Người 'bán lúa non', kẻ chờ gom đất rẻ

Nhiều dự án đổi chủ

Sau giai đoạn phát triển rực rỡ 2017-2018, thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện nhiều khó khăn từ năm 2019. Đại dịch COVID-19 bùng phát trong năm nay đang khiến thị khó khăn hơn gấp bội. Áp lực lớn đang đè lên vai các doanh nghiệp địa ốc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nguy cơ vỡ nợ là dễ thấy.

Tuy nhiên, đây lại là cơ hội cho các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh trong cuộc đua gom quĩ đất, các dự án với giá hợp lí. Và M&A dự án lúc này lại trở thành bước đi được nhiều doanh nghiệp địa ốc lựa chọn.

Đơn cử, tháng 6/2020, CTCP Đầu tư LDG (LDG Group, mã: LDG) đã chính thức nhận chuyển nhượng Dự án Khu căn hộ cao cấp Sông Đà Riverside tại quận Thủ Đức, TP HCM từ CTCP Đầu tư Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG), một doanh nghiệp đang kẹt vốn tại dự án vướng pháp lí.

Thông qua thương vụ này, LDG chính thức sở hữu Dự án Khu căn hộ cao cấp Sông Đà Riverside (rộng hơn 2,8 ha). Sau khi thương vụ hoàn tất, dự án được đổi tên thành Khu căn hộ cao cấp LDG River, có tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.153 tỉ đồng.

Cũng trong tháng 6, CTCP Phát triển Phát Đạt (Mã: PDR) đã thông qua việc nhận chuyển nhượng 99% vốn góp tại CTCP Bến Thành - Long Hải, đơn vị sở hữu Khu du lịch Bến Thành - Long Hải (tên thương mại Tropicana Beach Resort & Spa) và Wyndham Tropicana Resort & Villa Long Hải.

Được biết, Khu du lịch Bến Thành - Long Hải được xây dựng trên khu đất rộng 12,5 ha đã được cấp phép từ nhiều năm nhưng chủ đầu tư cũ chỉ mới đưa vào khai thác 20% diện tích khu đất, xây dựng hoàn chỉnh và đưa vào kinh doanh phần dự án phía biển tại Khu B, còn Khu A chưa đưa vào hoạt động kinh doanh.

Một thương vụ M&A gây chú ý của Tập đoàn Danh Khôi đó là việc hoàn tất mua lại 100% vốn từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier để chính thức trở thành chủ đầu tư dự án Sun Frontier tại Đà Nẵng từ tay một nhà đầu tư Nhật Bản. 

Sau khi mua lại, Tập đoàn Danh Khôi hiện đã bắt tay triển khai dự án với tên gọi mới là The Royal – Boutique & Condo Da Nang (The Royal).

Cũng tại TP Đà Nẵng, Tập đoàn Danh Khôi cũng đã chính thức mua lại một dự án ven biển là dự án Đà Nẵng Hotel And Resort Đà Nẵng từ CTP Đầu Tư Du Lịch Hà Nội Non Nước.

Dự án có qui mô 7,5 ha, tọa lạc tại đường Trường Sa, Phường Hòa Hải, Quận Ngũ Hành Sơn. Đây cũng là dự án từng có lịch sử bị "trùm mền" khá lâu. Sau khi mua lại,  Tập đoàn Danh Khôi đang tiến hành xây dựng với tên gọi dự án mới là Aria Đà Nẵng Hotel & Resort (Aria Đà Nẵng).

Ngoài những thương vụ kể trên, Tập đoàn Danh Khôi còn được biết đến là chủ nhân mới trong thương vụ mua lại 3 lô đất "vàng" có qui mô diện tích hơn 11.000 m2 thuộc Khu dân cư Cồn Tân Lập (Khánh Hòa).

3 lô đất này có chức năng xây dựng tòa nhà hỗn hợp nhà ở và thương mại cao tối đa từ 26 đến 33 tầng, do doanh nghiệp này nhận chuyển nhượng lại từ CTCP Sông Đà Nha Trang.

