Khi giấc mơ sở hữu nhà xa tầm với, thị trường chứng khoán vô tình thành sòng bạc

Trong tháng 7, chỉ số Kospi của Hàn Quốc trải qua một trong những đợt sụt giảm dữ dội nhất lịch sử, cuốn phăng hàng chục tỷ USD tài sản của nhà đầu tư cá nhân đổ vào các quỹ ETF đòn bẩy gắn với hai “ngôi sao” chip nhớ Samsung Electronics và SK Hynix.

Nhưng làn sóng đầu cơ dẫn tới cú sập ấy không chỉ bắt đầu từ cơn sốt chip AI. Nó còn bắt nguồn từ một thực tế là với phần đông người trẻ Hàn Quốc, giấc mơ sở hữu nhà đã vượt quá tầm với, và thị trường chứng khoán trở thành một trong những con đường khả dĩ để họ nhanh chóng tích lũy tài sản.

Bài toán mua nhà trở nên bất khả thi

Ở Seoul, khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà đã tăng lên mức gây nản lòng. Theo dữ liệu của Numbeo, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại Seoul đã đạt 29,2 vào năm 2026 - nghĩa là một gia đình bình thường phải dồn toàn bộ tiền lương trong gần ba thập kỷ mới đủ tiền để “an cư” tại thành phố này.

Số liệu của Global Property Guide cho thấy giá mỗi mét vuông nhà đất ở Seoul trong tháng 3/2026 vào khoảng 10 triệu won, bằng 2,3 lần trung bình toàn quốc.

Một báo cáo của Bộ Dữ liệu và Thống kê Hàn Quốc vào cuối năm 2025 cho thấy chỉ 25,8% số hộ gia đình tại Seoul do những người ở độ tuổi 30 làm chủ hộ là sở hữu nhà riêng; đây là tỷ lệ thấp nhất kể từ khi chính phủ bắt đầu thống kê số liệu này.

Với người không mua được nhà, phương án đi thuê cũng không hề đơn giản. Theo tính toán của UPI dựa trên dữ liệu chính thức và các cuộc khảo sát, đối với một người lao động trẻ có mức thu nhập trung vị, riêng tiền thuê nhà đã chiếm khoảng 25% thu nhập hàng tháng. Nếu tính cả phí quản lý và chi phí tiện ích, tổng chi phí nhà ở sẽ lên tới gần 30% thu nhập.

Anh Kang, một nhân viên văn phòng 29 tuổi sống tại một căn hộ đi thuê ở Seoul, cho biết: “Mỗi khi lương về tài khoản, tôi có cảm giác chúng ngay lập tức biến mất. Tôi không dư dả gì để nghĩ về tiết kiệm hay đầu tư”.

Hệ quả xã hội đã rõ ràng trong các số liệu nhân khẩu học. Tỷ suất sinh của Hàn Quốc nằm trong nhóm thấp nhất thế giới, còn số cuộc kết hôn đã giảm gần một nửa trong ba thập kỷ qua.

Tổng thống Hàn Quốc Lee Jae-myung viết trên mạng xã hội: “Bạn có nhìn thấy những giọt nước mắt của hàng triệu người trẻ đang từ bỏ ý định kết hôn và sinh con vì chi phí nhà ở quá cao hay không?”

Thị trường chứng khoán trở thành “miền đất hứa” mới

Vay nợ ngân hàng rồi phấn đấu làm việc trả tiền từng là một lựa chọn phổ biến với thế hệ trước, nhưng nay cũng không còn dễ dàng.

Dữ liệu từ Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc cho thấy dư nợ vay thế chấp mua nhà chiếm tới hơn 60% tổng nợ của các hộ gia đình trong quý I/2026, và tương đương với 40% GDP hàng năm.

Nhận thấy rõ rủi ro từ nợ bất động sản, chính phủ Hàn Quốc vào năm 2025 đã ban hành nhiều biện pháp siết chặt nợ vay thế chấp tại khu vực Seoul - nơi có làn sóng đầu cơ “nóng” nhất nước.

Anh Son Myeong-hoon, 28 tuổi, một cư dân ở Seoul, bình luận: “Với nỗ lực ngăn chặn giới đầu cơ, các quan chức đã chặn đứng các lựa chọn về nhà ở của người trẻ”.

Khi vay nợ mua nhà và tích cóp tiền lương hoàn trả không còn là một lựa chọn khả thi, giới trẻ Hàn Quốc tìm đến kênh khác: thị trường chứng khoán nội địa.

Một phần, điều này phù hợp với chiến lược của Tổng thống Lee Jae-myung là khuyến khích vốn chuyển từ khu vực bất động sản sang chứng khoán nội địa. Song song với các chính sách hạn chế đầu cơ nhà ở, ông Lee đã triển khai nhiều biện pháp để thúc đẩy thị trường Hàn Quốc.

Làn sóng các nhà đầu tư nhỏ lẻ mới đã giúp thúc đẩy chỉ số Kospi của Hàn Quốc tăng 76% trong năm 2025 - mức cao nhất trong số các thị trường chứng khoán lớn trên thế giới.

Bước sang năm 2026, câu chuyện có thêm động lực mới. Nhu cầu chip nhớ nhằm phục vụ trung tâm dữ liệu AI đã biến Samsung Electronics và SK Hynix - hai công ty cùng chiếm hơn một nửa trọng số chỉ số Kospi - thành những cỗ máy in tiền. Kospi tăng 123% tính từ đầu năm, lập mức cao nhất trong phiên 9.385,59 điểm vào ngày 19/6/2026.

