Giá căn hộ TP HCM tăng hơn 300% sau 10 năm

Theo chia sẻ của bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam tại sự kiện diễn ra vào chiều ngày 20/3, đến năm 2025, thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn trưởng thành với nhiều chu kỳ tăng trưởng và điều chỉnh đan xen.

Giai đoạn 2008 - 2010 ghi nhận sự bùng nổ, trong khi 2010 - 2013 là thời kỳ suy giảm. Từ năm 2014, sau khi Luật Nhà ở được ban hành, thị trường phục hồi với sự gia tăng nguồn cung căn hộ, được xem là một phần của “thời kỳ hoàng kim”.

Giai đoạn 2020 - 2025 chịu tác động của đại dịch COVID-19 và quá trình thanh lọc thị trường, khi chỉ những doanh nghiệp có nền tảng vững chắc mới duy trì được đà phục hồi và tăng trưởng.

Bước sang giai đoạn 2026 - 2045, nền kinh tế Việt Nam được định hướng phát triển theo mục tiêu nâng cao vị thế trong khu vực, kéo theo sự thay đổi trong cấu trúc các ngành kinh tế trọng điểm như công nghệ thông tin.

Trong bối cảnh này, bất động sản, bao gồm nhà ở, công nghiệp và văn phòng được định hướng phát triển theo hướng bền vững và dài hạn.

Ở góc độ thị trường căn hộ TP HCM, bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết thành phố tiếp tục là điểm đến thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) hàng đầu, đồng thời hình thành tầng lớp trung lưu và thượng lưu với sức mua ngày càng gia tăng.

Trong 10 năm qua, giá căn hộ tại TP HCM đã tăng hơn 300%, với lợi suất trung bình khoảng 19% mỗi năm. Sau khi chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở được áp dụng từ năm 2014, thị trường ghi nhận sự gia tăng mạnh về nguồn cung và lượng giao dịch. Giai đoạn 2017 - 2019 là thời kỳ mở rộng mạnh mẽ, với nguồn cung đạt đỉnh hơn 50.000 căn.

Tuy nhiên, thị trường sau đó chịu tác động từ đại dịch COVID-19 và khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp năm 2023, cùng với các vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung mới sụt giảm. Dù vậy, mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng tăng và đạt mức cao kỷ lục vào quý II/2025, với giá trung bình vượt 6.000 USD/m2.

Nguồn cung căn hộ hiện tập trung chủ yếu tại khu trung tâm (CBD) truyền thống, đồng thời mở rộng về phía Đông và phía Nam, đặc biệt là TP Thủ Đức và quận 7 (cũ). Tổng nguồn cung hiện đã vượt 100.000 căn và được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong 10 năm tới, có thể gần gấp đôi, với xu hướng dịch chuyển ra xa trung tâm từ 10 - 30 km.

Trong bối cảnh đó, hạ tầng đóng vai trò then chốt trong việc kết nối các khu vực mới với trung tâm thông qua hệ thống vành đai, metro và các tuyến giao thông trọng điểm.

Các chuyên gia đánh giá thị trường căn hộ TP HCM đang chuyển dịch từ tiêu chuẩn nội địa sang tiệm cận chuẩn mực quốc tế. Nếu trước đây thị trường chủ yếu tập trung ở phân khúc đại chúng với mức giá khoảng 1.500 USD/m2 (khoảng 37,5 triệu đồng/m2) thì hiện nay đã xuất hiện nhiều dự án cao cấp tại khu Đông góp phần tái định hình cấu trúc thị trường. Trong tương lai, một số phân khúc có thể tiệm cận mức giá 15.000 - 20.000 USD/m2 (khoảng 375 - 500 triệu đồng/m2).

Đối với phân khúc nhà liền thổ, giá cũng ghi nhận mức tăng hơn 300% trong 10 năm qua, với lợi suất trung bình khoảng 14% mỗi năm. Giai đoạn sôi động nhất rơi vào 2017 - 2019, trước khi thị trường chịu tác động từ COVID-19 và các yếu tố pháp lý, khiến thanh khoản suy giảm. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng tăng, một phần nhờ mặt bằng lãi suất thấp trong thời gian dài.

Các chuyên gia cho rằng sự phát triển của các đại đô thị cùng nguồn cung lớn đã góp phần đẩy mặt bằng giá chung lên cao, đồng thời tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Trong đó, khu Đông tiếp tục ghi nhận mức tăng giá nổi bật, khoảng 30% tính theo USD/m2.

Nguồn cung nhà ở được dự báo sẽ tiếp tục mở rộng, có thể tăng gấp ba trong 10 năm tới và dịch chuyển ra xa trung tâm khoảng 10 - 20 km. Trong xu hướng này, hạ tầng được xem là yếu tố quyết định, không chỉ tác động đến giá trị bất động sản mà còn thúc đẩy quá trình phi tập trung hóa đô thị. Tuy nhiên, nếu hạ tầng chưa theo kịp, xu hướng này có thể chỉ dừng lại ở kỳ vọng.

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn phát triển mới, các chuyên gia nhận định cách tiếp cận đầu tư truyền thống không còn phù hợp. Người mua ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín.