Trái chủ mong muốn doanh nghiệp thanh toán lãi và gốc đúng hạn, thay vì lùi hay hoán đổi thành bất động sản

Trái chủ mong muốn DN thanh toán lãi và gốc đúng hạn thay vì lùi hay hoán đổi

Trong chương trình Gõ cửa tháng mới số 3 của về ngành bất động sản của Chứng khoán SSI diễn ra vào chiều ngày 8/3 vừa qua, chia sẻ về những vấn đề liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp trong thời điểm hiện tại, bà Đinh Thị Mai Anh Trưởng phòng Phân tích cổ phiếu của Chứng khoán SSI đã đưa ra các nhận định về quy định cho phép chuyển đổi nợ trái phiếu thành tài sản của Nghị định 08.

Cụ thể, Nghị định 08 cho phép các doanh nghiệp được trao đổi và thương lượng với các trái chủ về việc tái cấu trúc và thay đổi thời hạn trả gốc trả lãi và phương thức chuyển đổi nợ gốc thành bất động sản (BĐS), hoặc theo hình thức tài sản khác.

Song, các giải pháp trên mới chỉ là các giải pháp tình thế, tức là các doanh nghiệp có cơ sở để trao đổi với trái chủ, tuy nhiên, còn phụ thuộc vào người sở hữu trái phiếu là họ có chấp thuận với các phương án mà doanh nghiệp đưa ra hay không.

“Theo như chúng tôi thấy, đa số trái chủ chỉ muốn được thực hiện đúng cam kết là trả lãi và gốc đúng hạn, và trái chủ vẫn kỳ vọng doanh nghiệp vẫn thanh toán được thay vì lùi hay hoán đổi.

Có nhiều chủ đầu tư cam kết sẽ đảm bảo tính pháp lý cho những sản phẩm để chuyển đổi, tuy nhiên, để thực hiện được trong thực tế thì không dễ dàng, vì các nhà đầu tư không thể cùng chuyển đổi chung nhau một tài sản hay một sản phẩm bất động sản, hầu như sẽ không có ai mong muốn việc này cả”, bà Mai Anh nói.

Ngoài ra, các sản phẩm BĐS chưa hoàn thiện, pháp lý chưa đảm bảo thì việc dùng các sản phẩm đó làm tài sản chuyển đổi là một điều rất khó.

Bà Mai Anh cho biết thêm, mới đây, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) đã có buổi trao đổi với những trái chủ sở hữu một số trái phiếu đang đến hạn của Novaland, trong cuộc họp này, Novaland đã đưa ra đề xuất chuyển đổi các trái phiếu này thành suất đầu tư tại dự án Novaworld Phan Thiết.

Bên cạnh đó, Novaland cũng đưa ra phương án chia nhỏ suất đầu tư cho các trái chủ nhỏ lẻ, tức là, với các trái chủ có dư nợ đủ để chuyển đổi thành 1 căn bất động sản thì sẽ sở hữu luôn căn đó, còn nhũng trái chủ nhỏ hơn thì sẽ phải chuyển đổi thành nhiều suất tương ứng.

"Những đề suất như trên đã đặt ra rất nhiều thắc mắc từ phía trái chủ là khi họ chuyển đổi thì sẽ ở giá nào? hay chuyển đổi xong có bán lại được không? hoặc phải giữ trong thời gian bao lâu. Những đề xuất trên khi đi vào thực tiến thì vẫn sẽ còn vưỡng mắc, rất khó để thực hiện được", bà Mai Anh nói.

Ưu đãi về lãi vay được ưu tiên cho các đơn vị đạt chuẩn tín dụng, dự án có tính khả thi 

Chia sẻ về những điểm giống và khác nhau của thị trường BĐS nhà ở trong giai đoạn 2010 - 2012 và giai đoạn hiện tại, bà Mai Anh cho biết, cả hai giai đoạn đều có một điểm giống của mọi chu kỳ giảm đó là việc đầu cơ quá nhiều, vay nợ nhiều và cung cầu thị trường thiếu cân bằng khi mà sản phẩm cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong khi những sản phẩm có mức trung bình hơn thì thiếu hụt và thậm chí không có, trong bối cảnh lãi suất vay tăng.

Còn về điểm khác giữa hai giai đoạn, bà Mai Anh chia sẻ, trong giai đoạn hiện nay, một phần rủi ro tín dụng đã được đẩy sang cho nhà đầu tư cá nhân thông qua trái phiếu doanh nghiệp chứ không phải riêng ở hệ thống ngân hàng như trước đây.

Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng hiện nay đã có sức khỏe tốt hơn so với giai đoạn năm 2011, quy mô của các doanh nghiệp BĐS cũng lớn hơn rất nhiều so với giai đoạn trước.

Một điểm khác biệt nữa là ở giai đoạn trước thường trong chu kỳ giảm, hoạt động thâu tóm, sáp nhập sẽ diễn ra khá sôi động, khi các chủ đầu tư có tiềm lực lớn tận dụng thị trường giảm để thâu tóm thêm tài sản, khi đó thị trường sẽ sớm có điểm cân bằng tốt hơn.

Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện tại, kể cả những doanh nghiệp lớn cũng đang gặp khó khăn và có những vấn đề riêng của họ.

Vướng mắc chính của phân khúc BĐS nhà ở trong giai đoạn 2022 - 2023, theo bà Mai Anh, vướng mắc về pháp lý vẫn là rủi ro lớn nhất của thị trường BĐS nói chung và các dự án BĐS nói riêng. Điều này đã kéo dài từ những năm 2018, 2019 đến hiện tại.

Vì vậy, khó có thể có giải pháp ngay, kỳ vọng có thể đến từ việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Tuy nhiên, nếu có sớm thì những thay đổi này cũng sẽ có hiệu lực từ đầu năm sau.

Về các giải pháp liên quan đến tín dụng đối với các ngân hàng thương mại, đã có những ưu đãi liên quan đến việc giảm lãi vay, giảm lãi suất, giãn nợ hay các gói tín dụng ưu đãi.

Tuy nhiên, những ưu đãi này hướng đến các đơn vị đạt chuẩn tín dụng, các dự án vẫn phải có tính khả thi, không hướng đến các phân khúc cao cấp và không có vướng mắc về pháp lý.