Bất động sản giảm giá sâu vẫn khó bán

Thị trường bất động sản đang xuất hiện một nghịch lý khi giá bán đã điều chỉnh ở một số phân khúc, người bán chấp nhận nhượng bộ để thu hồi vốn nhưng giao dịch vẫn trầm lắng. Theo các chuyên gia, nguyên nhân không đơn thuần nằm ở việc giá đã giảm đủ sâu hay chưa mà còn đến từ chi phí vốn, tâm lý chờ đợi và sự mất cân đối giữa khả năng chi trả của người mua với mặt bằng giá hiện tại.

Giá giảm nhưng chưa chắc đã rẻ

Tại Data Talk – Market Insight với chủ đề “Bất động sản khó bán: Giữ tiếp, cắt lỗ hay chờ cơ hội?” dodo Công ty dữ liệu - tài chính WiGroup và VIF đồng sản xuất, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng diễn biến thị trường hiện nay có sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực, phân khúc và dự án. Có nơi ghi nhận thanh khoản tương đối tốt nhưng cũng có những thị trường có mức độ hấp thụ rất chậm.

Riêng tại khu vực trung tâm TP HCM, nguồn cung suy giảm trong thời gian dài khiến giá bán bị đẩy lên cao. Theo đánh giá của chuyên gia CBRE, trong khoảng 5 năm trở lại đây, giá bất động sản khu vực trung tâm tăng trung bình 15 - 25% mỗi năm, cá biệt có năm tăng hơn 30%.

Mặt bằng giá cao khiến khả năng tiếp cận sản phẩm của người mua ngày càng hạn chế. Nhiều dự án mới tại khu vực trung tâm có giá trung bình khoảng 80 - 90 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án thuộc phân khúc hạng sang có giá trên 150 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, các chính sách hỗ trợ thanh toán hay hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư chưa đủ giải quyết trở ngại về giá bán. Ông Kiệt nhận định tốc độ tăng giá bất động sản hiện nay cao hơn nhiều so với khả năng tăng thu nhập của đại đa số người dân thuộc phân khúc trung bình.

Ở thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn phải tái cơ cấu nguồn vốn, buộc đưa tài sản ra bán với mức giá thấp hơn trước. Tuy nhiên, mức giảm này chưa đồng nghĩa với việc người mua lập tức nhập cuộc.

Theo ông Kiệt, người mua trên thị trường thứ cấp vẫn phải chuẩn bị nguồn tiền lớn hoặc sử dụng vốn vay. Trong bối cảnh lãi suất cao, quyết định mua một tài sản dù đã giảm giá vẫn kéo theo áp lực chi phí vốn đáng kể.

Bên cạnh đó, nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt cũng chưa vội giải ngân. Họ còn cân nhắc liệu giá bất động sản có tiếp tục giảm trong thời gian tới hay không. Tâm lý này khiến một bộ phận người mua lựa chọn gửi tiết kiệm thay vì chuyển tiền sang bất động sản.

Áp lực tài chính tạo ra những mức giá cắt lỗ

Một trong những nguyên nhân khiến giao dịch khó hình thành là sự khác biệt về áp lực tài chính giữa các bên tham gia thị trường.

Ở phía người bán, không phải chủ sở hữu nào cũng sẵn sàng giảm giá. Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, những người có tiềm lực tài chính tốt, không chịu áp lực tiền bạc thường không có lý do phải bán tài sản.

Ông dẫn ví dụ những căn nhà mặt tiền, nhà góc ngã ba, ngã tư có vị trí tốt. Nếu chủ sở hữu không gặp khó khăn về dòng tiền, họ có thể tiếp tục nắm giữ thay vì chấp nhận bán thấp hơn kỳ vọng.

Ngược lại, một số tài sản được đưa ra thị trường trong bối cảnh chủ sở hữu gặp áp lực tài chính và cần xử lý khoản vay. Đây cũng là nhóm có thể tạo ra những mức giá giảm sâu hơn so với mặt bằng trước đó.

Ông Kiên chia sẻ một trường hợp tại khu vực quận 9, một tài sản có giá giao dịch thứ cấp khoảng 8 tỷ đồng được người bán chấp nhận bán với giá 6 tỷ đồng, tương đương mức giảm 20%.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, đây có thể là cơ hội xuất hiện ở một số trường hợp cụ thể, không nhất thiết phản ánh mặt bằng giá chung. Những tài sản có chủ sở hữu không bị áp lực tài chính chưa chắc đã được đưa ra thị trường ở mức giá tương tự.

