Chuyên gia: Đừng kỳ vọng đầu tư hạ tầng để đẩy giá bất động sản

Thị trường phục hồi nhưng chưa thực sự “khỏe”

Trong khuôn khổ sự kiện do VTV Nam Bộ tổ chức mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng về nền tảng dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nhiều dư địa phát triển nhờ nhu cầu đầu tư và tăng trưởng cao của một nền kinh tế đang phát triển.

Trong khoảng hai thập kỷ qua, thị trường đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh cùng với sự hoàn thiện dần về thể chế. Tuy nhiên, giai đoạn 2020 - 2024 đã chứng kiến những biến động lớn do tác động từ kinh tế toàn cầu và các hạn chế nội tại. Dù thị trường bắt đầu phục hồi từ năm 2024 - 2025 nhờ sự điều hành linh hoạt của Chính phủ nhưng đến nay sức khỏe nhìn chung vẫn chưa thực sự ổn định.

Theo ông Đính, một số vấn đề nổi bật vẫn tồn tại như nguồn cung mất cân đối, thiếu sản phẩm phù hợp với nhu cầu đại đa số người dân trong khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn. Ở phía cầu, nhu cầu vẫn duy trì nhưng thiếu định hướng, đặc biệt là sự gia tăng của hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Trong khi đó, dòng vốn không còn tập trung mạnh vào bất động sản mà phân bổ sang nhiều lĩnh vực khác, khiến hiệu quả sử dụng vốn chưa cao và vòng quay vốn chậm.

Hệ quả là thị trường chưa đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và vẫn tiềm ẩn rủi ro. "Tôi cho rằng thị trường vẫn chưa thực sự khỏe. Ở một số khu vực, cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đều có thể gặp khó khăn nếu lựa chọn sai", ông Đính nhận định.

“Đừng mong đầu tư hạ tầng chỉ để đẩy giá đất”

Nhấn mạnh về vai trò của hạ tầng, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng mục tiêu cốt lõi của đầu tư hạ tầng là tạo kết nối giữa các cực tăng trưởng, thúc đẩy phát triển kinh tế và hình thành các khu vực động lực mới. Bất động sản theo đó cần đi sau để phục vụ cho nền kinh tế đã phát triển, thay vì trở thành mục tiêu chính của việc đầu tư hạ tầng.

Thực tế, bài học từ nhiều địa phương cho thấy tình trạng đầu cơ đón đầu quy hoạch, mua đất theo thông tin phát triển hạ tầng đã từng đẩy giá đất lên cao, dẫn đến hiện tượng phân lô, bán nền tràn lan. Không ít khu vực sau đó rơi vào tình trạng “đô thị chết” khi thiếu vắng hoạt động kinh tế thực chất, gây lãng phí nguồn lực và kìm hãm sự phát triển.

Theo chuyên gia, quan điểm đầu tư hiện nay đã thay đổi theo xu hướng phát triển hạ tầng để tạo động lực cho kinh tế, ví dụ như phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu du lịch, đô thị mới… để tạo ra tăng trưởng kinh tế trước, sau đó thị trường bất động sản từ nhà ở, dịch vụ đến bất động sản thương mại sẽ đi theo.

"Chúng ta không nên kỳ vọng đầu tư hạ tầng chỉ để làm tăng giá bất động sản. Nhưng chắc chắn với xu hướng hiện nay, hạ tầng đang tạo ra giá trị thật cho nền kinh tế và từ đó tạo ra giá trị thật cho bất động sản. Những khu vực có hạ tầng chất lượng, đạt chuẩn mực và tiệm cận các tiêu chuẩn quốc tế sẽ là nơi sẵn sàng đón dòng vốn, đón sự phát triển", ông Đính nói. 

Nguồn cung vẫn tắc, giá nhà khó hạ nhiệt

Trong bối cảnh đó, diễn biến thị trường ngắn hạn tiếp tục phản ánh rõ áp lực thanh khoản và sức mua. Trao đổi thêm với người viết về góc độ thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định trong bối cảnh lãi suất vẫn ảnh hưởng đến tâm lý người mua, các chủ đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ bài toán thanh khoản và đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ, đặc biệt là về thanh toán.

Theo ông Kiệt, chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững mới có thể triển khai dự án xuyên suốt và đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Đồng thời, đây cũng là giai đoạn người mua và nhà đầu tư bắt đầu chú trọng nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.

Những sản phẩm có khả năng khai thác dài hạn, đảm bảo tiến độ và phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục được thị trường quan tâm. Tại khu vực phía Nam, đặc biệt là TP HCM, giá bất động sản được dự báo vẫn duy trì xu hướng tăng nhẹ khoảng 5 - 10% trong thời gian tới do nguồn cung mới còn hạn chế.

Ở góc độ phân tích, ông Nguyễn Chí Hồng Ngọc, Phó Giám đốc Khối Phân tích và Tư vấn Đầu tư, CTCP Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), cho rằng những nỗ lực tháo gỡ pháp lý của Chính phủ thời gian qua là rất rõ ràng, đặc biệt liên quan đến các vấn đề như xác định tiền sử dụng đất hay nguồn gốc sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình này cần thời gian để phát huy hiệu quả và khó có thể tạo ra sự thay đổi lớn về nguồn cung chỉ trong ngắn hạn.

Theo ông Ngọc, trong giai đoạn 2025 - 2026, nguồn cung trên thị trường dù có cải thiện so với trước nhưng vẫn mang tính cục bộ, chủ yếu tập trung ở một số chủ đầu tư lớn và tại một số khu vực nhất định.

Điều này dẫn đến thực tế là dù số lượng căn hộ mở bán mới tại TP HCM và Hà Nội có xu hướng tăng, người mua ở thực vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp với nhu cầu về vị trí, giá cả và tiện ích.

“Ở góc độ người mua để ở, việc tìm được một căn hộ gần nơi làm việc hoặc phù hợp với nhu cầu sinh hoạt vẫn không hề dễ dàng trong bối cảnh nguồn cung bị lệch pha”, ông Ngọc nhận định.

Ông cũng cho rằng sự mất cân đối cung - cầu trong ngắn hạn đang tạo ra những bất cập nhất định cho thị trường. Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp sở hữu dự án đã hoàn thiện pháp lý và có thể mở bán sẽ nắm lợi thế lớn, thậm chí ghi nhận tốc độ bán hàng tích cực, kể cả với các dự án quy mô vừa khoảng 1.000 - 2.000 căn tại những khu vực không phải là trung tâm hay các đại đô thị lớn.

Tuy nhiên, nếu xét trên tổng thể thị trường, việc nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu thực sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá lên cao và khiến giá duy trì ở mức neo cao trong thời gian dài. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người mua nhà mà còn tiềm ẩn rủi ro đối với sự ổn định của kinh tế vĩ mô.

Về dài hạn, ông kỳ vọng từ sau năm 2027, khi các dự án được tháo gỡ theo các nghị quyết và cần thêm 1 - 2 năm để hoàn thiện pháp lý, nguồn cung sẽ được bổ sung đáng kể, giúp thị trường phát triển theo hướng cân bằng và bền vững hơn. Ngược lại, nếu quá trình tháo gỡ tiếp tục kéo dài, rủi ro mất cân đối cung - cầu sẽ gia tăng, tạo áp lực lớn lên thị trường cũng như toàn bộ nền kinh tế.