Giá trung bình căn hộ TP HCM tăng 65% sau một năm, nhà liền thổ giảm sốc

Theo báo cáo thị trường nhà ở TP HCM quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, thị trường khu vực TP HCM lõi cùng các địa bàn mở rộng sau sáp nhập như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung ở cả hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ trong những tháng cuối năm 2025.

Trong quý, TP HCM ghi nhận khoảng 3.358 căn hộ chào bán mới, gấp 5 lần so với quý trước và tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tập trung tại khu Đông, chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Xét theo phân khúc, căn hộ hạng sang chiếm ưu thế với 57% nguồn cung mới, theo sau là phân khúc trung cấp (28%) và cao cấp (14%). Một số dự án nổi bật trong quý có thể kể đến như Masteri Park Place (Masterise Homes) và The Regency (Phú Mỹ Hưng).

Thanh khoản thị trường tiếp tục cải thiện khi lượng hấp thụ đạt khoảng 3.196 căn, gần tương đương lượng mở bán mới.

Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP HCM đạt khoảng 6.113 USD/m2, tăng khoảng 16% so với quý III/2025 và tăng mạnh 65% so với cùng kỳ năm trước. Theo Cushman & Wakefield, đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các dự án mới ra mắt được định vị ở phân khúc cao hơn, trong bối cảnh chi phí đầu vào, giá đất và chi phí phát triển dự án tiếp tục gia tăng.

Nhà liền thổ “giảm sốc” do hiệu ứng pha loãng nguồn cung

Trái ngược với diễn biến của phân khúc căn hộ, thị trường nhà liền thổ trong quý IV/2025 ghi nhận sự bùng nổ về nguồn cung sau thời gian dài trầm lắng. Khoảng 1.535 căn nhà liền thổ được chào bán mới, tăng hơn 50 lần so với quý trước, phản ánh rõ trạng thái xả nén của thị trường.

Trong đó, 92% nguồn cung mới đến từ khu vực ngoại ô, chủ yếu là sự xuất hiện của các đại dự án tại Cần Giờ – khu vực cách trung tâm TP HCM khoảng 60 km. Phần còn lại phân bổ tại TP Thủ Đức và quận Bình Tân. 

Sự thay đổi mạnh mẽ về cơ cấu nguồn cung đã kéo giá bán sơ cấp trung bình nhà liền thổ toàn thị trường giảm hơn 50%, từ khoảng 13.014 USD/m2 xuống còn 6.330 USD/m2. Tuy nhiên, theo Cushman & Wakefield, mức giảm này chủ yếu đến từ hiệu ứng “pha loãng”, khi dự án quy mô lớn tại Cần Giờ - chiếm tỷ trọng áp đảo trong nguồn cung mới - có mức giá thấp hơn mặt bằng chung với khoảng 5.809 USD/m2.

Thực tế, tại các khu vực trọng điểm, giá nhà liền thổ vẫn duy trì ở mức cao. TP Thủ Đức tiếp tục dẫn đầu với giá sơ cấp trung bình khoảng 13.214 USD/m2, theo sau là Bình Tân khoảng 5.378 USD/m2 và Bình Chánh khoảng 4.043 USD/m2.

Thị trường nhà liền thổ cũng ghi nhận khoảng 1.167 căn được tiêu thụ trong quý cuối năm 2025, gấp hơn 20 lần so với quý trước.

Theo đánh giá của bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán mới và tỷ lệ hấp thụ cho thấy niềm tin của người mua đang dần phục hồi, đặc biệt đối với các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và vị trí thuận lợi.

Trong bối cảnh mở rộng ranh giới hành chính và đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, Cushman & Wakefield cho rằng thị trường nhà ở TP HCM đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với sự phân hóa rõ rệt về giá giữa các loại hình.