Bất động sản nhà ở 2026 gặp nhiều thách thức, dự báo lợi nhuận nhiều doanh nghiệp đi ngang

Trong báo cáo vừa công bố, Chứng khoán ACB (ACBS) nhận định thị trường bất động sản dân dụng năm 2026 đối mặt với nhiều thách thức lớn.

Thứ nhất là thách thức về mặt chính sách. Theo đó, tăng trưởng tín dụng bị siết chặt. Từ đầu năm 2026, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng bất động sản không được vượt quá tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế dự kiến là 15%. Nguyên nhân là do năm 2025 tăng trưởng tín dụng của ngành này ở mức rất cao (32%) so với mức 20,4% của năm 2024 và 19% của toàn nền kinh tế.

Nhóm phân tích cho rằng các công ty lớn, uy tín, có pháp lý dự án minh bạch sẽ được ưu tiên cấp tín dụng còn các công ty nhỏ lẻ, chưa hoàn thiện pháp lý dự án có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng và phải huy động qua các kênh khác như trái phiếu. 

Ngoài ra, từ ngày 1/3/2026, mỗi sản phẩm bất động sản được cấp một mã định danh riêng, qua đó giúp tăng tính minh bạch của thị trường, hỗ trợ nhà nước quản lý dữ liệu đất đai hiệu quả hơn, chống thất thu thuế và hạn chế đầu cơ đất đai. 

Cùng với đó là thách thức liên quan đến vĩ mô. Cụ thể, lãi suất tăng tác động tiêu cực đến nhu cầu mua nhà của người dân, kế hoạch mở bán dự án và lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc. Tại thời điểm tháng 3/2026, lãi suất vay ưu đãi cố định 12 tháng đầu ở mức 8,5 - 10%, tăng khoảng 2% so với cùng kỳ và 3% so với tháng 3/2024. Lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi hiện ở mức 12 - 14%, cũng tăng khoảng 2% so với cùng kỳ và 3% so với tháng 3/2024. 

Chưa kể, chi phí đầu vào dự kiến cũng tăng. Chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất tăng mạnh; giá thép xây dựng tháng 3/2026 tăng khoảng 4% so với trung bình năm 2025 và 6% so với trung bình giai đoạn 2023 - 2024; giá xi măng tháng 3/2026 tăng 15% so với trung bình năm 2025 và 18% so với trung bình giai đoạn 2023-2024...

ACBS cho rằng các yếu tố này đẩy giá bán tăng cao và có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh trên, kết quả kinh doanh của toàn ngành bất động sản dân dụng được dự báo đi ngang. Theo ACBS, kết quả kinh doanh của ngành phụ thuộc nhiều vào công ty đầu ngành là Vinhomes do công ty này chiếm khoảng 70 - 90% tổng doanh thu và 80 - 90% tổng lợi nhuận của ngành trong giai đoạn 2021 - 2025.

Cụ thể, công ty chứng khoán dự phóng tổng doanh thu của 6 doanh nghiệp trong năm 2026 gồm Vinhomes, Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh, Phát Đạt, Hodeco đạt hơn 170.000 tỷ đồng, đi ngang so với năm liền trước.

Tổng lãi ròng dự phóng đạt hơn 47.000 tỷ đồng (tăng 7% so với năm 2025) chủ yếu nhờ tăng trưởng lợi nhuận của Vinhomes, Khang Điền và Phát Đạt.

Tăng trưởng doanh thu của các công ty chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án đã bán những năm trước. Trong đó, Hodeco và Phát Đạt được dự phóng đạt tốc độ tăng trưởng cao, lần lượt đạt 76% và 35% so với cùng kỳ.

Tăng trưởng lợi nhuận năm 2026 của các công ty chủ yếu phụ thuộc vào giao dịch bản vốn tại các dự án. Lợi nhuận của Phát Đạt dự kiến tăng mạnh nhờ ghi nhận giao dịch bản vốn tại dự án Bình Dương Tower trong khi lợi nhuận của Hodeco dự kiến giảm mạnh do năm 2025 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận đột biến từ chuyển nhượng 47% dự án Khu du lịch Đại Dương. 

Vinhomes được dự báo ghi nhận doanh thu đạt 152.224 tỷ đồng (giảm nhẹ 1%) và lãi ròng đạt 43.512 tỷ (tăng 4%) so với năm 2025, chủ yếu đến từ các dự án Vinhomes Green Paradise, Wonder City, Royal Island, Dream City, Green City và Golden City.

Khang Điền được dự phóng doanh thu đạt 5.259 tỷ đồng (tăng 13%) và lãi ròng đạt 1.260 tỷ đồng (tăng 21%), chủ yếu đến từ việc bàn giao các căn thấp tầng tại dự án Gladina. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể ghi nhận lợi nhuận đột biến từ giao dịch bán một phần vốn tại ba dự án là Bình Trưng Đông mở rộng, 11A và KCN Lê Minh Xuân mở rộng, để hợp tác đầu tư với các đối tác.

Lãi ròng của Nam Long được dự báo đi ngang so với năm 2025, đạt 681 tỷ đồng đến từ việc bàn giao các dự án Nam Long CentralLake, Izumi, Southgate và Mizuki. Tuy nhiên, nếu loại trừ 489 tỷ đồng lãi trước thuế từ giao dịch chuyển nhượng 15% cổ phần tại dự án Izumi trong năm 2025 thì lãi ròng năm 2026 của Nam Long dự báo tăng trưởng 51%.