Doanh nghiệp địa ốc và 1.001 kế 'xoay' vốn

	Tín dụng tăng cao, khó ngăn vốn vào bất động sản
	Người dân tăng mạnh vay vốn cho bất động sản
	Nhật tăng tốc đổ vốn vào bất động sản Việt Nam

Tháng 10/2017, VAMC đã thu giữ cao ốc phức hợp Saigon One Tower để xử lý khoản nợ xấu lên tới 7.000 tỷ đồng. (Ảnh: Maison Real)

Cầm cố cả ô tô

Việc các chủ đầu tư vay ngân hàng để phát triển dự án gần như là chuyện đương nhiên. Tuy nhiên, nếu không biết thu vén, chủ đầu tư có thể gây hệ lụy cho mình và cho cả khách hàng. Đơn cử như trong năm 2017 đã có nhiều doanh nghiệp bị ngân hàng siết nợ dự án cầm cố.

Chẳng hạn như việc BIDV siết nợ hai chủ đầu tư là CTCP Đầu tư Y tế Việt Nam và CTCP Đầu tư Xây dựng và Khai thác Công trình Giao thông 584, với tổng giá trị tạm tính đến cuối tháng 7/2017 là 1.091 tỷ đồng. Để vay vốn ngân hàng, hai chủ đầu tư này đã cầm cố 114 nền nhà liên kế, 2 block chung cư, trong đó chung cư A có 420 căn hộ, chung cư B có 532 căn hộ tại quận Tân Phú.

Maritime Bank cũng thông báo thu giữ tài sản thế chấp là bất động sản tọa lạc tại 1/229 Khu Biệt thự Phú Gia (Phú Mỹ Hưng) lô H21, 22, 27, 28 số 1 Hà Huy Tập, phường Tân Phong, quận 7, TP HCM vì lý do doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký kết. Thời gian thu giữ từ ngày đầu tháng 11/2017.

Tháng 10/2017, Công ty quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) tiến hành thu giữ tài sản để xử lý khoản nợ xấu lên tới 7.000 tỷ đồng. Tài sản bị thu giữ là cao ốc phức hợp Saigon One Tower (tên gọi trước đây là Sài Gòn M&C, số 34 Tôn Đức Thắng, quận 1, TP HCM). Và hàng chục dự án bất động sản khác cũng bị nhiều ngân hàng thông báo siết nợ.

Bên cạnh đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM còn cho biết, hiện TP HCM còn gần 500 dự án đang đắp chiếu. Những dự án này hầu như đã bán sản phẩm nhà cho khách hàng nhưng cũng đã cầm cố ngân hàng. Sau đó, thị trường đi xuống, doanh nghiệp không còn vốn để phát triển dự án bàn giao cho khách hàng nên đành đắp chiếu và đứng trước nguy cơ bị ngân hàng siết nợ.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện nay rất nhiều doanh nghiệp đang cầm cố tài sản để vay vốn ngân hàng thực hiện phát triển dự án bất động sản.

Đơn cử, một doanh nghiệp tại TP HCM dù từng được đối tác Nhật Bản cam kết rót hàng trăm triệu USD để triển khai các dự án ở quận 7, nhưng theo thông báo nợ của ngân hàng thì doanh nghiệp này đang cầm cố ngân hàng cả ô tô của công ty để có vốn.

Công ty cổ phần Thương mại Địa ốc Việt (Vietcomreal) cũng đang có khoản nợ hơn 114 tỷ đồng tại hai ngân hàng là Vietcombank Chi nhánh TP HCM (hơn 106 tỷ đồng), Ngân hàng An Bình (gần 8 tỷ đồng). Tài sản cầm cố là cổ phiếu SMB (Công ty Cổ phần Bia Sài Gòn - Miền Trung) mà doanh nghiệp này đang sở hữu cho Ngân hàng An Bình. Ngày 31/3/2017, Vietcomreal cũng cầm cố quỹ đất dự án 504 Nguyễn Tất Thành, quận 4 (dự án Riva Park) cho Vietcombank Chi nhánh TP HCM.

Một loạt công ty địa ốc khác như Công ty cổ phần Đầu tư Thủ Thiêm đang có khoản nợ ngân hàng hơn 156 tỷ đồng tại Agribank Chi nhánh quận 5, TP HCM. Tài sản thế chấp là hàng trăm lô đất tại các dự án thuộc quận 2, TP HCM, trong đó nhiều nhất là dự án tại khu Thạnh Mỹ Lợi quận 2, những khoản vay này đều thực hiện trong năm 2015 và 2016. Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuần Việt hiện có khoản nợ lên tới hơn 2.244 tỷ đồng tại 3 ngân hàng. Công ty TNHH GOTEC Việt Nam cũng đang có khoản nợ lên tới gần 300 tỷ đồng tại 5 ngân hàng.

Khách hàng khó đánh giá

Theo các chuyên gia ngân hàng, đánh giá năng lực chủ đầu tư dự án là một điều khó. Tuy nhiên, để quyết định việc mua nhà tại các dự án hình thành trong tương lai, khách hàng cần phải kiểm tra từ nhiều bên. Một trong những “mánh” kiểm tra được dân môi giới rỉ tai nhau là khi mua sản phẩm dự án nào, dù đủ tiền vẫn cứ vay ngân hàng một khoản nào đó và thế chấp bằng căn hộ. Khi đó, ngân hàng sẽ thậm định hồ sơ pháp lý giúp khách hàng.

TS. Võ Khắc Hùng, giảng viên Đại học Ngân hàng TP HCM cho rằng, việc ngân hàng vay vốn triển khai dự án là bình thường nhưng đánh giá kỹ về tài sản thế chấp, mục đích vay vốn (dự án bị thế chấp, thế chấp doanh thu và lợi ích hình thành trong tương lai, tài sản cố định,…) và thời gian thế chấp, mục đích sử dụng vốn vay sẽ cho thấy bức tranh về vốn đầu tư và dòng tiền tương lai của dự án.

“Khi doanh nghiệp phải thế chấp cả những tài sản có giá trị không lớn để trả tiền lương nhân viên, tiền thuê mặt bằng… thì rõ ràng tình hình tài chính có vấn đề”, ông Hùng nói và cho biết thêm, nếu chủ đầu tư sử dụng vốn vay ngân hàng với tỷ trọng lớn trong tổng vốn thực hiện của dự án thì có thể dễ dẫn đến nhiều hệ lụy: dự án triển khai chậm làm tiền lãi tăng cao, dòng tiền huy động vốn (từ người mua) không đạt kế hoạch do không bán được hàng, áp lực từ tiền trả lãi và tiền đơn vị nhà thầu…. mà có những biểu hiện bằng thi công cầm chừng, dừng thi công, hay bán hàng ồ ạt theo mọi cách không như kế hoạch ban đầu.