Tín hiệu từ thị trường bất động sản hé lộ thời điểm phục hồi

Trong báo cáo cập nhật mới đây, Chứng khoán VNDirect đánh giá, rủi ro thanh khoản của các chủ đầu tư địa ốc vẫn ở mức cao nhưng thời điểm khó khăn nhất đã qua.

Cụ thể, rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp bất động sản đã giảm bớt phần nào khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP.

Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn trong các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi điều kiện thị trường.

Nhóm phân tích cho rằng rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng (tăng 3% so với cùng kỳ) trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỷ đồng (tăng 16% so với cùng kỳ) trong năm 2024.

Song song với đó, các doanh nghiệp vẫn đang nỗ lực giảm đòn bẩy tài chính. Theo số liệu tổng hợp của VnDirect, các nhà phát triển bất động sản đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao. Ước tính của VnDirect dựa trên BCTC của 210 doanh nghiệp phát triển bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) giai đoạn 2006 - quý I/2023.

Theo đó, tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước của mẫu nghiên cứu lần lượt giảm 1,3% và 5% so với đầu năm. Điều này là dễ hiểu trước tình trạng gián đoạn của hoạt động xây dựng và bán hàng trong diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản hiện tại cũng có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản trong 2011-2013.

Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Đáng chú ý, các hệ số về khả năng thanh toán và thanh khoản đang được cải thiện nhẹ trong quý 1/2023.

Ở một khía cạnh khác, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại đã giảm 30-40 điểm cơ bản trong tháng 5/2023, dao động từ 6,6% đến 8,2%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

VnDirect cho rằng, lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao khoảng 13-14%. Theo đó, thị trường bất động sản sẽ có thể ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức khoảng 10-11%.

Vốn tín dụng bắt đầu chảy

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến cuối tháng 5/2023 đạt gần 2,7 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 3,4% so với cuối năm 2022 (2,58 triệu tỷ đồng).

Trong đó, tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong 5 tháng đầu năm tăng 14%, cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng. Tuy nhiên, tín dụng cho tiêu dùng bất động sản lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%.

Phía NHNN cho biết, tính tới thời điểm hiện tại, nhà đầu tư bất động sản là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư nên tín dụng còn đang thấp. Do đó, việc tháo gỡ các khó khăn pháp lý, điều chỉnh giá nhà cũng là một trong những giải pháp để có thể thúc đẩy cầu tiêu dùng và đầu tư trong lĩnh vực này.

Liên quan đến gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng, theo Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng, tính đến đầu tháng 7, NHNN đã nhận được ba công văn công bố 15 dự án nhà ở xã hội của các tỉnh Bắc Giang, Trà Vinh và Tây Ninh; trong đó có 5 dự án đã được cấp phép xây dựng. Ngoài ra, có 3 tỉnh Bình Định, Phú Thọ và Bà Rịa - Vũng Tàu đã công bố 9 dự án nhà ở xã hội.

Thống đốc cho biết các địa phương cấp phép xây dựng các dự án nhà ở xã hội đã được các tổ chức tín dụng sẵn sàng cho vay. Đến nay, một số ngân hàng như Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Việt Nam (Argibank) bắt đầu cho vay trong gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Trong đó, BIDV là ngân hàng đầu tiên ký hợp đồng tín dụng tài trợ dự án nhà ở xã hội theo chương trình 120 nghìn tỷ đồng. Cụ thể, BIDV sẽ tài trợ 99 tỷ đồng cho dự án Khu nhà ở xã hội thấp tầng tại lô đất N02 (thuộc Khu nhà ở và dịch vụ thương mại Minh Phương, Tp. Việt Trì, Phú Thọ), bao gồm cấp tín dụng 95 tỷ đồng và cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 4 tỷ đồng.

Khi nào thị trường hồi phục?

Nhóm phân tích VnDirect cho rằng thời điểm khó khăn nhất của thị trường dường như đã ở lại phía sau nhưng những thách thức vẫn còn đó. Các nhà đầu tư bất động sản cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ thủ tục pháp lý và diễn biến thị trường nhà ở xã hội để đánh giá sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung.

Có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-2012. Giai đoạn trước đó thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn trực chờ ở mức cao. VnDirect cho rằng thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 và sẽ phục hồi nhanh hơn giai đoạn trước khi chính sách tiền tệ tiếp tục được nới lỏng hơn.

Về phía chuyên gia, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Viện DXS - FERI) cho biết, thị trường bất động sản quý II/2023 tăng trưởng nhẹ so với quý I nhưng giảm mạnh về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với cùng kỳ năm trước.  Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường chưa phát huy hiệu quả rõ rệt; lãi suất ngân hàng tuy đã giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao, doanh nghiệp và người dân vẫn khó tiếp cận vốn.

Chuyên gia kỳ vọng, từ nay đến cuối năm 2023, lãi suất huy động có xu hướng giảm dần, một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn sẽ đi vào thị trường chứng khoán trước, sau đó sẽ quay lại thị trường bất động sản, dự kiến vào quý cuối năm 2023, quý đầu năm 2024.

Vị này đưa ra hai kịch bản có thể xảy ra đối với thị trường từ nay đến cuối năm. Cụ thể, nếu lãi vay mua nhà giảm nhẹ về quanh mức 11-13%, dự báo giá bán nhà đi ngang, tỷ lệ hấp thụ bất động sản sẽ tăng 20 - 30%. Tuy nhiên, nếu lãi suất vẫn giữ ở mức 14% như hiện nay, thị trường sẽ tiếp tục gặp thách thức và giá bán bất động sản sẽ tiếp đà giảm.

“Thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực. Dù các tín hiệu này còn ít, song cũng khiến tâm lý nhà đầu tư lạc quan hơn, mặc dù nhiều người vẫn đang duy trì trạng thái quan sát, không vội xuống tiền nhưng cũng đã xuất hiện nhu cầu mua "bắt đáy". Thị trường bất động sản sẽ ấm hơn từ cuối quý IV/2023 và có sự chuyển biến tích cực vào nửa đầu năm 2024”, ông Khôi dự báo.