Dự báo phân khúc bất động sản triển vọng 3 - 5 năm tới

6 yếu tố quyết định triển vọng thị trường

Chia sẻ tại sự kiện do Batdongsan.com.vn tổ chức mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, nhận định triển vọng của thị trường bất động sản không phụ thuộc vào một yếu tố đơn lẻ mà chịu tác động đồng thời của 6 nhóm yếu tố chính.

Đầu tiên là kinh tế vĩ mô, bao gồm tăng trưởng GDP, lạm phát, lãi suất và tỷ giá. Đây là những biến số ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà, trong đó lãi suất vẫn là yếu tố được thị trường đặc biệt quan tâm.

Thứ hai là khung pháp lý. Theo ông, phần lớn những vướng mắc của thị trường hiện nay liên quan đến cơ chế, chính sách và quá trình thực thi pháp luật. Vì vậy, bên cạnh việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, vai trò của các cơ quan quản lý trong tổ chức thực thi và giám sát cũng có ý nghĩa quyết định đối với tốc độ phục hồi của thị trường.

Thứ ba là quy hoạch và phát triển hạ tầng. Việt Nam vẫn đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, đồng thời đẩy nhanh đầu tư các tuyến cao tốc, sân bay, cảng biển và hệ thống logistics. Đây sẽ là động lực quan trọng tạo ra các cực tăng trưởng mới cho bất động sản.

Nhóm yếu tố thứ tư là nguồn vốn tài chính. Theo TS. Cấn Văn Lực, tài chính không chỉ là tín dụng ngân hàng mà còn bao gồm thị trường trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư, cùng các chính sách về thuế và phí. Một cấu trúc vốn đa dạng sẽ giúp thị trường phát triển ổn định hơn.

Bên cạnh đó, quan hệ cung - cầu vẫn là yếu tố cốt lõi quyết định diễn biến thị trường. Khi cung chưa đáp ứng đúng nhu cầu thực, giá cả và thanh khoản sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực.

Cuối cùng là công nghệ. Sự phát triển của AI, dữ liệu lớn và chuyển đổi số đang mở ra nhiều cơ hội nâng cao hiệu quả trong quy hoạch, quản lý dự án, định giá và giao dịch bất động sản, đồng thời góp phần tăng tính minh bạch của thị trường.

Dù đánh giá triển vọng trung và dài hạn tích cực, TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường vẫn cần giải quyết nhiều vấn đề tồn tại. Một trong những vấn đề nổi bật là giá nhà tăng nhanh, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người dân ngày càng khó khăn.

"Chúng ta cần thẳng thắn nhìn nhận nhu cầu thực vẫn rất lớn nhưng nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp và thấp cấp còn thiếu. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn và thách thức.

Một số doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu đầu tư dàn trải, tức là có quá nhiều dự án. Nếu trong điều kiện thị trường bình thường thì không đáng lo nhưng khi thị trường có những thách thức, khó khăn, rủi ro thì đương nhiên điều này sẽ trở nên cực kỳ nguy hiểm", chuyên gia đánh giá.

Về tín dụng, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản khoảng 15% không phải là siết vốn mà nhằm điều tiết dòng tiền để thị trường phát triển theo hướng an toàn và bền vững hơn.

Ba phân khúc được đánh giá triển vọng nhất trong 3 - 5 năm tới

Từ các phân tích về xu hướng kinh tế và nhu cầu thị trường, TS. Cấn Văn Lực cho rằng ba nhóm bất động sản sẽ có triển vọng nổi bật trong giai đoạn tới.

Trong đó, nhà ở trung cấp và nhà ở phù hợp khả năng chi trả được xem là phân khúc giàu tiềm năng nhất khi nhu cầu ở thực vẫn rất lớn nhưng nguồn cung còn thiếu.

Theo TS. Cấn Văn Lực, một căn nhà được coi là phù hợp khả năng chi trả khi người mua chỉ cần dành khoảng 30% thu nhập hằng tháng để thanh toán cả gốc và lãi vay. Mức này được xem là ngưỡng an toàn về tài chính đối với hộ gia đình.

