Xác lập quyền của chủ sở hữu thế nào khi xây lại chung cư hết niên hạn?

Trong bản tin mới nhất, Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã có những phân tích liên quan quan điểm, định hướng mới tại Nghị quyết 21 của Trung ương về sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Theo đó, một vấn đề nhận được sự quan tâm đặc biệt là định hướng xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới theo niên hạn công trình.

VARS IRE đánh giá đây là nội dung nằm tại “giao điểm” của nhiều vấn đề lớn như an toàn công trình, quyền tài sản, khả năng tích lũy của hộ gia đình, hoạt động tín dụng ngân hàng và tâm lý sở hữu nhà ở lâu dài của người dân.

Theo nhóm nghiên cứu, mục tiêu quản lý vòng đời công trình và thúc đẩy tái thiết đô thị mà Nghị quyết 21 đặt ra là cần thiết và phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại. Tuy nhiên, trong quá trình thể chế hóa, cần nhận thức rõ một nguyên tắc quan trọng: Công trình có vòng đời hữu hạn về mặt kỹ thuật, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân thì không bị chấm dứt một cách cơ học chỉ bởi một mốc thời gian.

"Vấn đề cốt lõi không phải là có nên quản lý thời hạn sử dụng chung cư hay không, mà là xây dựng một cơ chế đủ rõ ràng để vừa bảo đảm an toàn công trình, vừa bảo vệ quyền lợi của người sở hữu", cơ quan này nhìn nhận.

Trong quá trình thảo luận về chính sách mới, cụm từ dễ gây hiểu nhầm nhất là “chung cư có thời hạn”. Nếu không được giải thích đầy đủ, người dân có thể hiểu rằng sau một khoảng thời gian nhất định, quyền sở hữu căn hộ sẽ mặc nhiên chấm dứt. Theo VARS, cách hiểu này chưa phản ánh đúng bản chất của vấn đề.

Do đó, đơn vị này cho rằng cần phân biệt rõ hai khái niệm. Thứ nhất, vòng đời kỹ thuật của công trình. Một tòa nhà có thời hạn sử dụng nhất định, được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, điều kiện khai thác, bảo trì và kết quả kiểm định thực tế.

Thứ hai, quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu. Quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng phần đất chung và các quyền lợi phát sinh liên quan là những quyền được pháp luật bảo vệ và không thể tự động mất đi chỉ vì công trình đến một mốc thời gian kỹ thuật.

Tinh thần này cũng được thể hiện trong chính sách hiện hành. Luật Nhà ở năm 2023 (Điều 58) quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế, thời gian sử dụng thực tế căn cứ vào kết luận kiểm định.

Việc hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc công trình mặc nhiên bị phá dỡ. Chỉ khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc cần phá dỡ để thực hiện cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch thì mới đặt ra yêu cầu xử lý tiếp theo.

Vì vậy, theo VARS IRE, khi hoàn thiện cơ chế mới, điều quan trọng là phải tránh cách hiểu rằng niên hạn công trình là một “chiếc đồng hồ đếm ngược” đối với quyền tài sản.

Cách tiếp cận phù hợp hơn là xác định niên hạn thiết kế như một mốc quản lý và kiểm định bắt buộc. Khi đến thời điểm đó, công trình cần được đánh giá lại về mức độ an toàn. Nếu vẫn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, công trình có thể tiếp tục được sử dụng theo kết luận chuyên môn và kế hoạch bảo trì phù hợp.

Nếu buộc phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu cần được chuyển hóa thành các quyền và lợi ích trong quá trình tái thiết.

Từ đó, nhóm nghiên cứu cho rằng cần thiết phải xác lập rõ ba lớp quyền.

Một là quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu căn hộ. Đây là nền tảng pháp lý gắn với khu đất xây dựng công trình.

Hai là quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung trong thời gian công trình còn bảo đảm an toàn. Đây là quyền tài sản trực tiếp mà người dân đã hình thành thông qua giao dịch mua bán hợp pháp.

Ba là quyền sau khi công trình phải phá dỡ, xây dựng lại. Bao gồm quyền tham gia vào quá trình tái thiết, quyền nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cùng các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo quy định.

"Chỉ khi ba lớp quyền này được xác định rõ ràng, chính sách quản lý vòng đời chung cư mới có thể tạo được sự đồng thuận xã hội", VARS IRE chỉ ra.

6 “chốt an toàn” khi thể chế hóa

Việc quản lý vòng đời chung cư là một bước chuyển cần thiết trong quá trình phát triển đô thị hiện đại. Tuy nhiên, để chủ trương này đi vào cuộc sống mà không tạo ra những xáo trộn không cần thiết, quá trình thể chế hóa cần bảo đảm sự hài hòa giữa yêu cầu an toàn công trình, hiệu quả sử dụng đất và bảo vệ quyền tài sản của người dân. Theo VARS IRE, có 6 nhóm vấn đề cần được đặc biệt lưu ý.

Thứ nhất, niên hạn công trình phải được hiểu là mốc quản lý, không phải thời điểm tự động chấm dứt quyền sở hữu

Không nên tiếp cận niên hạn công trình bằng việc áp dụng một con số cứng cho mọi chung cư. Thời gian sử dụng thực tế cần được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, lịch sử bảo trì, điều kiện khai thác và kết quả kiểm định độc lập.

Cùng với đó, cần có cơ chế phản biện, kiểm định lại và khiếu nại đối với các quyết định liên quan đến việc buộc di dời, phá dỡ, nhằm bảo đảm tính khách quan và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Thứ hai, cần định danh đầy đủ quyền của chủ sở hữu trong quá trình chuyển đổi sau phá dỡ. Một trong những yêu cầu quan trọng nhất là không để người dân rơi vào khoảng trống pháp lý giữa thời điểm công trình cũ bị phá dỡ và thời điểm hoàn thành công trình tái thiết.

