Khơi thông 'điểm nghẽn' đất đai - quyết tâm hồi sinh những dự án đô thị đắp chiếu

Từ những chỉ đạo quyết liệt "không có vùng cấm" của lãnh đạo UBND tỉnh, những nút thắt pháp lý tưởng chừng đã đóng băng hàng thập kỷ đang dần được hóa giải, nhằm chấm dứt tình trạng dự án "vàng" nhưng chỉ để nuôi cỏ lau.

Khi "đất vàng" nuôi cỏ lau và những tấm biển khẳng định chủ quyền

Nằm tại vị trí đắc địa sát vịnh Cửa Lục - nơi được quy hoạch là tâm điểm phát triển mới của thành phố Hạ Long (cũ), các khu đô thị Hà Khánh A, B, C và đảo Sa Tô (phường Cao Xanh) từng được kỳ vọng là những biểu tượng cho sự thịnh vượng. Thế nhưng, trái ngược với vẻ lộng lẫy của các bản vẽ quy hoạch, thực tế hiện nay lại là một khung cảnh đìu hiu đến nao lòng.

Dạo quanh các khu dân cư này, không khó để bắt gặp những dải đất nền mênh mông bị bỏ hoang, cỏ lau mọc cao quá đầu người. Một "hình thái sở hữu" kỳ lạ và đau xót đã ra đời: Do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân phải tự đúc tấm bảng bê tông, dùng sơn đỏ kẻ vẽ số điện thoại và ngày mua đất để "xác lập chủ quyền" ngay trên chính mảnh đất mình đã chi trả từ 90% đến 100% giá trị.

Những tấm bê tông nằm trơ trọi giữa đồng cỏ lau như những minh chứng cho một thời kỳ quản lý dự án bất động sản lỏng lẻo, nơi người dân phải tự "cắm mốc" bảo vệ tài sản của mình trên danh nghĩa một mảnh đất vẫn chưa có hình hài pháp lý rõ ràng.

Đáng chú ý, trong thực trạng nhếch nhác đó, vẫn tồn tại những ngôi nhà kiên cố đơn độc giữa các lô đất trống. Đây là những công trình từng được "cho phép" xây dựng ở một số thời điểm đặc thù khi dự án mới triển khai, dù lúc đó chưa được cấp sổ đỏ, chưa được chính quyền cấp phép xây dựng. Đến nay, những căn nhà này vẫn tồn tại nhưng chủ nhân của chúng lại rơi vào cảnh tréo ngoe: nhà đã thành hình nhưng quyền sử dụng đất vẫn nằm trên giấy tờ góp vốn, khiến mọi giao dịch hay vay vốn đều bị đóng băng.

Nỗi lo âu của người dân không chỉ dừng lại ở việc chậm có sổ đỏ mà đã đẩy lên thành sự phẫn nộ khi phát hiện tình trạng một ô đất bán cho nhiều chủ. Điển hình tại dự án Hà Khánh C (chủ đầu tư là Công ty Cổ phần phát triển Dự án Biển Đông), qua rà soát độc lập, UBND phường Cao Xanh đã thu thập trên 1.300 hồ sơ từ người dân và phát hiện không ít ô đất có từ hai hợp đồng góp vốn.

Trường hợp của ông Đỗ Văn Trường (trú tại khu Cao Thắng 2B, phường Hà Lầm, tỉnh Quảng Ninh) là một nhân chứng sống cho nỗi đau này. Ông ký hợp đồng góp vốn từ năm 2007 cho ô đất số 47, lô B3, nhưng đến năm 2023, ông bàng hoàng thấy tài sản của mình bị rao bán công khai bởi một người khác. Ông Trường cho biết, gia đình ông dành dụm tiền lương, tích góp nhiều năm để có mảnh đất cho con cái. Vậy mà gần 20 năm qua, tấm sổ đỏ vẫn chỉ là lời hứa xa vời.

Khi thấy số điện thoại người lạ vẽ lên đất của mình, ông mới tá hỏa biết rằng mảnh đất ông đã mua theo hợp đồng góp vốn đã được bán cho một người khác nữa. Sau đó ông đã làm việc với phía chủ đầu tư và đơn vị này đã cử người xuống để xác minh, đồng thời có biên bản khẳng định mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của gia đình ông. Song ông Trường vẫn chưa thể yên tâm khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được cấp.

Đáng chú ý, theo Công văn số 351/UBND-XDMT ngày 28/01/2026 của UBND tỉnh Quảng Ninh, từ tháng 5/2018 đến nay, đã có 27 ô đất được Tập đoàn HASCO (vẫn sử dụng tên giao dịch là Công ty Cổ phần phát triển Dự án Biển Đông) ký hợp đồng huy động từ hai nhà đầu tư thứ cấp độc lập trên cùng một vị trí quy hoạch; thậm chí có cả trường hợp huy động vốn đối với ô đất không nằm trong quy hoạch dự án.

Đây là dấu hiệu vi phạm pháp luật nghiêm trọng về đầu tư và kinh doanh bất động sản, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh khiếu kiện phức tạp.

