Nghị định 126/2017 giúp ‘chặn’ tình trạng thâu tóm đất vàng qua cổ phần hóa DNNN từ 1/1/2018

Sắp hết thời 'đất vàng' khi cổ phần hóa bị tư nhân 'thâu tóm' với giá bèo?

Lô đất vàng Hào Nam Văn Phú Invest thâu tóm 'bèo bọt' hiện có giá bao nhiêu?

Doanh số bán căn hộ của Vingroup, Tân Hoàng Minh, Sungroup dẫn đầu thị trường

Trong phạm vi buổi báo cáo Thị trường Bất động sản Hà Nội quý IV/2017 của Savills, TS. Lê Nết, luật sư tại Công ty luật LNT & Partners đã điểm danh một số quy định mới có ảnh hưởng lớn đến tình hình kinh doanh và thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay.

Theo Nghị định 126/2017 của Chính phủ, từ ngày 1/1/2018, trước khi cổ phần hóa, nếu doanh nghiệp có ý định biến đổi các khu đất thuê thành dự án BĐS thì phải định giá các khu đất và đưa vào giá trị của doanh nghiệp. (Ảnh: N. Lê)

Trong đó, văn bản pháp quy đầu tiên được TS. Lê Nết nhắc đến là Nghị định 126/2017/NĐ-CP (ban hành ngày 16/11/2017) về chuyển doanh nghiệp nhà nước và Công ty TNHH MTV do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ thành công ty cổ phần (CTCP).

Xuất phát từ câu chuyện cổ phần hóa Hãng Phim truyện Việt Nam, Công ty Kem Tràng Tiền, CTCP Diêm Thống Nhất... Nhiều doanh nghiệp chỉ cần bỏ ra một số tiền không quá lớn để mua cổ phần và trở thành cổ đông chiến lược trong các công ty vừa cổ phần hóa, có quyền sử dụng các khu “đất vàng” mà công ty đang thuê của nhà nước.

“Sau khi trở thành cổ đông chiến lược, doanh nghiệp có thể xin được chấp thuận chủ trương biến các khu đất thuê thành dự án, sau đó họ có thể có các giải pháp sáng tạo để huy động thêm vốn, dùng tiền đó để trả tiền sử dụng đất và có được sổ đỏ của khu đất”, đại diện Công ty luật LNT & Partners phân tích.

Tuy nhiên theo Nghị định 126/2017 nói trên, từ ngày 1/1/2018, trước khi cổ phần hóa, nếu doanh nghiệp có ý định biến đổi các khu đất thuê thành dự án BĐS thì phải định giá các khu đất và đưa vào giá trị của doanh nghiệp. Nhờ vậy, giá trị doanh nghiệp nhà nước sẽ được nâng cao hơn và khả năng đơn vị mua “thâu tóm đất vàng” cũng thấp hơn.

Nếu doanh nghiệp nhà nước không có ý định chuyển đất thuê thành dự án thì chỉ có thể tiếp tục duy trì hình thức thuê đất hàng năm, còn nếu có nhiều đơn vị muốn phát triển dự án thì nhà nước sẽ tiến hành bán đấu giá các khu đất này.

“Câu hỏi đặt ra là: định giá bao nhiêu thì vừa? Bởi việc định giá đất rất mất thời gian và cũng không có quy định nào đảm bảo sau khi trở thành cổ đông chiến lược thì đơn vị chắc chắn được quyền tự do phát triển dự án. Mặc dù hiện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS quy định khi đấu giá đất thì ưu tiên cho người đang thuê đất, nhưng nội dung “ưu tiên” cũng không nói rõ (khi có hai đơn vị cùng ra giá bằng nhau thì ưu tiên cho bên thuê đất, chứ không thể ưu tiên cho đơn vị thuê đất dù họ ra giá thấp hơn được)”, ông Nết nói.

TS. Lê Nết cũng nhắc đến quy định tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có các nội dung về bảo lãnh đối với BĐS hình thành trong tương lai. Theo Thông tư, các ngân hàng phải có đủ điều kiện mới được đứng ra bảo lãnh; tương tự các dự án và chủ đầu tư cũng phải đáp ứng đủ điều kiện thì mới được xếp vào diện được nhận bảo lãnh từ ngân hàng.

“Dự án càng bán được hàng thì doanh nghiệp cũng trả dần tiền cho ngân hàng, vì thế hạn mức bảo lãnh sẽ giảm dần theo thời gian”, ông Nết nhấn mạnh.

Ngoài ra, vị luật sư của Công ty luật LNT & Partners còn nhắc đến Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở... với mức tiền phạt cao nhất lên đến một tỷ đồng; Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, theo đó các ngân hàng được trực tiếp lấy tài sản thế chấp đem đấu giá khi doanh nghiệp vay mà không trả được nợ đúng hạn...