Du lịch đang ở thời điểm vàng phát triển nhưng BĐS nghỉ dưỡng vẫn loay hoay với bài toán 'tạo ra dòng tiền thật'

Việt Nam đang đứng trước cơ hội phát triển lớn chưa từng có, với những "điểm nghẽn" về hạ tầng và chính sách dần được tháo gỡ, thị trường đang chuyển dịch mạnh mẽ từ cuộc đua xây dựng số lượng sang cuộc đua tạo ra dòng tiền bền vững.

Tuy nhiên, trái với bức tranh sôi động của ngành du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng lại đang rơi vào tình trạng đóng băng khi niềm tin của nhà đầu tư bị bào mòn do các hoạt động biến tướng.

Nếu trước đây thành công của một dự án thường được đo bằng tốc độ bán hàng hay tỷ lệ hấp thụ sản phẩm, thì hiện nay câu hỏi được đặt ra là dự án đó có giữ được khách hay không, có tạo ra dòng tiền thật hay không?

Thời điểm vàng của du lịch Việt Nam

Đánh giá về thị trường du lịch Việt Nam tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 23/6, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cho rằng chưa bao giờ bất động sản du lịch Việt Nam đứng trước cơ hội phát triển lớn như hiện nay.

Theo ông, những điểm nghẽn từng tồn tại trong ngành du lịch suốt nhiều năm qua đang dần được tháo gỡ. "Nếu như cách đây hơn 20 năm, ngành du lịch Việt Nam đối mặt với ba rào cản lớn gồm hạ tầng giao thông hạn chế, chính sách visa chưa thuận lợi và thiếu các sản phẩm kinh tế đêm, công nghiệp văn hóa, thì hiện nay bức tranh đã khác rất nhiều", ông nói.

Bên cạnh đó, mạng lưới cao tốc đang được mở rộng nhanh chóng; chính sách thị thực ngày càng thông thoáng; các trung tâm giải trí, kinh tế đêm và sản phẩm văn hóa đang hình thành tại nhiều địa phương du lịch trọng điểm.

Cùng với đó là lợi thế đặc biệt về đường bờ biển dài, hệ thống đảo và các khu nghỉ dưỡng biển ngày càng hiện đại.

"Chúng ta đang ở thời điểm thuận lợi nhất để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch. Thậm chí, Việt Nam hoàn toàn có khả năng cạnh tranh mạnh mẽ với những điểm đến hàng đầu trong khu vực", ông Thọ nhận định.

Cần những trải nghiệm đủ hấp dẫn

Sự thay đổi về hạ tầng cũng đang phản ánh rõ trong các con số tăng trưởng du lịch. Nếu như giai đoạn 2017 - 2019, lượng khách đến Phú Quốc dao động từ 4 đến 5 triệu lượt mỗi năm thì những năm gần đây đã tăng trưởng mạnh, ông Nguyễn Thanh Ngữ Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Toàn Hải Vân (TTC Phú Quốc), đồng quan điểm.

Theo ông, năm 2025 Phú Quốc đón khoảng 8,8 triệu lượt khách, trong đó có gần 2 triệu lượt khách quốc tế. Riêng 5 tháng đầu năm 2026, lượng khách đến đảo ngọc đã đạt khoảng 4,7 triệu lượt. Đáng chú ý, khách quốc tế ngày càng chiếm tỷ trọng lớn hơn trong cơ cấu khách. Có những thời điểm, lượng khách quốc tế và khách nội địa gần như tương đương nhau.

“Phú Quốc là điểm đến khá đặc biệt khi gần như không có mùa thấp điểm. Một mùa là cao điểm khách quốc tế từ khoảng tháng 11 đến tháng 3, tháng 4 năm sau. Mùa còn lại là cao điểm khách nội địa”, ông Nguyễn Thanh Ngữ cho biết.

Sự kiện APEC 2027 cùng hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đang mở ra cơ hội phát triển mạnh mẽ cho đảo ngọc. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Thanh Ngữ, hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là phải tạo ra được những trải nghiệm đủ hấp dẫn để khách muốn ở lại lâu hơn và quay trở lại nhiều lần.Đây cũng là thách thức đối với không chỉ du lịch Phú Quốc mà còn là cả ngành du lịch của Việt Nam.

Ông Trương Quốc Hùng, Chủ tịch Câu lạc bộ Lữ hành UNESCO Hà Nội cho rằng, ngành du lịch Việt Nam hiện không thiếu phòng lưu trú. Trong nhiều năm qua, hệ thống khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp phát triển rất mạnh. Nhiều thương hiệu quản lý quốc tế lớn đã hiện diện tại Việt Nam.

Tuy nhiên, điều du khách tìm kiếm ngày nay không dừng lại ở một căn phòng đẹp. “Khách quốc tế đến Việt Nam không chỉ cần nơi để ở. Họ cần những trải nghiệm khác biệt, những giá trị văn hóa riêng có và những câu chuyện khiến chuyến đi trở nên đáng nhớ”, ông Trương Quốc Hùng chia sẻ.

Theo ông, bài toán lớn nhất của du lịch Việt Nam hiện nay là kéo dài thời gian lưu trú và nâng cao mức chi tiêu của khách quốc tế. Muốn làm được điều đó, các địa phương và doanh nghiệp phải liên tục làm mới sản phẩm, xây dựng thêm các hoạt động văn hóa, nghệ thuật, giải trí và trải nghiệm bản địa.

Một du khách ở lại thêm một ngày đồng nghĩa với việc phát sinh thêm chi tiêu cho khách sạn, nhà hàng, vận chuyển, mua sắm và hàng loạt dịch vụ khác. Đó chính là dòng tiền mà toàn bộ hệ sinh thái du lịch đang hướng tới.

Theo ông Trương Quốc Hùng, những điểm đến biết làm mới mình liên tục sẽ giữ được sức hút dài hạn. Ngược lại, nếu chỉ dựa vào những lợi thế sẵn có mà thiếu đổi mới, sức cạnh tranh sẽ giảm dần theo thời gian.

Nhìn từ những chia sẻ của các doanh nghiệp phát triển dự án, đơn vị vận hành và doanh nghiệp lữ hành, có thể thấy bất động sản du lịch đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn. Cuộc cạnh tranh hiện nay không còn là cuộc đua xây thêm bao nhiêu phòng nghỉ hay bán được bao nhiêu sản phẩm. Đó là cuộc đua về khả năng tạo trải nghiệm, xây dựng hệ sinh thái dịch vụ và duy trì sức hấp dẫn của điểm đến.

Bởi trong chu kỳ mới của thị trường, dòng tiền sẽ không chảy về những dự án có nhiều phòng nhất. Dòng tiền sẽ tìm đến những nơi giữ chân được du khách lâu nhất, khiến họ muốn quay trở lại nhiều nhất và sẵn sàng chi tiêu nhiều nhất. Đó mới là nền tảng tạo nên giá trị bền vững cho bất động sản du lịch trong những năm tới, ông Hùng nhìn nhận.