Bất động sản đang ở đâu trong chu kỳ?

Tại chương trình Data Talk | The Catalyst: Bất động sản 2026 - Chỉ báo nào đáng tin nhất? do VietnamBiz và WiGroup thực hiện, các chuyên gia cho rằng thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng vẫn trong pha chuyển tiếp với mức độ phân hóa cao.

Ông Nguyễn Chí Hồng Ngọc, Phó Giám đốc Khối Phân tích và Tư vấn Đầu tư, CTCP Chứng khoán Bảo Việt, cho rằng việc xác định thị trường bất động sản đang ở giai đoạn nào của chu kỳ không có một câu trả lời chung.

Theo ông, nếu đặt câu hỏi này với các nhà đầu tư, câu trả lời có thể rất khác nhau tùy theo phân khúc. Với căn hộ, nhiều ý kiến sẽ nghiêng về kịch bản tích cực, trong khi ở các phân khúc như đất nền hay nhà phố, đánh giá lại kém khả quan hơn.

“Trong giai đoạn từ 2022 đến nay, diễn biến giữa các phân khúc đã có sự phân hóa rất lớn. Vì vậy, để xác định thị trường đang ở đâu trong chu kỳ là điều không đơn giản và cần nhìn theo từng phân khúc cụ thể”, ông Ngọc nhận định.

Ở góc nhìn tổng thể, ông Ngọc cho rằng thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất của 2022 - 2023 và đang dần thoát khỏi vùng đáy để bước vào quá trình phục hồi.

Theo ông, bất động sản là một thị trường mang tính chu kỳ và chịu ảnh hưởng lớn từ diễn biến của nền kinh tế. Trong bối cảnh hiện nay, khi kinh tế được dự báo đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, thị trường bất động sản cũng có cơ sở để phục hồi trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh quá trình này sẽ không diễn ra nhanh như các chu kỳ trước do nền kinh tế hiện có độ mở lớn hơn và chịu nhiều tác động từ các yếu tố bên ngoài. Điều này khiến giai đoạn tích lũy và thoát đáy có thể kéo dài hơn.

Ở góc nhìn chi tiết theo từng phân khúc, ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, cho rằng mức độ phục hồi của thị trường hiện nay là không đồng đều.

Với phân khúc căn hộ, từ năm 2024 đến giữa 2025, giá đã tăng trung bình khoảng 30% so với vùng đáy của giai đoạn 2021 - 2022, tương đương mức tăng trưởng khoảng 7 - 10% mỗi năm. Đà tăng này đi kèm với sự cải thiện rõ rệt về tâm lý thị trường.

Theo ông Kiên, trong giai đoạn này đã xuất hiện những “cơn sóng” cục bộ ở một số dự án, thậm chí có hiện tượng FOMO khi chỉ trong vòng 2 - 3 tuần, mức độ quan tâm và giao dịch tăng mạnh. Điều này cho thấy phân khúc căn hộ đã đi qua giai đoạn phục hồi của năm 2023 và bước vào pha tăng trưởng trong 2024 - 2025.

Trong khi đó, các phân khúc như đất nền và nhà phố phục hồi chậm hơn đáng kể. Giá các sản phẩm này trong giai đoạn 2024 - 2025 chỉ tăng khoảng 5 - 10% so với đáy, chủ yếu giúp nhà đầu tư “về bờ”.

Ông dẫn ví dụ, một lô đất có giá khoảng 5,5 tỷ đồng vào năm 2021, giảm xuống còn khoảng 4,8 - 5 tỷ đồng trong năm 2022, sau đó phục hồi lên khoảng 5,3 - 5,4 tỷ đồng vào năm 2024. Như vậy, mức tăng chỉ khoảng 10% so với đáy và chưa đủ để tạo ra lợi nhuận đáng kể.

Tương tự, với nhà phố, một căn nhà từng được giao dịch khoảng 11,7 tỷ đồng vào năm 2023 thì hiện nay giá vẫn dao động trong khoảng 10 - 12,5 tỷ đồng. Theo ông Kiên, điều này cho thấy phân khúc nhà phố và đất nền vẫn đang trong giai đoạn phục hồi sau khi đóng băng kéo dài 2 - 3 năm.

Riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi. Nguyên nhân đến từ những vấn đề tồn tại trước đó như cam kết lợi nhuận, hiệu quả khai thác cho thuê, cũng như các vướng mắc pháp lý, khiến niềm tin của thị trường chưa thể cải thiện trong ngắn hạn.

Bất động sản vào pha phục hồi nhưng chưa phải chu kỳ tăng trưởng mạnh

Dù đã có những tín hiệu tích cực nhưng các chuyên gia cho rằng thị trường hiện tại vẫn chưa bước vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh và bền vững.

Ông Nguyễn Chí Hồng Ngọc nhận định điểm khác biệt lớn của giai đoạn hiện nay là dư địa chính sách không còn nhiều như giai đoạn 2023 - 2024, khi thị trường nhận được sự hỗ trợ mạnh mẽ sau khủng hoảng trái phiếu. Điều này đồng nghĩa với việc động lực phục hồi trong thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào nội lực của doanh nghiệp và sức cầu thực của thị trường.

Bên cạnh đó, dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện trong năm 2025 nhưng vẫn mang tính cục bộ và tập trung ở một số chủ đầu tư lớn tại các khu vực nhất định. Điều này khiến người mua ở thực vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp với nhu cầu về vị trí và khả năng tài chính.

Về dài hạn, ông Ngọc kỳ vọng nguồn cung sẽ được cải thiện rõ rệt hơn từ năm 2027 trở đi, khi các dự án dần hoàn thiện pháp lý và được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, tình trạng mất cân đối cung - cầu vẫn có thể tiếp diễn, góp phần duy trì mặt bằng giá ở mức cao.

Thị trường bất động sản hiện được chuyên gia đánh giá đã đi qua vùng đáy và đang trong giai đoạn phục hồi, nhưng là một quá trình phục hồi phân hóa, kéo dài và chưa đủ lực để hình thành một chu kỳ tăng trưởng mạnh trên diện rộng.