai mà chịu được”, ông Thám nói.

Theo ông Thám, vụ việc này khiến ông nghĩ tới những bất cập trong một số vụ thu hồi đất gây nóng dự luận trước đó. Khi thu hồi đất với mục đích quốc phòng thì dân người ta sẵn sàng đồng thuận, nhưng khi thu hồi với mục đích kinh doanh thương mại thì cần phải minh bạch, rõ ràng với dân ngay từ đầu và phải có chính sách đền bù thỏa đáng.

“Làm việc gì cũng phải có sự đồng thuận của người dân. Trong việc này người dân người ta có cảm giác như mình bị lừa, lúc đầu thu hồi đất của họ với mục đích này nhưng sau đó lại chuyển sang mục đích khác. Mà giá đền bù thì quá thấp nên họ không chấp thuận. Tôi rất hiểu cảm giác của người dân”, ông Thám nói.

Theo Luật sư Mạc Kính Thi, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, thực tế quy phạm pháp luật về cấp phép các dự án ở Việt Nam hiện không có quy định nào hạn chế việc xây dựng tổ hợp trung tâm thương mại kết hợp với bệnh viện, miễn sao khi xây các dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp vẫn phải đảm bảo đúng công năng của các dự án thành phần và tuân thủ đúng các quy định của pháp luật trong quá trình đầu tư và vận hành.

Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam, đặc biệt là ở các thành phố lớn trong suốt hơn 1 thập kỷ qua, tình trạng xin cấp phép các dự án ban đầu có mục đích phúc lợi xã hội nhưng sau khi được cấp phép lại chuyển đổi sang mục đích kinh doanh thương mại là rất phổ biến. Nó giống như một chiêu bài của các chủ đầu tư để vừa được hưởng ưu đãi đối với các dự án phúc lợi xã hội, vừa được giao đất để từ đó chuyển đổi mục đích sử dụng thành các trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư… Tuy nhiên, việc chuyển đổi này sẽ gây ra những hệ lụy về mặt tâm lý của người dân có đất bị thu hồi. Lẽ thường họ sẽ không ủng hộ chủ trương chuyển đổi này. Vì với thực trạng các công trình xã hội ở Việt Nam thiếu như hiện nay thì họ mong muốn các công trình xã hội phải được quy hoạch, xây dựng chuyên biệt. Họ cần những bệnh viện có quy mô hơn là cần các trung tâm thương mại quy mô. Hơn nữa, câu chuyện đền bù đất cho người dân để xây dựng các dự án xã hội sẽ rất khác so với việc đền bù đất cho dự án có mục đích kinh doanh thương mại. Công tác chuyển đổi quy hoạch, thu hồi và đền bù đất cho dân sẽ có nhiều bất ổn nếu như việc này không được thực hiện một cách minh bạch và thỏa đáng.

Về vấn đề điều chỉnh quy hoạch có đúng theo quy trình của pháp luật hay không, trao đổi với PV, Luật sư Trương Quốc Hòe, Trưởng Văn phòng luật sư Interla, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho hay, căn cứ vào Điều 52 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 thì việc điều chỉnh quy hoạch đối với một lô đất trong khu vực quy hoạch được quy định: Trong trường hợp cần phải điều chỉnh ranh giới hoặc một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung hoặc công trình riêng lẻ trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào Quy chuẩn về quy hoạch đô thị; điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị hoặc khu vực, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị để quyết định việc điều chỉnh thông qua việc cấp giấy phép quy hoạch theo quy định tại Điều 71 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.

Đồng thời, việc điều chỉnh ranh giới hoặc một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của lô đất phải bảo đảm không làm ảnh hưởng đến tính chất, không gian kiến trúc, cảnh quan, môi trường và khả năng cung cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị và khu vực.

Mặt khác, theo ông Hòe, quy định tại Luật Quy hoạch đô thị, Nghị định số 37/2010/NĐ-CP, Thông tư 12/2016/TT-BXD và Quyết định 72/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội thì việc điều chỉnh quy hoạch trong trường hợp này phải tuân thủ theo 3 bước. Thứ nhất, lập đồ án quy hoạch chi tiết (ở đây là Quy hoạch chi tiết Bệnh viện Quốc tế Hà Đông và Trung tâm thương mại, tỷ lệ 1/500). Tiếp đó là thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết. Cuối cùng là phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết.

Như vậy, theo Luật sư Hòe, trong trường hợp này, việc điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Bệnh viện quốc tế Hà Đông nếu tuân thủ theo quy trình và các điều kiện như trên thì mới đúng quy định của pháp luật, còn nếu không thì là sai quy trình.

Hà Nội duyệt xây TTTM Aeon Mall trong đất bệnh viện: BIM Group biết chắc như 'đinh đóng cột' từ lâu! Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết BV Quốc tế Hà Đông và TTTM Aeon Mall chỉ mới được UBND TP Hà Nội ban ...

Hà Nội mở đường xây Aeon Mall trên nền Bệnh viện Quốc tế Hà Đông của BIM? Khu đất vốn được quy hoạch làm Dự án Bệnh viện Quốc tế Hà Đông nay chính thức được Hà Nội điều chỉnh quy hoạch, ...

Cưỡng chế đất xây Aeon Hà Đông: Vẫn dùng danh nghĩa dự án bệnh viện quốc tế Sau buổi cưỡng chế thu hồi đất dự án Bệnh viện Quốc tế Hà Đông (đang được cho là vị trí xây Trung tâm thương ...

Aeon Mall Hà Đông - Bệnh viện Quốc tế của BIM đền bù đất nông nghiệp 200.000 đồng/m2 Thực tế, khu đất dự kiến xây dựng Aeon Mall Hà Đông do BIM Group sở hữu hiện vẫn chưa hoàn thành xong việc đền ...

Aeon 2 lần biến đất quy hoạch xây bệnh viện thành trung tâm thương mại Trước Aeon Hà Đông, nhà bán lẻ lớn hàng đầu Nhật Bản cũng từng xây dựng một trung tâm mua sắm trên khu đất vốn ...