Trước thềm IPO, 'đại gia đất' Hapro khủng cỡ nào?

Hapro đang sở hữu quỹ đất thuê của Nhà nước khổng lồ, từ trung tâm nội thành Hà Nội cho đến ngoại thành và các tỉnh lẻ... cùng với đó công ty này cũng đang quản lý vận hành nhiều chợ đầu mối, hệ thống siêu thị cũng cấp thực phẩm và tiện ích cho người dân thủ đô.

truoc them ipo dai gia dat hapro khung co nao

Hapro Bốn Mùa và Nhà hàng Thủy Tạ bao trọn hồ Hoàn Kiếm

Nắm hàng loạt khu “đất vàng” nội thành Hà Nội cho đến quỹ đất “khủng” từ ngoại thành cho đến tỉnh lẻ

Tổng công ty Thương mại Hà Nội (Hapro) đang nắm giữ quỹ đất vào loại “khủng” ở TP Hà Nội, trong đó có không ít địa chỉ được liệt vào dạng “đất vàng”. Ngoài nắm giữ trực tiếp, Hapro thực hiện quyền quản lý và sử dụng đất thông qua hệ thống dày đặc các công ty con.

Một trong những điển hình, CTCP Thương mại và Dịch Vụ Tràng Thi (Mã: T12), công ty con thành lập từ những năm 1955 do Hapro nắm giữ 53,33% vốn điều lệ có địa chỉ tại khu trung tâm 12 – 14 Tràng Thi, quận Hoàn Kiếm. Tính đến ngày 31/7, Tràng Thi đang quản lý và sử dụng tới 42 khu đất, tổng diện tích đất 24.561 m2 trên địa bàn TP Hà Nội, trong đó tổng diện tích mặt sàn 25.262 m2, chủ yếu là thuê đất Nhà nước.

Công ty hiện đang đầu tư nhiều dự án lớn như Trung tâm Thương mại dịch vụ Tràng Thi tại 10B Tràng Thi (1.800 m2 đất, 4 tầng tương đương 5.980 m2 sàn) là nơi đặt siêu thị điện máy Nguyễn Kim, tổng mức đầu tư 40 tỷ đồng. Nguyễn Kim cũng đang là cổ đông nắm 20% vốn cổ phần T12.

Chung cư Tràng Thi - Minh Khai 7 tầng diện tích 1.963 m2 sàn, tổng mức đầu tư 17,4 tỷ đồng. Trung tâm thương mại dịch vụ nhà ở tại số 173 Xuân Thủy, Hà Nội (gồm khu nhà 25 tầng 55.561 m2 sàn xây dựng, 21 lô nhà vườn, tổng mức đầu tư 770 tỷ đồng).

Ngoài ra T12 còn đang dự kiến đầu tư các trung tâm thương mại dịch vụ văn phòngcho thuê tại 47 Cát Linh, Hà Nội (diện tích đất 4.900 m2, có khối nhà 11 tầng và 17 tầng, tổng mức đầu tư 600 tỷ đồng).

Trung tâm giới thiệu hàng hóa tại 2-4 Điện Biên Phủ, Hà Nội (7 tầng, 1.400 m2 sàn, tổng mức đầu tư 20 tỷ đồng).

Khu Thương mại và văn phòng tại khu 1B, thị trấn Đông Anh (diện tích đất 1.773 m2, công trình 7-9 tầng; tổng mức đầu t 110 tỷ đồng); Siêu thị Tràng Thi - Ngọc Hồi (diện tích đất 700 m2, 2.500 m2 sàn, tổng mức đầu tư 25 tỷ đồng)…

Một “con cưng” khác của Hapro (nắm 51,6%), CTCP Thực phẩm Hà Nội (Haprofood – Mã: HAF) hiện cũng đang quản lý sử dụng tới 38 khu đất bao gồm từ chuỗi các trung tâm thương mại, siêu thị (11 điểm), chuỗi cửa hàng tiện ích, khách sạn nhà hàng tại những địa điểm đắc địa trên Phố cổ, ngoài ra còn có các địa điểm văn phòng cho thuê, và nhiều khu đất được Nhà nước giao…

Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở tại số 54 ngõ 459 Bạch Mai, tổng diên tích mặt bằng 2.086 m2, tổng diện tích xây dựng gần 7.400 m2. Công ty đang xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, công ty dự kiến tìm đối tác làm chủ đầu tư thực hiện toàn bộ việc triển khai dự án.

Dự án trung tâm thương mại dịch vụ và chung cư cao tầng tại 249 – 253 phố Vọng, phường Đồng Tâm với diện tích tổng mặt bằng 3.255 m2. Dự án số 26 Cao Thắng, Đồng Xuân diện tích hơn 300 m2, tổng diện tích sàn xây dựng gần 1.000 m2 dự kiến thực hiện trong giai đoạn 2017 – 2018.

CTCP Thủy Tạ (Mã: TTJ) cũng đang quản lý 8 khu bất động sản là nơi đặt trụ sở làm việc và phục vụ kinh doanh Nhà hàng…

Nhà hàng Thủy Tạ bên bờ hồ Hoàn Kiếm

Hapro Holdings, một thành viên của Hapro thành lập năm 2007, chuyên đầu tư vào các khu mặt bằng thương mại, dự án BĐS ở Hà Nội và các tỉnh thành khác và cùng với đó là hoạt động quản lý tòa nhà.

Một số dự án điển hình như xi nghiệp kho hàng tỉnh Hưng Yên 34.500 m2, trong đó diện tích xây dựng 3.100 m2; cụm công nghiệp thực phẩm Hapro huyện Gia Lâm diện tích sử dụng 6.800 m2. Quang Hanh (Cẩm Phả, Quảng Ninh) 2 ha, Bắc Giang 6.000 m2, Phủ Lý –Hà Nam 1.922 m2, Hưng Hà – Thái Bình 10.000 m2, Đa Tốn – Gia Lâm 23.730 m2, Sóc Sơn 6.340 m2, Hapro Việt Trì 5,5 ha… Ngoài ra, Hapro Holdings còn đang phát triển một khu biệt thự cao cấp ở Phú Quốc có diện tích 6,5 ha.

TTTM Hapro Bắc Giang (Ảnh: Hapro Hlodings)

CTCP Thương mại – Đầu tư Long Biên hiện đang quản lý chuỗi siêu thị Hapromart diện tích từ 800 đến 2.700 m2 tại hai quận ngoại thành Đông Anh, Long Biên và Gia Lâm.

Một khu đất vàng khác mà Hapro sở hữu hiện đang được phát triển thành tổ hợp thương mại dịch vụ cao cấp tại số 5 Lê Duẩn (Hà Nội), công trình này đang xây dựng dở dang và cũng gặp phải không ít tai tiếng.

Theo thông tin, dự án này được Hapro khởi công từ 2010, xây dựng trên khu đất 1.624m2, diện tích xây dựng công trình là 891 m2, mật độ xây dựng 55%, chiều cao công trình là 33 m (bao gồm 9 tầng cao, 3 tầng hầm, 1 tầng tum…làm TTTM và văn phòng cho thuê.

Tuy nhiên, công trình bỗng dưng “đắp chiếu” nhiều tháng, nguyên nhân chính được lãnh đạo Hapro giải thích là do kinh tế suy thoái dẫn đến khó khăn và việc xin điều chỉnh quy hoạch nâng chiều cao nhưng không được chấp thuận, nếu xây có khả năng sẽ lỗ.

Và không thể thiếu sót dự án 11B Cát Linh 17.720 m2, đây là tòa nhà cao 15 tầng và 2 tầng hầm, 1 tầng mái, gồm có 5 tầng thương mại, 10 tầng văn phòng cho thuê và trụ sở Hapro…

Tòa nhà 11B Cát Linh - Trụ sở Hapro

Nhưng đây mới chỉ là “phần nổi của tảng băng chìm”, bởi mỗi đơn vị trong chuỗi hàng chục công ty con, công ty liên kết của Hapro lại sở hữu cho riêng mình những lợi thế về đất đai riêng.

Phê duyệt phương án IPO, ai sẽ "nuốt" trọn 65% vốn Hapro

Phương án cổ phần hóa Hapro đã được Phó Thủ tướng Vương Định Huệ phê duyệt. Theo đó, sẽ kết hợp bán toàn bộ phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp với phát hành thêm để tăng vốn điều lệ. Vốn điều lệ của Hapro dự kiến sẽ là 2.200 tỷ đồng tương ứng với 220 triệu cổ phần. Đáng chú ý là việc Nhà nước sẽ không còn nắm giữ cổ phần.

Hapro thực hiện thuê đất của Nhà nước và sẽ phải trả tiền thuê đất theo phương án sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất; giải quyết các tồn tại về nhà, đất (nếu có) trước khi chính thức chuyển thành công ty cổ phần.

Nhà nước sẽ bán ưu đãi cho người lao động trong doanh nghiệp 1,07 triệu cổ phần, chiếm 0,49% vốn điều lệ; 75,93 triệu cổ phần bán đấu giá công khai, chiếm 34,51% vốn điều lệ và 143 triệu cổ phần bán cho nhà đầu tư chiến lược, chiếm tới 65% vốn điều lệ. Hay nói cách khác, cổ đông chiến lược sẽ trở thành chủ mới của công ty này.

Phương án cổ phần hóa Hapro

Với giá khởi điểm chào bán cổ phần lần đầu (IPO) Hapro là 12.800 đồng/cp, số tiền cổ đông chiến lược phải bỏ ra tối thiểu 1.830 tỷ đồng.

Số tiền này để mua toàn bộ lợi thế đất đai mà Hapro đang có sẵn, hệ thống siêu thị lớn nội ngoại thành, hệ thống chợ đầu mối, những thương hiệu kinh doanh lâu đời gắn liền với người dân Hà Nội như Thủy Tạ, chợ Bưởi, gốm Chu Đậu… Sẽ không khó hiểu khi IPO Hapro được nhiều nhà đầu tư mong ngóng, nhưng có lẽ hồi hộp nhất là chờ đợi xem nhà đầu tư chiến lược nào đủ lực và tham vọng để “nuốt” trọn 65% vốn của Hapro.

Cũng cần lưu ý, quỹ đất thuê lớn có nghĩa chi phí bỏ ra sẽ không hề nhỏ và những rủi ro trong quản lý và điều chỉnh chính sách… Bài toán đặt ra là chủ mới của Hapro sẽ tận dụng lợi thế như thế nào để có thể khai thác được tiềm năng của công ty này.

Thời điểm hiện tại, Hapro đang có hiệu quả hoạt động kinh doanh khá thấp. Năm 2017, doanh thu mục tiêu của công ty đặt ra 4.488 tỷ đồng trong khi lợi nhuận trước thuế chỉ ước đạt chưa đầy 33 tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh của Hapro theo từng năm

Những năm gần đây, Hapro liên tục đẩy mạnh sắp xếp lại doanh nghiệp, tinh giản bộ máy. Kế hoạch cổ phần hóa dẫu chậm trễ gần 1 năm nhưng cũng đang đi đến những bước cuối cùng.