Số phận chung cư sau 50 năm: Thế giới đang quản lý ra sao?

Chung cư tiền tỷ: Không có chuyện 'trắng tay' sau 50 năm

Sau khi có thông tin giải thích rõ hơn về điều này, nỗi lo của người dân phần nào lắng xuống. Tuy nhiên, làm gì khi chung cư xuống cấp hiện vẫn đang là một bài toán không chỉ với Việt Nam. Cùng điểm lại cách quản lý chung cư ở các nước trên thế giới.

Philippines

Tương tự như nhiều quốc gia khác trên thế giới, các chung cư ở Philippines cần phải được bảo dưỡng và sửa chữa định kỳ.

Philippines là đất nước có điều luật khá rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của những người sở hữu chung cư.

Luật Chung cư 1966 (Condominium Act 1966) quy định rằng người sở hữ căn hộ có nghĩa vụ đóng góp chi phí để sửa chữa định kỳ cho căn hộ mình sở hữu. Ở nước này, luật pháp coi chung cư là một thực thể pháp lý, tương tự như một tập đoàn.

Cụ thể hơn, một khi người dân sở hữu hoàn toàn một căn hộ, họ có tư cách giống như một cổ đông và có quyền tham gia ý kiến quyết định về việc nên xử lý chung cư thế nào khi xuống cấp trầm trọng.

Nếu phải phá hủy, giá trị đất của dự án, cùng những tài sản còn sót lại sau khi phá bỏ được chia đều cho các hộ dân.

Mỗi chung cư ở Phillippines được coi như một “tập đoàn” mà mỗi chủ căn hộ là một cổ đông (Ảnh: Phil Property Expert).

Mỹ

Ở Mỹ, có 2 loại hình chung cư chính, đó là các căn hộ cao cấp có chủ đầu tư (condominium), tương tự như những dự án chung cư ở Việt Nam, và những dư án nhà ở chung cư giành cho tầng lớp có thu nhập thấp (public housing).

Về nhà ở chung cư giành cho người có thu nhập thấp, Mỹ chú trọng vào việc dùng ngân sách quốc gia để cải tạo, nâng cấp nhà ở cho người dân.

Ví như năm 2009, chính quyền Obama đã dùng 4 tỷ đô la để nâng cấp các công trình nhà ở xã hội, giúp cư dân có điều kiện sống tốt hơn (Theo báo The Guardian). Gần đây nhất, chính quyền thành phố New York cũng chi 1 tỷ đô la cho việc sửa chữa mái nhà bị hỏng, dột cho nhà ở xã hội (theo Washington Time).

Ngoài ra, các tổ chức xã hội cũng đóng góp nhiểu trong việc sửa chữa chung cư. Trong lịch sử, nước Mỹ cũng có những thất bại trong quy trình quản lý chung cư xã hội, dẫn đến kết quả cuối cùng là chung cư bị phá bỏ hoàn toàn để giải phóng đất đai, tái phát triển đô thị.

Điển hình là khu nhà ở xã hội Pruitt Igoe tại St Louis, Missouri xây dựng năm 1954 và bị phá hủy năm 1972.

Chung cư Pruitt Igoe bị phá hủy vào năm 1972, hình ảnh được công chiếu rộng rãi trên các phương tiện truyền thông Mỹ thời đó (Ảnh: The Guardian)

Về phía các chung cư có chủ đầu tư, bảo dưỡng và nâng cấp chung cư được coi là trách nhiệm chính của người sở hữu. Có sự phân định rất rõ ràng những bộ phận cần được sửa chữa với các mức độ khác nhau.

Ví như mái nhà phải sửa chữa/thay thế sau 15 đến 18 năm, hệ thống làm mát/làm nóng cũng cần phải được thay thế sau 20 năm. Thang máy có thể dùng tốt 20 năm đầu, sau đó cần bảo dưỡng định kỳ trong 10 năm tiếp theo trước khi bị thay thế hoàn toàn.

Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa được tính riêng và không bao gồm trong giá nhà. Riêng các hệ thống đường ống nước có thể dùng đến 50 năm trước khi bị thay thế. Khi chung cư không thể sử dụng và bắt buộc bị phá hủy, người dân (nếu sở hữu hoàn toàn căn hộ) được hưởng quyền lợi tương tự như trường hợp ở Philippines.