Những nhà đầu tư dám dùng đòn bẩy để gom cổ phiếu còn chứng kiến lợi nhuận tăng nhanh hơn thế. Khi một công việc ổn định không còn đảm bảo khả năng mua nhà, thì một canh bạc đúng thời điểm trên sàn chứng khoán lại có vẻ là con đường nhanh hơn để đổi đời.

Ván cược liều lĩnh đổ bể

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Đầu tư Tài chính Hàn Quốc, dư nợ vay ký quỹ (nợ margin) đạt đỉnh 38.600 tỷ won vào ngày 24/6.

Đây là một phần đáng chú ý của làn sóng sử dụng đòn bẩy trên thị trường chứng khoán Hàn Quốc. Nhà đầu tư cá nhân vay margin để mua cả cổ phiếu cơ sở như Samsung Electronics, SK Hynix lẫn các sản phẩm ETF đòn bẩy, qua đó khuếch đại cả quy mô đầu tư lẫn mức độ thua lỗ khi thị trường đảo chiều.

Đến một ngưỡng nhất định, họ phải bổ sung tiền ký quỹ để duy trì vị thế. Nếu không đáp ứng kịp, công ty chứng khoán sẽ bán giải chấp, đẩy giá xuống sâu hơn và có thể kích hoạt thêm các lệnh gọi ký quỹ khác, tạo thành một vòng xoáy bán tháo tự khuếch đại.

Ngày 16/7/2026, BoK tăng lãi suất 0,25 điểm %, lần tăng đầu tiên sau hơn ba năm. Động thái diễn ra trong bối cảnh thị trường vốn dã chịu áp lực điều chỉnh mạnh và nhà đầu tư lo ngại về triển vọng của nhóm chip. Kospi khi đó đã giảm khoảng 27% so với đỉnh tháng 6.

Thiệt hại lan rộng khắp thị trường. Citi ước tính rằng nhà đầu tư cá nhân Hàn Quốc đã lỗ khoảng 38,7 tỷ USD trên các ETF đòn bẩy với cổ phiếu đơn lẻ chỉ trong một tháng. Kospi khép lại tháng 7 với mức giảm 22%, tháng tồi tệ nhất kể từ khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008.

Tại phiên họp trước quốc hội ngày 29/7, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hàn Quốc Koo Yun-cheol đã phải xin lỗi vì đã cho phép triển khai ETF đòn bẩy với cổ phiếu đơn lẻ mà chưa cân nhắc thận trọng. Chính phủ Hàn Quốc hiện đang thắt chặt các yêu cầu với sản phẩm này. 

Nhà đầu tư mất tiền, giấc mộng mua nhà càng xa vời

Với nhiều nhà đầu tư trẻ, đòn bẩy nợ từng là công cụ để rút ngắn khoảng cách giữa mức lương và giấc mơ tài sản. Nhưng khi thị trường quay đầu, chính công cụ ấy lại khoét sâu thêm khoảng cách đó. Có người thì mất vốn, có người mắc thêm nợ. Với không ít người, hành trình phục hồi số vốn đã mất có thể kéo dài nhiều năm chứ không phải vài tuần phục hồi của chỉ số.

Hệ quả đã thể hiện rõ trong dòng vốn: theo dữ liệu Cơ quan Lưu ký Chứng khoán Hàn Quốc, riêng tháng 7/2026 nhà đầu tư cá nhân đã mua ròng 4,6 tỷ USD cổ phiếu Mỹ - vượt qua lượng mua cổ phiếu nội địa lần đầu tiên kể từ tháng 2.

"Nhà đầu tư đơn giản là đã chán thị trường trong nước,” ông Kwon Ah-min, nhà phân tích ngoại hối tại NH Investment & Securities, cho biết.

Nỗ lực của chính phủ Hàn Quốc nhằm thu hút vốn của nhà đầu tư nhỏ lẻ về thị trường trong nước có thể đã đổ sông đổ bể sau một cú sập.

Tính đến phiên 13/8, Kospi đã hồi phục khoảng 23% kể từ đáy 30/7. Nhưng dù đã là một cú hồi ấn tượng, mức này vẫn còn cách rất xa đỉnh lịch sử 9.385,6 điểm lập ngày 19/6 - nghĩa là phần lớn tài sản “trên giấy” mà nhà đầu tư có được trong nửa đầu năm vẫn chưa quay trở lại.

 Nhưng hệ lụy đáng suy ngẫm nhất nằm ở điểm khởi đầu của toàn bộ câu chuyện. Về lý thuyết, nếu canh bạc chứng khoán thành công, nó có thể trở thành con đường tắt giúp nhiều người trẻ Hàn Quốc tích lũy đủ tiền mua nhà. Nhưng trong lúc họ dồn tiền vay vào cổ phiếu bán dẫn, giá nhà vẫn tiếp tục tăng. Theo dữ liệu Trading Economics, giá nhà ở Hàn Quốc tăng đều qua từng tháng trong năm 2026.

Điều đó có nghĩa ngay cả những người may mắn không mất vốn cũng chưa chắc thu hẹp được khoảng cách với giá nhà. Còn với những người thua lỗ và gánh thêm nợ, khoảng cách ấy thậm chí còn lớn hơn trước khi họ đặt cược.