'Đại đô thị trỗi dậy, cách làm bất động sản buộc phải thay đổi'

Sự trỗi dậy của các đại đô thị đang trở thành một trong những dấu ấn rõ nét nhất của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hiện nay. Nếu như trước đây, những dự án có quy mô vài trăm ha đã được xem là lớn thì hiện nay thị trường đang chứng kiến sự xuất hiện của các khu đô thị rộng hàng nghìn ha, thậm chí có dự án lên tới 8.000 - 10.000 ha.

Ở quy mô này, như ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, chia sẻ tại sự kiện Vietnam Real Estate Market Outlook 2026, các dự án không còn đơn thuần là khu nhà ở hay khu đô thị mà thực chất là những “thành phố mới” với đầy đủ chức năng sinh sống, làm việc và tiêu dùng.

Xu hướng phát triển đại đô thị phản ánh sự thay đổi căn bản trong cách mở rộng không gian đô thị, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP HCM và Hà Nội. Tuy nhiên, đi cùng với quy mô ngày càng lớn là những yêu cầu khắt khe hơn về chiến lược phát triển.

"Đô thị được xây dựng ra để có người ở, có cộng đồng sinh sống, chứ không chỉ để phục vụ hoạt động đầu tư. Vì vậy, câu hỏi ai sẽ là người ở, ai sẽ là người sinh sống lâu dài tại các khu đô thị này là vấn đề mà các chủ đầu tư cần phải có lời giải rõ ràng.

Nếu chỉ có nhà đầu tư mà thiếu các giải pháp đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ xã hội, việc làm, tiện ích sống… thì áp lực vận hành và phát triển bền vững sẽ là rất lớn", chuyên gia nêu vấn đề.

Thực tế cho thấy, đô thị không thể tồn tại nếu chỉ dựa vào dòng tiền của nhà đầu tư. Một khu đô thị quy mô hàng nghìn ha nếu thiếu hạ tầng kết nối, thiếu việc làm, thiếu dịch vụ và không hình thành được cộng đồng cư dân thực sẽ phải đối mặt với áp lực rất lớn trong vận hành. Đây cũng là lý do khiến các chủ đầu tư buộc phải thay đổi cách tiếp cận, từ tư duy “bán sản phẩm” sang tư duy “xây dựng không gian sống”.

Bức tranh thị trường nhà ở hiện nay càng cho thấy rõ yêu cầu thay đổi đó. Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ trong khu vực trung tâm tiếp tục duy trì ở mức thấp, chỉ khoảng 7.000 căn trong năm 2025.

Tuy nhiên, sau khi mở rộng địa giới hành chính thông qua việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, tổng nguồn cung toàn thị trường đã vượt mốc 24.000 sản phẩm.

Sự gia tăng nguồn cung ở các khu vực ven đã kéo mặt bằng giá bình quân của thị trường xuống khoảng 68 triệu đồng/m2, trong khi giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm vẫn neo cao, trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, mức giá được thị trường hấp thụ tốt nhất hiện nay vẫn nằm trong khoảng 55 - 65 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy, dù đô thị có mở rộng đến đâu, khả năng chi trả của người mua ở thực vẫn là yếu tố quyết định.

Chuyên gia nhấn mạnh giá nhà cao không đồng nghĩa với thanh khoản tốt, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại và chính sách tín dụng đối với bất động sản ngày càng thận trọng hơn.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ năm 2025 ghi nhận mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, trong khi giá bán sơ cấp tương đối ổn định. Tuy nhiên, ở phân khúc nhà liền thổ, giá sơ cấp tại nhiều dự án mới lại thấp hơn giá thứ cấp do xu hướng phát triển các khu đô thị ngày càng dịch chuyển ra xa trung tâm. Điều này phản ánh sự phân hóa rõ nét giữa khu vực lõi đô thị, nơi nhu cầu ở thực vẫn rất lớn và các khu đô thị mới đang trong quá trình hình thành.

Trong bối cảnh đó, hành vi của nhà đầu tư cũng đang thay đổi đáng kể. Theo ông Kiệt, nếu như trước đây, nhà đầu tư chủ yếu quan tâm đến việc mua bao lâu thì tăng giá, tỷ suất lợi nhuận ra sao thì trong giai đoạn tới, tư duy đầu tư sẽ dịch chuyển sang trung và dài hạn.

Nhà đầu tư không chỉ cân nhắc khả năng tăng giá mà còn phải tính đến việc sản phẩm có thể sử dụng được hay không, khả năng khai thác dòng tiền, cũng như chất lượng sống mà dự án mang lại.

Sự thay đổi trong tư duy của người mua buộc các chủ đầu tư phải tái cấu trúc chiến lược phát triển. Thay vì chỉ tập trung vào giá bán và chính sách thanh toán, các dự án mới sẽ phải chú trọng nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm, năng lực quản lý vận hành, hệ thống tiện ích và khả năng kết nối hạ tầng.

Đặc biệt, các đại đô thị chỉ có thể phát triển bền vững khi gắn chặt với hệ thống giao thông công cộng, các tuyến vành đai và trục kết nối vùng, qua đó tạo điều kiện để người dân thực sự sinh sống và làm việc.

Một yếu tố khác được ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt đánh giá sẽ tác động mạnh đến thị trường trong thời gian tới là việc định danh bất động sản. Khi mỗi bất động sản được gắn với một mã định danh riêng, toàn bộ lịch sử hình thành, giao dịch và biến động giá sẽ được ghi nhận minh bạch.

Điều này không chỉ giúp người mua dễ dàng truy xuất thông tin, mà còn hỗ trợ cơ quan quản lý trong việc kiểm soát đầu cơ, điều tiết thị trường và xây dựng chính sách phù hợp hơn.

Theo ông Kiệt, trong giai đoạn 2026 và những năm tiếp theo, xu hướng phát triển đại đô thị sẽ còn tiếp diễn, song cuộc chơi bất động sản sẽ ngày càng khắt khe hơn. Khi mặt bằng giá đã ở mức cao, thị trường sẽ không còn nhiều dư địa cho những dự án chỉ chạy theo quy mô hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Thay vào đó, chất lượng sống, khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và tính bền vững của đô thị sẽ trở thành thước đo quan trọng nhất đối với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư.