Lợi nhuận nhóm bất động sản khu công nghiệp được dự báo phân hóa mạnh

Trong báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp vừa công bố, nhóm phân tích của ACBS nhận định triển vọng ngành bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) vẫn khả quan nhờ các chính sách hỗ trợ thu hút FDI của Chính phủ, các lợi thế về địa chính trị, chi phí sản xuất và hợp tác thương mại quốc tế.

Vốn FDI vẫn tăng trưởng tốt trong nửa đầu năm 2026, khi FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD (tăng 61% so với cùng kỳ) và vốn FDI giải ngân đạt hơn 13 tỷ USD (tăng 11% so với cùng kỳ).

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất của ngành vẫn là những rủi ro về điều tra theo Mục 301 dẫn đến các biện pháp trừng phạt về thuế từ Mỹ, chiến tranh, bất ổn chính trị, suy thoái kinh tế khiến các khách thuê chần chừ trong việc đưa ra quyết định mở rộng đầu tư, đa dạng hóa cơ sở sản xuất sang nước ngoài.

Đối với mảng cho thuê đất, sau khi giá thuê tăng mạnh trong giai đoạn 2021 - 2023 thì từ năm 2024 ghi nhận tốc độ tăng trưởng ổn định 3 - 4%/năm, đạt 143 USD/m2/thời gian thuê còn lại ở miền Bắc và 183 USD/m2/thời gian thuê còn lại ở miền Nam. Tỷ lệ lấp đầy ổn định quanh mức 85% ở miền Bắc và 90% ở miền Nam.

Đối với nhà xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy ở miền Bắc giảm do nguồn cung tăng, trong khi thị trường miền Nam đạt tỷ lệ hấp thụ tốt (trên 90%) và giá thuê đi ngang ở mức 5,2 USD/m2/ tháng.

Theo đánh giá của ACBS, Nghị quyết 10 về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã đưa ra các mục tiêu cụ thể về thu hút FDI trong giai đoạn 2026 - 2030 và tỷ lệ đóng góp của khối FDI trong nền kinh tế đến 2045, tập trung vào các ngành công nghệ cao, AI, … và khuyến khích chuyển giao công nghệ, phát triển nhà cung ứng nội địa và đào tạo nguồn nhân lực.

Tuy nhiên, các giải pháp để thực hiện các mục tiêu đề ra vẫn còn ở mức khái quát, do đó, cần chờ thêm các văn bản hướng dẫn cụ thể về các biện pháp ưu đãi đầu tư, chính sách,... để đánh giá về mức độ tác động của Nghị quyết này.

Các doanh nghiệp KCN có quỹ đất lớn, kết nối hạ tầng tốt và sẵn sàng đáp ứng các yêu cầu về KCN sinh thái như Kinh Bắc, Becamex IDC, IDICO, Viglacera... sẽ được hưởng lợi từ Nghị quyết này.

Nhóm phân tích dự báo tổng doanh thu năm 2026 của ngành BĐS KCN ước đạt 72.400 tỷ đồng, tăng 14% và lãi ròng ước đạt gần 22.000 tỷ đồng, tăng 56% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ tăng trưởng từ nhóm KCN chuyển đổi từ đất trồng cao su.

Trong đó, nhóm cao su như Cao su Phước Hòa,Tập đoàn Cao su (GVR)… dự kiến tăng trưởng mạnh trong năm 2026 với kỳ vọng giá cao su sẽ tiếp tục tăng trong giai đoạn 2026 - 2030 nhờ cầu vượt cung, giá dầu biến động do chiến tranh tại Trung Đông và thời tiết tại các nước sản xuất chính bị ảnh hưởng bởi El Nino. Ngoài ra, các công ty này sẽ nhận được tiền bồi thường đáng kể từ chuyển đổi đất cao su sang đất KCN và xây dựng cao tốc.

Còn đối với nhóm thuần KCN như IDICO, Đầu tư Sài Gòn VRG, Becamex IDC, Kinh Bắc, Nam Tân Uyên, Sonadezi… dự phóng KQKD sẽ đi ngang hoặc suy giảm so với cùng kỳ (trừ KBC) do diện tích KCN ký mới trong năm 2025 bị sụt giảm do ảnh hưởng bởi thuế quan Mỹ và tác động của Thông tư 99 về việc hạch toán doanh thu cho thuê KCN nên một số công ty như SZC và NTC phải chuyển cách ghi nhận từ một lần sang phân bổ hằng năm.