'Không phải dự án bất động sản nào kết nối tốt với metro cũng tăng giá mạnh'

Việt Nam đang đẩy mạnh phát triển đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao và mô hình TOD (Transit-Oriented Development). Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho rằng sự phát triển của metro và đường sắt tốc độ cao có thể làm thay đổi cách thị trường nhìn nhận về vị trí bất động sản.

Metro tại Việt Nam đang bước từ câu chuyện quy hoạch sang giai đoạn được đầu tư và triển khai mạnh hơn, đồng thời gắn ngày càng chặt với định hướng phát triển đô thị theo TOD.

Hà Nội định hướng phát triển mạng lưới đường sắt đô thị quy mô khoảng 18 tuyến, dài gần 979 km, cùng hệ thống các trung tâm và điểm TOD ở nhiều cấp độ. Trong đó, ngoài tuyến Cát Linh - Hà Đông đã vận hành, Nhổn - Ga Hà Nội sự kiến vận hành toàn tuyến từ tháng 12/2027. Thành phố cũng vừa khởi công thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km, dự kiến hoàn thành cơ bản vào năm 2030.

Tại TP HCM và khu vực mở rộng, mạng lưới metro cũng được định hướng phát triển với khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km. Trong đó, tuyến số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đã vận hành; tuyến số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm. Ngoài ra, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026.

Đáng chú ý, hạ tầng đường sắt tốc độ cao tại Việt Nam cũng đã chính thức được kích hoạt với 2 tuyến Hà Nội - Quảng Ninh (120 km) và Bến Thành - Cần Giờ, (54 km) dự kiến vận hành từ cuối năm 2028. 

Việc hàng trăm kilomet đường sắt đô thị, tốc độ cao đồng loạt khởi công cho thấy metro không còn chỉ là một công trình giao thông riêng lẻ mà đang dần trở thành một phần của cấu trúc phát triển đô thị dài hạn, có khả năng tác động đến tổ chức không gian đô thị, phân bố dân cư, việc làm và giá trị bất động sản.

Theo nhóm nghiên cứu, khi metro được tích hợp với quy hoạch đô thị, giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng tiếp cận thay vì chỉ khoảng cách địa lý. Xu hướng những năm gần đây cho thấy, câu hỏi “cách bao xa” đang dần chuyển thành “đi mất bao lâu”. Đáng chú ý, các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn 25-40% so với trung tâm nhưng được kết nối thuận tiện với metro có thể tạo ra lợi thế kép về giá mua và chi phí, thời gian di chuyển.

Thực tế trên thế giới cho thấy, các dự án bất động sản có khả năng tiếp cận thuận tiện với hệ thống giao thông công cộng thường ghi nhận mức tăng giá tốt hơn so với mặt bằng chung. Tại Việt Nam, các tuyến metro mới chỉ bắt đầu được đưa vào vận hành trong vài năm gần đây nên cần thêm thời gian để hình thành dữ liệu đủ dài đánh giá đầy đủ tác động của hạ tầng giao thông công cộng lên giá bất động sản.

Tuy nhiên, những tín hiệu ban đầu cho thấy khả năng tiếp cận giao thông công cộng đang dần trở thành một yếu tố được thị trường quan tâm và phản ánh vào giá trị bất động sản. Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cũng cho thấy trong hai năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10 - 20% so với mức tăng chung của thị trường.

VARS IRE cho rằng metro có thể làm thay đổi giá trị bất động sản, nhưng không phải dự án nào nằm trong quy hoạch cũng có mức hưởng lợi như nhau. Khoảng cách tới ga, khả năng tiếp cận thực tế, kết nối xe buýt, mật độ việc làm và dịch vụ xung quanh, chất lượng không gian đô thị và mức độ thuận tiện của hành trình hàng ngày đều quyết định mức độ hưởng lợi.

Vì vậy, người mua không nên chỉ nhìn vào thông tin “gần metro”, “đón đầu TOD” hay kỳ vọng giá tăng khi hạ tầng hoàn thành, bởi giữa một dự án được hưởng lợi thực chất từ hạ tầng và một dự án chỉ nằm trong vùng kỳ vọng của thị trường vẫn có khoảng cách lớn. Đặc biệt, với những tuyến metro chưa hoàn thành hoặc mới ở giai đoạn quy hoạch, người mua càng cần thận trọng với việc cộng trước giá trị tương lai của hạ tầng vào giá bất động sản hiện tại.

Một căn nhà ở khu vực vệ tinh có giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và được kết nối tốt với metro sẽ có giá trị khác hoàn toàn với một căn nhà được mua chủ yếu vì kỳ vọng hạ tầng. Bởi xét cho cùng, người dân không chỉ mua một căn nhà mà còn mua khả năng tiếp cận một cuộc sống thuận tiện hơn.

"Trong một đô thị mà metro ngày càng trở thành một trục phát triển, một căn nhà tại khu vực vệ tinh có thể rẻ hơn trên giá bán và, nếu kết nối tốt, có thể rẻ hơn cả trên tổng chi phí sống. Nhưng trước khi tính đến lợi ích từ metro, bài toán đầu tiên vẫn phải là căn nhà đó có thực sự phù hợp với khả năng tài chính, nhu cầu ở thực và hành trình sống của người mua hay không", VARS IRE nhìn nhận.