Qua thời gian, các chung cư ở Mỹ dần hiện đại hơn với tuổi thọ tăng đáng kể (Ảnh: Business Vancouver)

Singapore

Singapore là một đất nước đặc biệt với 80% dân số sống trong các chung cư. Những chung cư này chủ yếu nằm dưới sự quản lý của Cục phát triển nhà ở (HDB).

Không trực tiếp xây dựng và phân phối chung cư, tuy nhiên cơ quan này có vai trò giám sát chất lượng để đảm bảo việc giải quyết các nhu cầu cơ bản về nhà ở của người dân. Chính phủ Singapore thực hiện xây dựng quỹ để giành tiền mua nhà.

Việc mua nhà HDB quản lý được thực hiện qua Quỹ quản lý Trung ương. Trong đó, người lao động bắt buộc phải trích ra tổng cộng 36% thu nhập (trong đó 20% tự đóng và 16% do công ty tuyển dụng đóng).

Về việc tu sửa và nâng cấp chung cư, Hội đồng thành phố sẽ đứng ra tiến hành. Những bộ phận được sửa chữa thường là hành lang, sàn nhà, thang máy, bể chứa nước, hạ tầng ánh sáng và không gian mở xung quanh các khu đất.

Riêng đối với những căn hộ cho thuê, HDB trực tiếp đứng ra tiến hành tu sửa định kỳ để đảm bảo chất lượng nhà ở. HDB áp dụng các quy tắc cải tiến vô cùng nghiêm ngặt để đảm bảo không có thiệt hại về cấu trúc.

Ví dụ như chương trình cải tạo tổng thể các chung cư được thực hiện bởi Chính quyền Singapore vào năm 1992, đã được áp dụng tại 128 khu vực trên cả đất nước, giúp ích cho hơn 130.000 hộ gia đình.

Singapore là một trong những quốc gia quản lý chung cư tốt nhất (Ảnh: Singapore Property)

Nhật Bản

Dù là một đất nước giàu mạnh trên thế giới, Nhật Bản cũng đã từng phải đối mặt với thách thức trong việc quản lý chung cư, đặc biệt là trong vấn đề về cải tạo chung cư cũ. Nhật Bản xây dựng riêng một đạo luật nhằm cải tạo khu vực đô thị.

Về các dự án cải tạo, Chính quyền cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, với kinh phí hỗ trợ thông thường là 1/4 hoặc 1/5 tổng chi phí dự án. Ngoài ra, chính phủ nước này cũng có thể tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đấu thầu chung cư cũ thành nhà ở thương mại.

Về phía người dân, họ được hỗ trợ bằng cách không phải nộp thuế thu nhập cho đến khi nhận nhà mới, đồng thời giảm thuế bất động sản 50% trong 5 năm. Trường hợp muốn chuyển đến nơi khác, sẽ được hỗ trợ mua nhà ở giá rẻ.

Đặc biệt, quá trình cải tạo chung cư cũ được căn cứ vào từng nhóm dân cư khác nhau theo độ tuổi, mức thu nhập và hình thức hộ gia đình. Việc cải tạo chung cư được diễn ra một cách tổng thể với quy mô lớn.

Một ví dụ điển hình là thí điểm cải tạo dự án Shinonome Canal Court. Đây vốn là khu vực chung cư cũ rộng 16 ha nằm cách Tokyo 6km về phía tây nam. Năm 2007, dự án kết thúc thành công với chi phí thực hiện hoàn toàn tự trang trải.

Shinonome Canal Court được coi là sự thành công trong cải tạo chung cư ở Nhật Bản.

Nhìn chung, hình thức cải tạo chung cư chủ yếu của các nước trên thế giới là phá bỏ xây lại hoặc tu sửa định kỳ. Mấu chốt thành công của những dự án trùng tu là thực hiện tốt các khâu xã hội hóa và thu hút các doanh nghiệp góp vốn. Ngoài ra, cần có sự hợp tác và thống nhất giữa người dân, chủ đầu tư và cơ quan chính quyền.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/