Doanh nghiệp địa ốc ráo riết săn vốn ngoại

Vốn ngoại quan tâm tới thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu tư thập niên 90 của thế kỷ trước, trong đó các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hồng Kông, Singapore là những người tiên phong với các dự án về khách sạn, văn phòng theo hình thức liên doanh với doanh nghiệp trong nước. Tiếp đến là các nhà đầu tư đến từ châu Âu, Mỹ.

Sau đó, cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á 1997, tiếp đến là giai đoạn thị trường địa ốc trong nước đóng băng 2008-2014, nhiều nhà đầu tư nước ngoài thu hẹp hoạt động, thậm chí rút lui khỏi thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2014, khi thị trường bất động sản Việt Nam hồi phục, cùng với đà tăng trưởng mạnh trở lại của nền kinh tế và Việt Nam tham gia ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do, dòng vốn ngoại lại quay trở lại với thị trường địa ốc Việt Nam, trong đó đáng chú ý vẫn là các nhà đầu tư châu Á.

Theo đánh giá của Công ty Jones Lang Lasalle, tiềm năng của một thị trường mới nổi, sự vận động của thị trường, cùng chính sách của Chính phủ Việt Nam đã tạo điều kiện thu hút sự quan tâm trở lại của các quỹ ngoại. Lợi suất đầu tư ở các thị trường đang phát triển như Việt Nam cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng nội địa, đã khuyến khích các quỹ đầu tư chuyển dịch dòng vốn vào đây. Nhờ đó, không ít doanh nghiệp bất động sản đã tận dụng được cơ hội dể huy động hàng trăm triệu USD từ các đối tác nước ngoài.

Nam Long là một trong những nhà đầu tư thu hút vốn ngoại đáng chú ý trong một vài năm trở lại đây khi hợp tác với 2 đối tác Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad để triển khai nhiều dự án lớn như Flora Sakura, Fuji Residence, hay Kikyo Residence…

Tương tự Nam Long, một công ty bất động sản khác đang phát triển dự án tại khu Đông TP.HCM cũng huy động vốn từ một số đối tác Nhật Bản, Hàn Quốc thông qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Từ chối tiết lộ mức lãi suất vay, nhưng doanh nghiệp này xác nhận, mức lãi suất này thấp hơn khá nhiều và ổn định hơn lãi suất ngân hàng trong nước, nên tránh được những rủi ro khi triển khai dự án.

Bên cạnh hình thức phát hành trái phiếu, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng thu hút vốn ngoại thông qua việc niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán tập trung, phát hành thêm cổ phiếu cho đối tác ngoại.

Cụ thể, trong năm 2016, trước khi chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán, Novaland đã huy động được 50 triệu USD từ Quỹ đầu tư VinaCapital và hơn 60 triệu USD từ nhóm nhà đầu tư Thụy Sĩ và Hồng Kông. Ngoài ra, doanh nghiệp này cũng đã phát hành riêng lẻ 52,2 triệu cổ phần chào bán cho các nhà đầu tư tổ chức, hoàn thành mục tiêu huy động 200 triệu USD. Phần lớn nguồn vốn huy động được sau đó đầu tư vào các dự án của Tập đoàn, cơ cấu lại nợ vay nhằm chuẩn bị tốt cho giai đoạn niêm yết lên sàn chứng khoán.

Sau Novaland, một số doanh nghiệp địa cố khác cũng đưa cổ phiếu lên niêm yết trên sàn chứng khoán tập trung như Everland, Vincom Retail và mới đây nhất là Văn Phú - Invest.

Trong đó, chỉ sau 2 ngày chính thức niêm yết, khối ngoại đã mua vào tới 8,8 triệu cổ phiếu VPI của Văn Phú - Invest, tương ứng với 284,7 tỷ đồng.

Mục tiêu lên sàn, theo Văn Phú - Invest, là nhằm tăng khả năng huy động nguồn lực tài chính để đáp ứng nhu cầu phát triển trong giai đoạn tới. Ưu thế mà đại gia này show hàng với các nhà đầu tư, trong đó có các quỹ ngoại là quỹ đất lớn, hiểu biết về thị trường và các thủ tục pháp lý.

Trước đó, theo nguồn tin mà phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tìm hiểu được, đã có một quỹ ngoại khủng dập dòm vào Văn Phú - Invest, nhưng sau đó, do quá trình thương thảo gặp khó khăn, nên đã dừng lại.

Theo đánh giá của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam, có 3 vấn đề khó khăn đối với các doanh nghiệp bất động sản là vốn, pháp lý và sản phẩm. Trong đó, với việc dòng vốn từ ngân hàng ngày một thắt chặt, lãi suất cao, việc các công ty địa ốc trong nước hướng tới vay vốn rẻ từ đối tác ngoại sẽ ngày càng phổ biến.

Ông Khương cho biết, các quỹ có nhiều hình thức đầu tư như đầu tư gián tiếp, thông qua việc đầu tư tài chính thuần túy (mua cổ phần), hoặc cho vay và đầu tư trực tiếp vào dự án và giám sát phát triển dự án. Chính vì thế, nhiều công ty Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận vốn rẻ này.

Quan hệ tín dụng này có lợi cho cả 2 bên. Với quỹ đầu tư ngoại, việc cho vay tại Việt Nam đạt hiệu quả khá cao (với mức lãi suất 5-6%/năm) do mức lãi suất ở nước ngoài rất thấp, chỉ khoảng 2%/năm. Trong khi đó, với doanh nghiệp địa ốc Việt Nam, lãi vay của ngân hàng hiện phổ biến ở mức 8-10%/năm, việc tiếp cận nguồn vốn có lãi suất 5-6%/năm lợi hơn rất nhiều và ổn định hơn.

Tuy nhiên, ông Khương cho rằng, không phải doanh nghiệp địa ốc nào cũng có thể huy động được nguồn vốn giá rẻ từ các quỹ ngoại, bởi các quỹ này đều có các chuẩn mực để đánh giá đối tác, vì thế việc sàng lọc dự án khá chặt chẽ, thậm chí kéo dài. Các tiêu chí mà các quỹ này căn cứ để cho vay là có sổ đỏ, quỹ đất sạch, có quy hoạch 1/500, sẵn sàng xây dựng, thanh khoản cao, phân khúc chiếm thị phần lớn hoặc biên lợi nhuận từ dòng sản phẩm phải hấp dẫn...