Dùng thuế để hạn chế đầu cơ, găm giữ đất

Sáng 19/8, Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng, thừa ủy quyền Thủ tướng, trình Quốc hội định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024. Dự thảo luật dự kiến được Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 2 vào cuối năm.

Một trong những nội dung lớn được Chính phủ định hướng là đổi mới cơ chế tài chính và giá đất, qua đó nâng hiệu quả sử dụng đất, hạn chế đầu cơ, găm giữ và để đất hoang hóa.

Theo định hướng này, chính sách thuế được sử dụng để hạn chế đầu cơ, găm giữ, bỏ hoang đất. Nhà nước đồng thời nghiên cứu cơ chế điều tiết hợp lý phần giá trị đất tăng thêm do quy hoạch, đầu tư hạ tầng hoặc chuyển mục đích sử dụng, thay vì để toàn bộ phần tăng thêm này thuộc về người đang nắm giữ đất.

Dự thảo Luật cũng bổ sung chế tài trực tiếp với đất đã giao cho dự án nhưng chậm đưa vào sử dụng. Theo đó, dự án đầu tư không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất sẽ phải nộp một khoản tiền lũy tiến. Nếu sau đó đất vẫn không được đưa vào sử dụng, Nhà nước thu hồi.

Với đất canh tác không được sử dụng trong 18 tháng hoặc đất lâm nghiệp bỏ không 24 tháng, nếu chủ sử dụng đã bị xử phạt hành chính mà vẫn không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn yêu cầu thì cũng thuộc trường hợp bị xem xét thu hồi.

Chính phủ cũng định hướng đổi mới cách xác định giá đất theo hướng dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, không để thao túng giá hoặc hình thành giá ảo.

Dự thảo sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để tính các khoản thu ngân sách từ đất, giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hệ số điều chỉnh là tỷ lệ tăng hoặc giảm so với giá của từng loại đất, khu vực, vị trí trong bảng giá.

Việc định giá phải dựa trên cơ sở dữ liệu giá đất và mục tiêu phát triển từng thời kỳ, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện cơ chế xác định giá đất cho sản xuất, kinh doanh ở mức hợp lý, vừa nâng hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy đầu tư, phát triển doanh nghiệp, tạo việc làm, vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và các tỷ lệ liên quan được thiết kế linh hoạt, có thể tăng hoặc giảm phù hợp mục tiêu huy động nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ; đồng thời tách bạch việc xác định giá đất với cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Ngoài đổi mới chính sách tài chính và giá đất, Chính phủ đề xuất sửa nhiều quy định về quy hoạch, giao, cho thuê, thu hồi và sử dụng đất nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong thực tế.

Với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự thảo hướng tới kết hợp phân bổ chỉ tiêu với tổ chức không gian phát triển, phân vùng và xác định khu vực cần bảo vệ; giảm chồng chéo giữa các loại quy hoạch và hạn chế điều chỉnh tùy tiện.

Cơ chế giao, cho thuê và chuyển mục đích sử dụng đất cũng được sửa theo hướng phân định rõ các phương thức tiếp cận đất. Nhà đầu tư có thể được giao, thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, không qua đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, tùy từng trường hợp.

Với thu hồi đất, Chính phủ định hướng thay đổi chính sách bồi thường từ chủ yếu bù đắp tài sản bị mất sang bảo đảm cuộc sống của người dân sau thu hồi. Ngoài chỗ ở và hạ tầng, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ chú trọng sinh kế, việc làm và thu nhập.

Dự thảo cũng tháo gỡ các vướng mắc về chuyển nhượng dự án bất động sản, thời hạn sử dụng đất, tách và hợp thửa, đăng ký biến động, sử dụng đất đa mục đích. Một số trường hợp vi phạm thủ tục trước đây được xem xét công nhận quyền sử dụng đất nếu đã sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng quốc phòng, an ninh, môi trường và hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Quản lý đất đai được định hướng chuyển mạnh sang nền tảng số, với hệ thống thông tin quốc gia tập trung, thống nhất và liên thông dữ liệu dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị Chính phủ làm rõ việc mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Dự thảo bổ sung một số dự án đầu tư kinh doanh vào diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhưng chưa làm rõ vì sao các trường hợp này "thật cần thiết" phải áp dụng cơ chế thu hồi.

Ủy ban cho rằng quy định không chặt chẽ có thể dẫn tới nguy cơ lạm dụng, trong đó có dự án khu đô thị, dự án có thể thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và dự án tạo quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT.