Vì sao nhà vùng ven chưa hấp dẫn người mua ở thực?

Nhiều tháng qua, vợ chồng anh Minh (32 tuổi), cùng làm việc tại khu vực trung tâm TP HCM, cân nhắc giữa hai phương án mua căn hộ nội thành khoảng 5 tỷ đồng hoặc lựa chọn vùng giáp ranh như khu vực Bình Dương (cũ) với mức giá thấp hơn khoảng 40%. Dù chênh lệch tài chính đáng kể, cả hai vẫn chưa thể "xuống tiền" ở vùng ven.

Anh Minh cho biết bản thân làm kỹ thuật gần sân bay Tân Sơn Nhất, vợ làm kế toán tại quận 1 (cũ), con nhỏ học mầm non gần nhà ông bà ngoại ở quận Tân Bình (cũ). Nếu chuyển ra xa, mỗi ngày, chúng tôi sẽ tốn hàng giờ cho việc đi lại, đồng thời phá vỡ sự hỗ trợ quen thuộc từ gia đình hai bên.

"Nhà có thể rộng hơn, giá rẻ hơn, nhưng mỗi ngày mất thêm cả buổi để di chuyển" anh nói và cho biết điều khiến gia đình chần chừ chính là sự xáo trộn toàn bộ nhịp sống hiện tại.

Tương tự, chị Hạnh (32 tuổi), làm marketing tại quận 1 (cũ), từng cân nhắc chuyển về một dự án khu vực Vành đai 3, TP HCM. Căn chung cư 2 phòng tại đây có giá 3,3 tỷ đồng, rẻ hơn dự án chị đang thuê ở Bình Thạnh gần 2 tỷ đồng. Với mức chênh lệch này, phương án vùng ven giúp tiết kiệm được một khoản đáng kể. Tuy nhiên, sau vài tuần thử di chuyển vào giờ cao điểm, chị quyết định dừng lại kế hoạch.

"Mỗi sáng mất hơn một tiếng vào trung tâm, chiều về có thể lâu hơn do cao điểm lưu thông khiến tôi chùn tay", chị nói và cho biết tiếp tục thuê nhà gần nơi làm việc để giữ ổn định cuộc sống.

Đây cũng là thực trạng chung hiện nay khi phần lớn người mua ở thực vẫn mong muốn mua nhà khu vực trung tâm hoặc cận trung tâm thay vì dịch chuyển sâu ra vùng ven dù giá bán có sự chênh lệch lớn.

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, giá căn hộ nội thành TP HCM hiện phổ biến khoảng 96-100 triệu đồng mỗi m2, trong đó nhiều dự án khu lõi đã vượt xa mức này. Trong khi đó, các khu vực giáp ranh như Bình Dương (cũ), Đồng Nai hay Tây Ninh ghi nhận mặt bằng khoảng 40-60 triệu đồng mỗi m2, chỉ bẳng 40-50% giá nhà nội thành.

Khoảng chênh lệch gần gấp đôi, thậm chí cao hơn vẫn chưa đủ lớn để tạo ra một làn sóng dịch chuyển trong nhóm người mua ở thực.

Báo cáo tâm lý khách hàng của Batdongsan cho thấy hơn 80% nhu cầu tìm mua nhà vẫn tập trung tại TP HCM cũ, trong khi khu vực giáp ranh và vùng ven chỉ chiếm khoảng 17-19% (chủ yếu vẫn nghiêng về đầu tư hơn là để ở thực).

Xét theo cơ cấu, nhóm nội đô như quận 1, 3, 5, 10, 11 (cũ) dù nguồn cung hạn chế vẫn giữ tỷ trọng ổn định khoảng 9-12%, nhờ lợi thế vị trí và việc làm. Nhóm cận trung tâm gồm Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Phú, quận 7, quận 8 (cũ) chiếm lớn nhất với khoảng 34-35%, trong khi nhóm khu vực mở rộng như TP Thủ Đức, quận 12, Bình Tân, Nhà Bè (cũ) ở mức 35-36%.

Với các khu giáp ranh như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ), nhu cầu chỉ khoảng 10-11%; các thị trường vùng ven khác cũng dao động 10%. Dù đã tăng so với giai đoạn 2023-2024, tỷ trọng này vẫn còn nhỏ, cho thấy xu hướng giãn dân có diễn ra nhưng chưa đủ mạnh để làm thay đổi cấu trúc lựa chọn nhà ở với nhu cầu ở thực.

Lý giải việc người mua nhà vẫn ưu tiên khu vực nội thành, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng nguyên nhân chính nằm ở việc đời sống hàng ngày vẫn bị "neo" chặt vào khu trung tâm.

Theo ông, khi cân nhắc mua nhà, nhiều người không chỉ so sánh giá bán giữa nội đô và vùng ven, mà còn tính đến "tổng chi phí sống" mỗi ngày, gồm thời gian di chuyển, chi phí đi lại, mức độ kẹt xe và cả thời gian nghỉ ngơi, chăm sóc gia đình.

Với nhóm làm việc tại khu trung tâm, việc chuyển ra vùng ven có thể khiến thời gian di chuyển tăng thêm 1-3 tiếng mỗi ngày. Khoảng thời gian này không chỉ là đi lại, mà còn kéo theo áp lực về sức khỏe, giấc ngủ và nhịp sinh hoạt. "Một số người thấy nhà rẻ hơn nhưng phải đánh đổi quá nhiều thời gian và chất lượng sống, nên họ chùn bước", ông nói.

Bên cạnh đó, phần lớn việc làm ổn định và thu nhập cao vẫn tập trung tại khu vực trung tâm. Điều này khiến người lao động có xu hướng chọn nơi ở gần nơi làm việc để giảm rủi ro kẹt xe, trễ giờ và gián đoạn công việc.

Cũng nhấn mạnh yếu tố "cộng sinh đô thị", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, nói khi việc làm tập trung ở đâu, hệ thống dịch vụ như trường học, y tế, thương mại, giải trí sẽ tự động dồn về đó. Điều này khiến bán kính lựa chọn chỗ ở của người dân co lại quanh khu vực có việc làm, thay vì lan tỏa đều theo không gian địa lý.

Vùng ven hiện mới chủ yếu có nhà ở, nhưng thiếu những thứ đi kèm để tạo thành một nơi sống hoàn chỉnh. Ví dụ như nhiều việc làm tại chỗ, trường học tốt, bệnh viện, trung tâm thương mại... Khi những thứ này chưa đủ, người dân vẫn phải quay vào trung tâm để làm việc và sử dụng dịch vụ, nên càng khó rời đi.

Theo ông, một nơi muốn thu hút người ở lâu dài không chỉ cần nhà giá hợp lý, mà còn phải có đủ việc làm, giao thông thuận tiện và các tiện ích cơ bản. Nếu thiếu những yếu tố này, người dân vẫn phải di chuyển ngược vào trung tâm mỗi ngày, khiến lợi thế "nhà rẻ hơn" bị giảm đi nhiều.

Ông phân tích thêm, việc giãn dân ra khỏi trung tâm là xu hướng chắc chắn sẽ xảy ra, nhưng không thể diễn ra nhanh. Trước mắt, chỉ những khu vực vùng ven có giao thông thuận lợi, đi vào trung tâm không quá xa mới thu hút được người ở thực. Những khu xa hơn sẽ cần thời gian dài hơn để phát triển thêm việc làm và tiện ích.

Về dài hạn, hạ tầng giao thông như metro, vành đai hay cao tốc liên vùng được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian di chuyển, từ đó mở rộng không gian lựa chọn nhà ở. Tuy nhiên, hạ tầng chỉ là điều kiện cần, còn điều kiện đủ vẫn là sự phát triển đồng bộ của việc làm và hệ sinh thái đô thị.

"Chừng nào cấu trúc này chưa thay đổi, lựa chọn ở gần trung tâm vẫn sẽ là ưu tiên của phần lớn người mua ở thực, bất chấp khoảng cách giá ngày càng lớn giữa nội đô và vùng ven", ông Kiệt cho hay.