Sóng thoát hàng chung cư sắp bàn giao

Chị Thúy Vy (35 tuổi, xã Gia Lâm) mua căn hộ này từ cuối 2024 với giá gần 3 tỷ đồng thanh toán theo tiến độ, kèm khoảng chênh 100 triệu cho đại lý. Căn hộ có một phòng ngủ, nằm trong phân khu 3 tòa tại đại đô thị phía đông Hà Nội. Đến nay, sau khi đã trả được một nửa giá trị hợp đồng, chị cho hay đến tháng 9 phải đóng ngay 45%, tương đương gần 1,4 tỷ đồng.

Áp lực tài chính gia tăng nên chị liên tục rao bán hơn 2 tháng qua "nhưng chưa có thanh khoản dù gửi nhiều môi giới". Chị nói, thời điểm này, nhiều người mua đợt đầu cũng sang nhượng với giá ngang hợp đồng mua bán. Để sớm có giao dịch, chị chấp nhận giảm thêm 150 triệu đồng song vẫn ít khách hỏi mua. "Tiếc vì giai đoạn đỉnh không bán luôn, giờ thị trường rất khó thanh khoản", nhà đầu tư này chia sẻ.

Trường hợp như chị Vy không hiếm gặp. Giữa năm 2024, anh Tuấn (40 tuổi, Từ Liêm) mua căn hộ trong dự án gồm 9 tòa nằm giáp Đại lộ Thăng Long với giá khoảng 4 tỷ đồng. Đến nay anh đã thanh toán tiến độ được một nửa. Từ tháng 10, chủ đầu tư bắt đầu bàn giao nhà, anh Tuấn cho hay "chưa lúc nào thấy áp lực như thời điểm này".

Anh nói, khoản thanh toán sắp tới lên đến gần 2 tỷ đồng (tương ứng 45% giá trị hợp đồng), cùng với áp lực lãi suất thả nổi leo thang. Anh cho hay nếu gặp khách thiện chí, anh sẵn sàng giảm thêm 200 triệu đồng để nhanh thoát hàng. Tình cảnh này, theo anh, khác biệt với giai đoạn đỉnh, khi nhiều khách mua phải "giành giật" để có quyền chọn mua căn hộ.

Đây là hai trong số nhiều trường hợp mua chung cư đợt đầu giai đoạn 2024-2025 đang tìm cách sang nhượng khoản đầu tư. Trong báo cáo thị trường mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận áp lực điều chỉnh giá nhà tập trung tại một số dự án bước vào giai đoạn bàn giao, người mua phải thanh toán khoản 45% giá trị hợp đồng còn lại. Để tăng thanh khoản, nhóm người mua thời điểm 2023-2024 có xu hướng giảm kỳ vọng lợi nhuận, còn nhóm xuống tiền vào giai đoạn đỉnh cũng phải chấp nhận hạ giá.

Trên nền tảng rao tin địa ốc trực tuyến Batdongsan, dữ liệu lịch sử giá bán cho thấy nhiều dự án, phân khu căn hộ có dấu hiệu hạ nhiệt so với giai đoạn đỉnh. Mặt bằng giá rao bán giảm khoảng 8-13% như Imperia Sola Park (giảm 12,6%), Lumi Hanoi (giảm 9,5%), Kepler Land (giảm 8,6%), The London, The Beverly - Vinhomes Ocean Park 1 (giảm hơn 8%)...

Theo nhiều môi giới, ngoài việc không muốn "lướt sóng thành cư dân", việc thanh toán gần một nửa giá trị căn nhà trong bối cảnh ưu đãi ân hạn nợ gốc sắp kết thúc khiến áp lực tài chính gia tăng. Đức Trung, một môi giới chuyên phân khúc căn hộ tại khu đông, cho hay từ cuối quý II, số lượng khách gửi chung cư chuyển nhượng cho anh tăng đột biến, khoảng 20-30% so với đầu năm. Anh nói, thị trường chuẩn bị bước vào tháng Ngâu, người bán có tâm lý muốn thoát hàng nhanh để sớm thu tiền về.

Ghi nhận diễn biến trên, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết vài tháng trước thời điểm bàn giao, nhiều dự án thường xuất hiện tình trạng "nhà đầu tư thứ cấp ồ ạt thoát hàng", nhất là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Bởi đây là thời điểm họ phải chuẩn bị khoản tiền lớn để thanh toán gần một nửa giá trị hợp đồng. Trong khi nhiều người mua chỉ nhắm đến giai đoạn dự án đang xây dựng để "lướt sóng" với số vốn ban đầu thấp, chỉ đóng trước khoảng 20-30%.

Tuy nhiên, ông Toản cho rằng việc "thoát hàng" chung cư thời điểm này không dễ dàng, nhất là với dự án mở bán trong giai đoạn nóng sốt. Với đơn giá dao động từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng mỗi m2, người mua sau phải trả ngay một khoản tiền lớn vài tỷ đồng trong bối cảnh lãi suất neo cao khiến họ rất thận trọng.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết giao dịch chung cư thời gian qua chủ yếu đến từ nhóm đầu tư, đầu cơ, ít dựa trên nhu cầu ở thật. Bởi giá bán neo cao tạo rào cản cho nhóm người mua để ở. Dữ liệu của CBRE cho thấy giá chung cư thứ cấp đạt bình quân 60 triệu đồng mỗi m2, giảm gần 3% so với quý trước song vẫn tăng 13% so với cùng kỳ.

Khi mức giá vượt xa khả năng chi trả, thị trường có thể bước vào trạng thái bão hòa, "bên bán không muốn giảm giá, bên mua e dè rủi ro và thanh khoản suy yếu". Chuyên gia CBRE nhắc lại giai đoạn 2007-2011 khi thị trường nhà đất trong nước tăng giá quá nhanh, tín dụng siết lại, giao dịch gần như đóng băng và cảnh báo nguy cơ tương tự ở giai đoạn này.

Nhiều đơn vị nghiên cứu dự báo áp lực thoát hàng với nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính có thể gia tăng trong bối cảnh nguồn cung mới và nguồn hàng chuẩn bị bàn giao dồi dào. Từ nay đến 2028, Cushman & Wakefield cho biết Hà Nội có thể ghi nhận hơn 28.000 sản phẩm từ khoảng 80 dự án, phân khu được bàn giao.

Dat Xanh Services cũng chỉ ra lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12-14% một năm. Một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã tăng lên 15-16%. Áp lực chi phí vốn phản ánh rõ lên thanh khoản thị trường. Đơn vị này ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 20-30%, giảm khoảng 30% so với nửa cuối năm 2025.

Theo các chuyên gia, thời điểm này, các nhà đầu tư chung cư cần chủ động đánh giá lại khả năng tài chính để có phương án quản trị rủi ro. CEO EZ Property cho hay phần lớn nhà đầu tư "ngộp" tài chính hiện nay do dùng đòn bẩy cao, họ nên cơ cấu lại khoản vay với ngân hàng để được giãn nợ, tránh rơi vào tình trạng bán tháo tài sản. Trường hợp buộc phải thoát hàng, họ cần nhanh chóng giải quyết bài toán thanh khoản, chấp nhận bán nhanh với mức lỗ kiểm soát được thay vì chịu thêm chi phí tài chính.

Ngọc Diễm