Giá nhà Hà Nội vẫn tăng mạnh, phân khúc trên 140 triệu/m2 bắt đầu chững thanh khoản

Theo thống kê của JLL Việt Nam, trong quý I/2026, thị trường Hà Nội đón nhận khoảng 5.300 căn hộ và 164 nhà liền thổ mới tại hơn 30 dự án, chủ yếu tại các khu vực cạnh và ngoài vành đai 3 có hạ tầng đang phát triển. Phân khúc cao cấp và trung – cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn nguồn cung mới. Nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân tiếp tục hạn chế, khiến thị trường thiếu vắng các sản phẩm phù hợp với nhóm người mua lần đầu.

Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ trong quý đầu năm duy trì ở mức cao, khoảng 94,4 triệu đồng/m2 đối với căn hộ (tăng 25% so với cùng kỳ) và hơn 254 triệu đồng/m2 đất cho nhà liền thổ (giảm 9,1% so với cùng kỳ). Trên thị trường thứ cấp, giá bán ghi nhận tăng ổn định, với thanh khoản tập trung tại các dự án hoàn thiện, vị trí tốt hay tại các khu đô thị mới ở phía Tây và Đông.

Đơn vị này cho biết tổng lượng giao dịch trong quý đạt khoảng 5.186 căn hộ và 261 nhà liền thổ, trong đó hoạt động tiền mở bán kéo dài từ năm trước giúp thúc đẩy giao dịch.

Chuyên gia JLL đánh giá, dù giảm nhẹ so với  giai đoạn cao điểm 2025, con số này cho thấy thị trường vẫn duy trì thanh khoản ổn định. Người mua có xu hướng lựa chọn các sản phẩm có diện tích vừa phải, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.

Tuy nhiên, một số dự án căn hộ tại các khu vực quy hoạch mới với giá bán cao trên 140 triệu đồng/m2 đang có tốc độ bán chậm, chủ yếu dành cho người mua để ở có năng lực tài chính mạnh.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam, dự báo,những dự án nhà ở tốt, pháp lý chuẩn chỉnh tại khu vực nội đô sẽ luôn bảo toàn được giá trị. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá thời gian tới sẽ chậm, còn các dự án ven đô sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh rất lớn do nguồn cung nhiều. 

"Giá nhà dự báo sẽ vẫn neo cao, đây là bài toán khá hóc búa với các chủ đầu tư, khi chi phí cao buộc họ phải đẩy giá bán lên. Nhiều chủ đầu tư cũng rất quan ngại với việc bán hàng trong bối cảnh giá bán cao", vị này nói.

Thời gian gần đây, lãi suất cho vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng thương mại đã tăng, đạt phổ biến ở mức 9 -11%/năm trong 6 - 12 tháng đầu. Nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay đang chịu áp lực lớn hơn từ chi phí lãi và rủi ro lãi suất thả nổi cao sau khi hết thời gian ưu đãi, ảnh hưởng đến khả năng chi trả mua nhà. 

Trong khi đó, lạm phát cơ bản tăng 3,63% so với cùng kỳ năm trước gây áp lực kép lên chủ đầu tư, khi vừa đẩy chi phí xây dựng tăng cao, vừa làm giảm sức mua thực tế của người dân. Chi phí nguyên vật liệu xây dựng như thép, xi măng, gạch tăng 5,7% buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán hoặc trì hoãn triển khai các dự án có tỷ suất lợi nhuận thấp.

“Mặc dù lãi suất và lạm phát đang tạo ra những thách thức rõ nét, thị trường vẫn được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực. Tại Việt Nam, bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy và bảo toàn giá trị tài sản dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát. Nhu cầu ở thực và đầu tư an toàn vẫn là động lực then chốt của thị trường. Bối cảnh vĩ mô hiện tại cùng nền giá ở mức cao sẽ khiến nhóm nhà đầu tư ngắn hạn vắng bóng,” bà Trang nhận định.

JLL dự báo, giai đoạn 2026 - 2030, thị trường nhà ở miền Bắc được dự báo bước vào chu kỳ gia tăng nguồn cung, với trung bình 23.000 căn hộ và 13.000 căn nhà liền thổ mỗi năm. Các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, và Hải Phòng đang nổi lên như những động lực tăng trưởng mới, trong khi khu vực Hà Nội duy trì đà phát triển ổn định. Hành lang Vành đai 3 cùng với khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 được kỳ vọng sẽ tạo tiền đề cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

“Việc nguồn cung gia tăng trong những năm tới sẽ giúp thị trường hướng tới sự cân bằng tốt hơn về cơ cấu sản phẩm. Tuy nhiên, bài toán quan trọng nhất vẫn là mở rộng nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của đa số người dân, qua đó đảm bảo sự phát triển bền vững và lành mạnh trong dài hạn", bà Trang nói.