Khoảng hở chất lượng quản lý chung cư

Với hàng trăm cao ốc, khu đô thị mọc lên như nấm sau mưa tại các đô thị lớn, công tác quản lý, vận hành các tòa nhà này như thế nào để góp phần tạo nên môi trường sống văn minh, an toàn là thách thức không hề nhỏ.

Nghiệp vụ quản lý chung cư không đơn giản như nhiều người nghĩ, mà nó đòi hỏi việc hoạt động phức tạp hơn rất nhiều

Ngày 31/5/2017 vừa qua, Công ty TNHH Quản lý tòa nhà VNPT (PMC) đã chính thức chấm dứt dừng hoạt động quản lý tại Tòa nhà Sông Hồng Parkview 165 Thái Hà sau hơn 2 năm thay thế Homecare quản lý tòa nhà này. Đơn vị được lựa chọn thay thế PMC chính là Homecare.

Là đơn vị tham gia khai thác và vận hành khá nhiều tòa nhà như Keangnam Palace, Ecolife Tây Hồ, Ecolife Capitol, Eco Green City, Five Star Kim Giang, Baoviet Builiding, Hưng Bình Tower, The Garden, Vietinbank Tower…, nhưng Sông Hồng Parkview có lẽ là nhức nhối nhất với đơn PMC.

Cụ thể, PMC liên tục bị cư dân Sông Hồng Parkview phản ánh về việc cấm cư dân để xe vào tầng hầm, tính phí chưa chính xác, thu tiền không xuất hóa đơn. Thậm chí, bảo vệ của PMC còn bị cư dân tố đánh khách hàng chảy máu đầu vào giữa tháng 5/2017. Những tranh chấp, lùm xùm này có thể là lý do khiến PMC phải chấm dứt hoạt động quản lý vận hành tại chung cư Sông Hồng Parkview.

Trong khi đó, tại chung cư 310 Minh Khai, mặc dù đơn vị quản lý quảng cáo là nhà quản lý vận hành chuyên nghiệp, nhưng theo phản ánh của cư dân, chất lượng dịch vụ do đơn vị này cung cấp có sự khác biệt rất lớn so với những lời quảng cáo và cam kết. Theo đó, từ khi tiếp nhận quản lý vận hành đến nay, đơn vị quản lý đã để xảy ra mất trộm phụ tùng ô tô gửi ở hầm gửi xe chung nhiều lần…

Tương tự, tại dự án Khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc (quận Hà Đông), là một trong những dự án điểm đầu tiên, làm nên tên tuổi của Tổng công ty Phát triển nhà và đô thị (HUD). Tuy nhiên, từ lúc đi vào vận hành, khu đô thị này liên tục bị cư dân phản ánh về chất lượng công trình xuống cấp nhanh và dịch vụ quản lý tòa nhà kém.

Những bất cập về chất lượng công trình, dịch vụ quản lý tòa nhà và tình trạng cơi nới để cho thuê kinh doanh của đơn vị quản lý từng khiến mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư bùng nổ trong năm 2014, nhưng đến nay, những bất cập này vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.

Hay câu chuyện của dự án Khu tái định cư 5,3 ha Dịch Vọng (Cầu Giấy) do Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý cũng gây bức xúc đối với cư dân ở đây. Theo phản ánh của các cư dân, dù đã nộp khoản 2% phí bảo trì, nhưng về ở cả chục năm nay, hầu như các thiết bị sở hữu chung chưa được đơn vị quản lý tòa nhà bảo dưỡng, sửa chữa. Do không được bảo dưỡng, nên 2 chiếc thang máy của Tòa nhà N02 vốn “ọp ẹp”, đã hỏng hẳn, khiến cư dân đi lại gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, đến vài tháng sau, đơn vị quản lý mới cử người xuống để thay thang máy mới.

Theo bà Vũ Kiều Hạnh, Trưởng bộ phận Quản lý bất động sản Savills Hà Nội, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ khi ngày càng nhiều dự án chung cư, văn phòng đi vào khai thác và vận hành. Tuy nhiên, việc thiếu chuyên nghiệp trong quản lý có thể coi là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa cư dân và đơn vị quản lý như đã diễn ra tại một số dự án thời gian gần đây.

Hiện nay, quản lý tòa nhà chung cư đã được “luật hóa”, tuy nhiên khái niệm về quản lý bất động sản dường như vẫn còn được hiểu một cách chung chung. Chẳng hạn, Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định, để được kinh doanh nghiệp vụ vận hành nhà chung cư, chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện là một pháp nhân hoạt động theo quy định Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã, có đăng ký chức năng quản lý vận hành nhà chung cư hoặc chức năng quản lý bất động sản; các thành viên ban giám đốc và các cán bộ làm việc trong các phòng, bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phải có trình độ chuyên môn tương...

"Nếu chỉ quy định như trên, thì gần như bất kỳ doanh nghiệp nào cũng có thể vận hành, quản lý tòa nhà chung cư, trong khi đây là một hoạt động phức tạp", bà Hạnh nói và cho biết thêm, quản lý chung cư là chuỗi các hoạt động phức tạp đòi hỏi tính chuyên ngành cao, chuyên môn là một phần, một phần nữa cũng phải là việc nhạy bén, thấu hiểu đặc tính của mỗi chung cư từ cao cấp, trung cấp đến thấp cấp.

Theo bà Hạnh, tại các quốc gia phát triển, các đơn vị quản lý đều phải qua đào tạo một cách rất khắt khe về tác phong, nghiệp vụ cho nhân viên. Như vậy, mới đảm bảo vận hành, quản lý nhà chung cư đúng cách, tiết kiệm chi phí.