Một trong số những nguyên nhân dẫn đến việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính theo kết luận Thanh tra Chính phủ năm 2014. Sự chậm trễ thực hiện nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp đã trực tiếp tước đi quyền được cấp "khai sinh" pháp lý của gần 300 lô đất.

Bà Phạm Thị Thu (trú tại tổ 52C, khu 4B, phường Cao Xanh) ngậm ngùi chia sẻ: Gia đình bà mua đất từ năm 2018, nhưng đến nay vẫn phải đi thuê nhà để ở. Bà rất mong phía chủ đầu tư, chính quyền tích cực tháo gỡ để gia đình bà giao dịch hoặc chuyển nhượng cho con cái thuận lợi, cũng như khẳng định tài sản của mình khi đã bỏ ra số tiền lớn để mua.

Nỗ lực tháo “nút thắt”

Trước thực trạng doanh nghiệp "đem con bỏ chợ" và có dấu hiệu vi phạm pháp luật, chính quyền tỉnh Quảng Ninh đã thay đổi phương thức tiếp cận: từ "đôn đốc" sang "trực tiếp tháo gỡ" và "xử lý nghiêm sai phạm".

Ông Nguyễn Hải Ngọc, Phó Chủ tịch UBND phường Cao Xanh khẳng định: Việc hàng nghìn hộ dân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau nhiều năm mua đất là một thách thức lớn và cũng là trách nhiệm nặng nề mà chính quyền phường đang nỗ lực giải quyết. Đây không chỉ là vấn đề pháp lý đơn thuần mà còn là nguyện vọng chính đáng, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống và an cư của bà con.

Sau khi thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, phường đã tập trung rà soát toàn diện các dự án trên địa bàn để nắm bắt từng nút thắt, từng khó khăn cụ thể.

UBND phường Cao Xanh đã thường xuyên làm việc với các chủ đầu tư để đôn đốc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật từ hệ thống điện, nước đến thoát nước và cây xanh, đảm bảo đủ điều kiện nghiệm thu theo quy định. Đồng thời, tổ chức các buổi đối thoại trực tiếp giữa chính quyền, chủ đầu tư và khách hàng để lắng nghe, phân loại các vướng mắc theo thẩm quyền.

Những nội dung thuộc thẩm quyền của phường, sẽ tạo điều kiện giải quyết ngay; những vấn đề vượt thẩm quyền, phường báo cáo kịp thời xin ý kiến chỉ đạo từ các sở, ban ngành và lãnh đạo UBND tỉnh.

Phó Chủ tịch UBND phường Cao Xanh thông tin thêm về một số kết quả tháo gỡ thời gian qua. Cụ thể, toàn bộ 65 hộ dân ở Dự án đảo Sa Tô đã chính thức được trao sổ đỏ vào ngày 14/12/2025, sau khi tỉnh có quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư (tháng 12/2025). Vào ngày 7/2/2026, phường sẽ tổ chức trao 67 sổ đỏ cho các hộ dân còn lại thuộc Dự án khu đô thị mới Cao Xanh - Hà Khánh A mở rộng sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính và các thủ tục theo quy định của pháp luật.

Điều đáng nói, tại Công văn số 351, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Vũ Văn Diện đã giao Công an tỉnh xem xét, đề xuất phương án giải quyết đối với các dấu hiệu vi phạm pháp luật tại dự án Hà Khánh C.

Ngoài ra để dự án sớm hoàn thành, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư thứ cấp, UBND tỉnh đã thành lập tổ công tác để giải quyết triệt để khó khăn, vướng mắc của dự án. Trong tháng 1/2026, Tổ công tác có nhiệm vụ: Xác định cụ thể số ô đất trùng; cập nhật lại quy hoạch; xác định chính xác nghĩa vụ tài chính trên tinh thần cầu thị nhưng vẫn đảm bảo đúng quy định pháp luật; thực hiện công khai kịp thời thông tin của dự án.

Chị Đoàn Hồng (trú tại tổ 7, khu 13, phường Cao Xanh), người vừa nhận sổ đỏ sau 15 năm chờ đợi, phấn khởi chia sẻ: Gia đình chị rất vui vì chính quyền đợt này vào cuộc rất mạnh mẽ. Chị Hồng mong sự quyết liệt này tiếp tục lan tỏa sang các khu vực khác để niềm vui của bà con được trọn vẹn.

Lãnh đạo phường Cao Xanh cho biết phấn đấu trong năm 2026 sẽ hoàn thành cơ bản việc cấp sổ đỏ cho người dân tại các dự án còn tồn đọng. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, bên cạnh sự quyết liệt của chính quyền, rất cần trách nhiệm thực chất từ phía các chủ đầu tư trong việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Việc khơi thông các "điểm nghẽn" đất đai tại Quảng Ninh không chỉ đơn thuần là việc trao đi một tấm giấy chứng nhận. Đó là hành trình khôi phục niềm tin của nhân dân vào sự công tâm của chính quyền, là nỗ lực trả lại giá trị thực cho vùng đất di sản. Những tấm sổ đỏ được trao là minh chứng cho một "chính quyền hành động" - luôn lấy lợi ích của nhân dân làm kim chỉ nam và kiên quyết loại bỏ những mầm mống sai phạm ra khỏi thị trường bất động sản.