Ông cũng cho rằng nguồn cung nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội hiện vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu thực tế của thị trường. Vì vậy, khi các chính sách phát triển nhà ở được triển khai đồng bộ, đây sẽ là phân khúc có nhiều cơ hội tăng trưởng nhất.

Cùng với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và dòng vốn FDI tiếp tục chảy vào Việt Nam, bất động sản khu công nghiệp được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển. Nhu cầu mở rộng nhà máy, khu công nghệ cao và hệ thống sản xuất sẽ kéo theo sự gia tăng về nhu cầu đất công nghiệp, nhà xưởng và các dịch vụ hỗ trợ.

Theo TS. Cấn Văn Lực, sự phát triển của thương mại điện tử, xuất nhập khẩu và các khu thương mại tự do sẽ thúc đẩy mạnh nhu cầu đối với bất động sản logistics. Kho vận, trung tâm phân phối, kho lạnh và các trung tâm logistics hiện đại được dự báo sẽ là những sản phẩm có nhiều dư địa tăng trưởng trong những năm tới.

Lãi suất nhiều khả năng duy trì ổn định

Giải thích về nguyên nhân lãi suất tăng trong thời gian qua, TS. Cấn Văn Lực cho rằng đây là hệ quả của nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô cùng lúc, thay vì chỉ xuất phát từ chính sách tiền tệ.

Theo ông, khi Việt Nam điều chỉnh mục tiêu tăng trưởng kinh tế lên mức cao hơn để tạo nền tảng cho giai đoạn tăng trưởng hai con số trong giai đoạn 2026–2030, nhu cầu vốn của nền kinh tế cũng gia tăng đáng kể. Điều này đòi hỏi hệ thống ngân hàng phải huy động thêm nguồn vốn, từ đó tạo áp lực điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay.

Bên cạnh đó, sự hấp dẫn của các kênh đầu tư như bất động sản, vàng, bạc, tiền số và các loại tài sản số cũng làm gia tăng cạnh tranh trong việc thu hút dòng tiền. Nếu lãi suất duy trì ở mức quá thấp, hệ thống ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn để đáp ứng nhu cầu tín dụng của nền kinh tế.

Một yếu tố khác là nhu cầu vốn phục vụ đầu tư, sản xuất và kinh doanh tiếp tục ở mức cao. Theo TS. Cấn Văn Lực, khi nhu cầu vay vốn tăng mạnh, việc lãi suất điều chỉnh ở một mức hợp lý là diễn biến phù hợp với quy luật thị trường nhằm cân đối cung – cầu vốn.

Ngoài ra, kỳ vọng lạm phát duy trì ở mức cao hơn cũng khiến mặt bằng lãi suất cần được điều chỉnh để đảm bảo lãi suất thực dương, góp phần ổn định hệ thống tài chính.

Từ những yếu tố trên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng mặt bằng lãi suất trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ được duy trì ổn định, khó có khả năng tăng mạnh hơn nhưng cũng khó quay trở lại mức thấp như giai đoạn trước.

Tuy nhiên, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng sẽ tiếp tục điều hành theo hướng ổn định mặt bằng lãi suất. Trong một số thời điểm hoặc đối với các lĩnh vực ưu tiên, lãi suất có thể được điều chỉnh giảm nhẹ để hỗ trợ nền kinh tế.

TS. Cấn Văn Lực cũng khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc nguồn vốn theo hướng cân bằng giữa vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng, trái phiếu và các nguồn vốn khác nhằm nâng cao khả năng chống chịu trước biến động của thị trường.

Nhìn về giai đoạn 3 - 5 năm tới, TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng chất lượng và bền vững hơn, thay vì tăng trưởng nóng như các chu kỳ trước.

Trong bối cảnh nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng, hạ tầng được đầu tư mạnh, khung pháp lý từng bước hoàn thiện và dòng vốn được đa dạng hóa, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, khu công nghiệp và logistics được dự báo sẽ trở thành những động lực dẫn dắt thị trường.

Ngược lại, các phân khúc có tính đầu cơ cao hoặc phụ thuộc nhiều vào chu kỳ đầu tư sẽ cần thêm thời gian để phục hồi, đồng thời phải thích ứng với yêu cầu ngày càng cao về hiệu quả tài chính và tính minh bạch của thị trường.