Hàng nghìn dự án bất động sản chờ hồi sinh

Quốc hội mới đây đã thông qua Nghị quyết số 29/2026/QH16, quy định cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý vi phạm pháp luật về đất đai xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, đồng thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài.

Một trong những điểm đáng chú ý của Nghị quyết là quy định về việc không truy cứu trách nhiệm hình sự đối với các hành vi vi phạm nếu đáp ứng đủ các điều kiện như: Không có yếu tố tham nhũng; dự án đã hoàn thành, mang lại hiệu quả kinh tế – xã hội; không phát sinh khiếu nại, tố cáo hoặc đã được giải quyết dứt điểm; trường hợp có thiệt hại thì đã khắc phục toàn bộ hậu quả.

Ngoài ra, đối với các dự án chưa hoàn thành nhưng có khả năng khắc phục hậu quả, cơ quan có thẩm quyền có thể tạm hoãn truy cứu trách nhiệm hình sự trong thời hạn tối đa hai năm để tạo điều kiện cho việc khắc phục.

Đối với các dự án tồn đọng, kéo dài, Nghị quyết cho phép áp dụng nhiều cơ chế linh hoạt như: Điều chỉnh mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp cấp giấy chứng nhận không đúng quy định; cho phép tiếp tục thực hiện dự án trong một số trường hợp vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất; Không bắt buộc thực hiện lại thủ tục đấu giá, đấu thầu trong một số tình huống cụ thể; cho phép xử lý đồng thời trách nhiệm vi phạm và tháo gỡ dự án.

Theo giới chuyên gia, một trong những điểm xuất phát quan trọng của Nghị quyết là thực trạng hàng nghìn dự án bất động sản trên cả nước đang bị “mắc kẹt” bởi các vướng mắc pháp lý, vượt thẩm quyền giải quyết của địa phương và Chính phủ, cần phải có nghị quyết của Quốc hội để giải quyết triệt để.

Cụ thể, theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính đến ngày 30/3/2025, cả nước có 4.489 dự án, quỹ đất gặp khó khăn, vướng mắc với tổng diện tích lên tới 198.428,1 ha và tổng mức đầu tư 3.352.946,9 tỷ đồng, tương đương khoảng gấp 3 lần tổng vốn đầu tư công năm 2026 (dự kiến 1,1 triệu tỷ đồng).

Nghị quyết số 29 đã tiếp cận vấn đề theo hướng thực tiễn và linh hoạt hơn, khi cho phép xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai xảy ra trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng kéo dài. Điểm đáng chú ý là Nghị quyết không chỉ tập trung vào xử lý trách nhiệm, mà còn cho phép triển khai đồng thời các giải pháp để đưa dự án trở lại hoạt động.

Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, đây là sự thay đổi mang tính bước ngoặt trong tư duy chính sách, từ “đóng băng để xử lý” sang “xử lý để vận hành”, qua đó mở ra khả năng kích hoạt lại một lượng lớn nguồn cung và dòng vốn đang bị tắc nghẽn.

Tác động của Nghị quyết này đối với thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ diễn ra trên nhiều chiều. Trước hết, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cung. Các nhóm dự án được xử lý bao gồm những trường hợp sai phạm trong giao đất, lựa chọn nhà đầu tư, vướng mắc về mục đích sử dụng đất, cũng như các dự án đã được cấp giấy chứng nhận chưa đúng quy định. 

Khi các dự án này được “giải phóng”, thị trường không chỉ có thêm nguồn cung, mà con gia tăng mức độ cạnh tranh, giảm áp lực tăng giá cục bộ.

Đặc biệt, Nghị quyết có ý nghĩa quan trọng trong việc tháo gỡ nút thắt pháp lý cho phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, vốn đã gặp khó khăn kéo dài do thiếu hành lang pháp lý rõ ràng. Việc đưa ra cơ chế xử lý đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa đúng quy định được xem là bước đi đầu tiên nhằm “mở khóa” tâm lý thị trường.

VARS IRE cho rằng, dù chưa phải là giải pháp toàn diện, nhưng động thái này có thể góp phần khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, yếu tố then chốt để phân khúc này phục hồi trong chu kỳ tới.

Ở một góc độ khác, Nghị quyết số 29 còn có tác động lan tỏa tới hệ thống tài chính, ngân hàng. Trong thời gian qua, việc hàng loạt dự án bị đình trệ đã khiến dòng tiền bị tắc nghẽn, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán và gia tăng áp lực nợ xấu. Khi các dự án được tháo gỡ và tái khởi động, dòng tiền sẽ dần được khơi thông, giúp doanh nghiệp cải thiện năng lực tài chính, đồng thời giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, theo cơ quan này, hiệu quả thực thi Nghị quyết sẽ phụ thuộc rất lớn vào vai trò của chính quyền địa phương, đặc biệt là UBND cấp tỉnh - cơ quan được trao quyền trực tiếp trong việc rà soát, phân loại và xử lý các dự án. Thực tế cho thấy phần lớn vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay phát sinh và tồn tại ở cấp địa phương. Do đó, việc trao quyền là cần thiết, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực, sự chủ động và tinh thần trách nhiệm của bộ máy thực thi.

VARS IRE đánh giá, Nghị quyết không chỉ nhằm xử lý các tồn đọng của giai đoạn trước mà còn góp phần định hình một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để Nghị quyết đi vào thực tiễn và phát huy hiệu quả một cách thực chất, cần thiết kế và triển khai các giải pháp đồng bộ, cụ thể.

Trước hết, việc sớm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt là nghị định và thông tư liên quan, là cần thiết nhằm bảo đảm cách hiểu và áp dụng thống nhất, hạn chế tình trạng phân tán trong thực thi giữa các địa phương.

Bên cạnh đó, cần thành lập các tổ công tác chuyên trách ở cấp địa phương, với chức năng rà soát, phân loại và xử lý các dự án tồn đọng, qua đó rút ngắn thời gian giải quyết và giảm thiểu tình trạng né tránh hoặc đùn đẩy trách nhiệm.

Song song với các giải pháp trên, việc hoàn thiện cơ chế định giá đất trong quá trình hợp thức hóa các dự án có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đây là nội dung nhạy cảm, đòi hỏi phải được thiết kế theo hướng minh bạch, nhất quán và có cơ sở phương pháp luận rõ ràng, nhằm vừa bảo đảm không thất thu ngân sách nhà nước, vừa tránh tạo ra gánh nặng tài chính quá mức đối với doanh nghiệp. 

Ngoài ra, việc chuẩn hóa hệ thống dữ liệu và quy trình xử lý trên phạm vi toàn quốc cũng là một yêu cầu quan trọng. Điều này không chỉ giúp nâng cao tính minh bạch và khả năng giám sát, mà còn góp phần hạn chế các rủi ro phát sinh tiêu cực trong quá trình triển khai, qua đó củng cố niềm tin của thị trường và các chủ thể liên quan.

"Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đứng trước ngưỡng cửa của một chu kỳ tăng trưởng mới, Nghị quyết số 29 không chỉ là công cụ xử lý tồn đọng, mà còn là phép thử quan trọng đối với năng lực điều hành chính sách, mức độ phối hợp giữa các cấp chính quyền và niềm tin của thị trường vào một môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và bền vững", VARS IRE nhận định.