M&A là xu thế tất yếu

Thực tế, ngay khi thị trường BĐS xuất hiện những dấu hiệu bất ổn do ảnh hưởng của dịch COVID-19, nhiều chuyên gia đã đưa ra dự báo làn sóng đổi chủ qua hoạt động M&A sẽ trở thành xu hướng, bao gồm cả những thương vụ bán và chuyển nhượng ở qui mô lớn.

Còn theo số liệu của Savills, thị trường vốn trong thời gian gần đây ghi nhận ngày càng nhiều các giao dịch mua bán cổ phần từ 49-76%, không giới hạn việc cần phải mua toàn bộ dự án.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho biết: "Đây là thời điểm khó khăn với nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước nói chung. Mặc dù vậy, đối với một bộ phận nhóm các cá nhân và doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư bất động sản không chỉ trong và ngoài nước, thì đây lại là cơ hội rất lớn đối với họ.

Thời gian qua, thị trường chứng kiến khá nhiều các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đã và đang sẵn sàng mua và nhận chuyển nhượng các dự án từ chính các nhà đầu tư đang gặp khó khăn trong lĩnh vực BĐS".

Theo phân tích của ông Khương, thời điểm này khó khăn với nhiều nhà đầu tư vì triển khai các dự án cần đến nguồn vốn rất lớn. Thông thường, trong các dự án nhà ở thương mại, vốn chủ sở hữu chỉ chiếm 10 - 20%, còn lại chủ đầu tư sẽ vay ngân hàng và thu trước từ người mua.

Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng hiện nay ở các dự án là cực kì khó, trong khi đó việc huy động vốn từ khách hàng giữa bối cảnh thất nghiệp gia tăng, tiền lương và thu nhập giảm cũng là bài toán nan giải.

Ông Khương cũng tiết lộ, từ năm 2019 đến nay, một số dự án bất động sản (BĐS) tại Hà Nội và TP HCM đang trong quá trình thương lượng mua và chuyển nhượng (M&A) với tổng giá trị hơn 500 triệu USD.

Dự kiến quí III và IV, một số giao dịch sẽ diễn ra nếu thuận buồm xuôi gió. Nhóm các nhà đầu tư ngoại tích cực nhất là Nhật Bản, Hàn Quốc, Hong Kong, Singapore và một số nước Châu Âu.

Thậm chí, một số doanh nghiệp trong nước cũng tham vọng với tuyên bố đẩy mạnh hoạt động M&A. Vừa qua thị trường BĐS đón nhận nhiều khó khăn, nhất là khi dịch COVID-19 xuất hiện nhưng cũng cần nhìn nhận đây là cơ hội cho công ty có thể dễ dàng mua lại dự án, ông Nguyễn Bá Sáng - Chủ tịch HĐQT BĐS An Gia nói tại ĐHĐCĐ diễn ra mới đây. 

Tương tự, lãnh đạo Hải Phát cho biết, thị trường BĐS đang trong giai đoạn thanh lọc do ảnh hưởng của dịch COVID-19. Trước bối cảnh đó, hoạt động M&A các dự án sẽ có nhiều cơ hội thuận lợi khi có các dự án đang khát vốn.

Do đó, để không bỏ lỡ các cơ hội đầu tư, kinh doanh thì việc chủ động nguồn vốn là hết sức quan trọng trong giai đoạn này. Doanh nghiệp dự kiến sẽ tăng vốn điều lệ lên 3.000 tỉ đồng phục vụ M&A.

Thực tế, hoạt động M&A hoặc hợp tác triển khai dự án trong lĩnh vực bất động sản vốn không còn mới mẻ tại Việt Nam. Ngay từ giai đoạn năm 2014 - 2015, hoạt động M&A đã chứng kiến sự bùng nổ nhờ sự vào cuộc của các "tay chơi" lớn trên thị trường BĐS.

Sau mỗi lần suy thoái, thị trường lại xuất hiện những đại gia mới xuất hiện trên thị trường. Chẳng hạn, sau lần đóng băng 2010 - 2013, tận dụng thời cơ này, một số đại gia địa ốc đã nhanh tay xuống tiền thâu tóm các mảnh đất vàng. Điển hình trong cuộc đua này là những cái tên như Vingroup, FLC Group,  Novaland,…