Các quyền liên quan như phần quyền sử dụng đất chung, quyền tham gia dự án tái thiết, nguyên tắc nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, khả năng chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp cần được xác định rõ trong hồ sơ pháp lý và cơ sở dữ liệu quản lý.

Chỉ khi quyền lợi được định danh đầy đủ, người dân mới có thể yên tâm tham gia vào quá trình tái thiết.

Thứ ba, cần xây dựng cơ chế tài chính tái thiết minh bạch và có khả năng thực hiện. Tái thiết chung cư không chỉ là bài toán kỹ thuật mà trước hết là bài toán tài chính. Vì vậy, cơ chế huy động và phân bổ nguồn lực cần được xác lập ngay từ đầu.

Nguyên tắc chung cần hướng tới việc khai thác hợp lý giá trị quyền sử dụng đất, phần giá trị gia tăng từ điều chỉnh quy hoạch, nguồn thu từ diện tích thương mại và diện tích phát triển thêm; đồng thời kết hợp với các nguồn lực khác như quỹ tích lũy, tín dụng dài hạn và sự tham gia phù hợp của chủ sở hữu.

Cùng với đó, cần nghiên cứu cơ chế tài chính dài hạn cho tái thiết, có thể thông qua một tài khoản tích lũy riêng, được quản lý minh bạch, công khai và sử dụng đúng mục đích. Cần tránh tình trạng dồn toàn bộ nghĩa vụ tài chính vào thời điểm công trình đã xuống cấp, khi khả năng đóng góp của cư dân thường bị hạn chế nhất.

Thứ tư, cần có cơ chế bảo vệ nhóm yếu thế trong quá trình tái thiết. Một chính sách tốt không chỉ giải quyết bài toán của đa số, mà còn phải bảo vệ những nhóm dễ bị tổn thương.

Người cao tuổi, hộ thu nhập thấp, gia đình chính sách hoặc những người chỉ có duy nhất một căn nhà không thể bị đặt vào tình trạng mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính tại một thời điểm.

Do đó, cần nghiên cứu nhiều cơ chế hỗ trợ linh hoạt như trả góp dài hạn, tín dụng ưu đãi, thuê mua, bố trí căn hộ phù hợp hoặc cơ chế giãn nghĩa vụ tài chính trong một số trường hợp đặc biệt.

Thứ năm, cần xây dựng cơ sở dữ liệu quản trị vòng đời công trình. Quản trị một tài sản đô thị hiện đại không thể thiếu dữ liệu. Mỗi chung cư cần từng bước được quản lý thông qua một “hộ chiếu công trình số”, trong đó cập nhật đầy đủ các thông tin như: thời điểm nghiệm thu, hồ sơ thiết kế, niên hạn công trình, lịch sử kiểm định, tình trạng kết cấu, an toàn phòng cháy chữa cháy, việc sử dụng quỹ bảo trì, phần quyền sử dụng đất chung và phương án tái thiết khi cần thiết.

Hệ thống dữ liệu này cần được kết nối với cơ sở dữ liệu đất đai, công chứng, ngân hàng, bảo hiểm và hệ thống thông tin thị trường bất động sản.

Trên nền tảng đó, các thông tin về tình trạng công trình, thời gian sử dụng còn lại và quyền lợi liên quan sau khi hết vòng đời công trình cũng cần được xem xét bổ sung vào nhóm thông tin phải công khai khi giao dịch.

Thứ sáu, cần làm tốt công tác truyền thông để tạo sự đồng thuận xã hội. Quản lý vòng đời công trình là một cách tiếp cận mới, tác động trực tiếp đến nhận thức của người dân về quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, nếu thông tin không được truyền tải đầy đủ, chính sách rất dễ bị hiểu sai theo hướng làm giảm quyền lợi của người sở hữu.

Cần khẳng định rõ rằng mục tiêu của việc xác định thời hạn sử dụng công trình không phải là giới hạn quyền sở hữu, mà là bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản và nâng cao chất lượng không gian sống.

Song song với đó, quyền sử dụng đất, quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu và cơ chế xử lý khi công trình hết vòng đời phải được quy định minh bạch, có lộ trình và có giải pháp hỗ trợ phù hợp đối với những trường hợp khó khăn.

Nhà chung cư là một tài sản đặc biệt bởi nó vừa là nơi ở, vừa là một cấu phần của hạ tầng đô thị, đồng thời gắn với quyền tài sản lâu dài của hàng triệu người dân. Vì vậy, theo cơ quan này, cách tiếp cận phù hợp không phải là lựa chọn giữa “quyền sở hữu” và “an toàn công trình”, mà là xây dựng một cơ chế để hai mục tiêu này cùng được bảo đảm.

"Nghị quyết 21 mở ra cơ hội để Việt Nam chuyển từ tư duy xử lý khi công trình đã xuống cấp sang tư duy quản trị vòng đời tài sản ngay từ khi hình thành. Đây không chỉ là câu chuyện về thời hạn sử dụng chung cư, mà là bài toán lớn hơn về cách tổ chức lại không gian đô thị, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và bảo vệ quyền lợi của người dân trong một giai đoạn phát triển mới.

Một chính sách tốt không phải là chính sách làm giảm quyền sở hữu của người dân, mà là chính sách giúp quyền sở hữu đó được bảo vệ trong một môi trường sống an toàn hơn, minh bạch hơn và bền vững hơn", các chuyên gia VARS IRE đánh giá.