Ở chiều ngược lại, người mua có tiền cũng chưa chắc có thể tìm được tài sản phù hợp. Ông Kiên cho rằng một số căn hộ có vị trí đẹp trong dự án đang được người mua để ở nắm giữ. Khi chủ sở hữu gặp khó khăn tài chính, họ buộc phải bán nhưng khi thị trường ổn định trở lại, người bán không còn bị áp lực và đã xử lý được cơ cấu vốn, những tài sản này chưa chắc còn được chào bán.

Sự khác biệt về khả năng tài chính và nhu cầu nắm giữ khiến thị trường xuất hiện những giao dịch giảm giá riêng lẻ nhưng chưa đủ tạo ra một mặt bằng giao dịch sôi động.

Lãi suất khiến người mua tiếp tục trì hoãn

Bên cạnh giá bán, chi phí vay vốn là yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền của người mua. Ông Kiệt cho biết từ giữa năm 2026 đến nay, lãi suất tăng cao đã tác động đáng kể đến tâm lý nhà đầu tư. Dù lượng tiền mặt trên thị trường nhìn chung vẫn còn, nhiều người lựa chọn gửi ngân hàng để bảo toàn nguồn vốn và chờ đợi triển vọng rõ ràng hơn.

Với người mua phải sử dụng đòn bẩy, bài toán còn phức tạp hơn. Một tài sản được giảm giá có thể giúp tiết kiệm chi phí đầu vào nhưng khoản vay đi kèm vẫn phải được thanh toán trong bối cảnh lãi suất cao.

Ông Kiên cho rằng việc chờ lãi suất giảm hay mua ngay khi xuất hiện tài sản giảm giá cần được tính toán cụ thể. Chuyên gia đưa ra tình huống nếu nhà đầu tư kỳ vọng lãi suất ngân hàng giảm 2% trong năm sau nhưng hiện tại có thể mua được một tài sản giảm giá 15 - 20%, cần đặt hai yếu tố này lên bàn cân để so sánh. Ông cũng đưa ra lưu ý trong ngắn hạn 3 - 6 tháng, nhà đầu tư không nên đặt kỳ vọng lãi suất sẽ quay về mức như trước đây.

Về dài hạn, nếu lãi suất huy động giảm, chi phí đầu vào của ngân hàng có thể giảm theo, từ đó tạo dư địa để điều chỉnh lãi suất cho vay. Tuy nhiên, theo phân tích của ông Kiên, dòng vốn trước hết sẽ được ưu tiên cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Khi nhu cầu vốn của khu vực này được đáp ứng và nguồn vốn dồi dào hơn, bất động sản mới có thêm dư địa tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp hơn.

Thị trường khó trở lại cuộc chơi chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá

Theo ông Kiệt, thị trường bất động sản đang trải qua quá trình thanh lọc và cách thức đầu tư cũng cần thay đổi. Nhà đầu tư không thể tiếp tục xuống tiền theo tâm lý FOMO, thấy khu vực nào có dự án mới hoặc nghe thông tin về tiềm năng tăng giá là lập tức tham gia.

Thay vào đó, yếu tố quan trọng là giá trị thực và khả năng sử dụng của sản phẩm. Với người mua để ở, bất động sản phải đáp ứng được nhu cầu sinh sống. Với người mua đầu tư, tài sản cần có khả năng khai thác dựa trên nhu cầu ở thực, thay vì chỉ trông chờ vào chênh lệch giá.

Ông Kiệt cũng nhấn mạnh nhà đầu tư cần đánh giá khả năng kết nối hạ tầng thực tế, chất lượng công trình, quản lý vận hành và tiện ích của sản phẩm. Những thông tin về hạ tầng mới nằm trên quy hoạch, chưa rõ thời điểm triển khai không thể được xem là cơ sở chắc chắn để kỳ vọng tài sản tăng giá.

Ở góc độ tài chính, ông Kiên cho rằng bất động sản cần có khả năng khai thác thực tế, tạo ra dòng tiền hoặc nguồn thu nhập. Trong trường hợp xấu nhất, nhà đầu tư cần tính đến việc tài sản có thể sử dụng để ở, xây nhà cho thuê hay khai thác phục vụ nhu cầu của người dân địa phương hay không.