Chuyện phân lô: Khó hanh thông khi giải phóng mặt bằng!
 |
Sau 3 năm khởi công, dự án Becamex Bình Phước chưa thể giải phóng xong mặt bằng |
|
Giải phóng mặt bằng sân bay Long Thành: Yêu cầu giải trình chi phí 'khủng' |
Khổ thơ này như sau: “Lúc động thổ lòng anh cứ nghĩ/Khó hanh thông khi giải phóng mặt bằng/Em vẫn nói đầu tư còn lưng vốn/Làm sao giải ngân để tổ ấm huy hoàng?”.
Đối với các dự án “phân lô tự phát”, thì mua đất theo kiểu “tiền trao cháo múc”, nhưng với các dự án “phân lô tự giác”, nghĩa là có quyết định giao đất, có nguyên một bộ hồ sơ về quy hoạch, thiết kế, kiến trúc… tất cả đều được phê duyệt, thì việc giải phóng mặt bằng để có đất sạch triển khai dự án, là một kỳ công. Những nhân viên công ty được cử đi vận động, thương lượng chẳng khác nào những cán bộ “dân vận”!
“Con Tư về đem giấy tờ xuống đây, qua ký cho!”
Với lịch sử hình thành và phát triển, vùng đất phương Nam này đất đai chủ yếu là do khai phá mà nên. Cứ đời này sang đời khác chuyển giao cho nhau canh tác sinh sống. Theo cách đó, hình thành những khu vực đất gia tộc. Chính vì vậy, khi đi vận động, nhân viên chỉ cần thuyết phục được người lớn nhất trong dòng tộc, là có thể “chiếm” trọn một diện tích đất khá lớn. Có rất nhiều chủ dự án trước khi có quyết định giao đất đã âm thầm khảo sát, nghiên cứu cách tiếp cận mỗi gia đình, thậm chí có nhân viên hiểu rõ gia cảnh, tính cách của người chủ gia đình, mới mong thành công khi giải tỏa đền bù.
 |
|
Ông Lâm Văn Chúc, Giám đốc công ty bất động sản Phúc Đức chỉ tay trao đổi với PV Thanh Niên về quy hoạch các dự án thuộc P.Thạnh Mỹ Lợi, Q.2, TP.HCM. Diệp Đức Minh |
Một buổi chiều, sau khi xong việc, tôi nhận được cú điện thoại của một lão nông ở xã An Phú Tây, H.Bình Chánh. Ông nói “có bận gì không về đây giúp qua cái này với”. Tôi xách xe chạy về, hơn nửa tiếng sau có mặt ở ngôi nhà nhỏ. Ông Hai ngồi chính giữa chiếu rượu, 3 người mặc sơ mi đóng thùng, trong đó có một nữ ngồi quanh. Ông Hai khề khà nói với tôi: “Đó, qua nhờ bây coi giùm vụ này. Mấy ông bà này định trả giá 200 triệu một công. Bây làm báo, rành giá đất nên cho qua một lời khuyên”.
Tôi bối rối không biết trả lời sao, là bởi hôm trước ông Hai đã từng gửi đơn khiếu nại là công ty này “ép” để lấy đất với giá rẻ mạt, và tôi cũng đã có đưa vài dòng về trường hợp của ông trong bài báo. Bèn trả lời nước đôi: “Tùy ý ông Hai thôi, nhưng theo con là nên tham khảo thêm con cái trong nhà. Với điều kiện là công ty phải dành cho gia đình 2 hoặc 3 lô đất tái định cư để làm nhà ở sau này”.
Ông Hai gật gù, vậy rồi tiếp tục uống rượu, và các nhân viên cũng tranh thủ hỏi han về người này, người nọ trong xóm.
Ba ngày sau, ông Hai lại gọi tôi. Đến nơi, tôi thấy chỉ có một mình nhân viên nữ hôm trước. Ông Hai nói, bây giờ công ty chịu trả 250 triệu một công, gia đình đã đồng ý. “Bây coi giá đó được không?”. Tôi cười nói, ông Hai đồng ý rồi còn hỏi gì nữa. Vậy là ông nâng ly trà, nhấp một ngụm rồi quay sang nói với nữ nhân viên: “Con Tư về đem giấy tờ xuống đây, qua ký cho!”.
7 công đất của ông Hai, lúc này nhận đền bù trên 1,7 tỉ đồng. Mua lại 3 lô đất tái định cư ở ngay dự án, mỗi lô 350 triệu đồng. Còn lại hơn 500 triệu, ông nói: “để bả và sắp nhỏ làm vốn buôn bán”!
 |
|
Vừa mới sửa đổi luật Đất đai năm 2004, sau 4 năm lại tiếp tục lấy ý kiến sửa đổi luật Đất đai. Trong ảnh: Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Phạm Khôi nguyên (trái) và Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM Trần Thế Ngọc. Diệp Đức Minh |
Gay cấn chuyện “thuê chính quyền giải tỏa”!
Câu chuyện của ông Hai kể trên là điển hình cho sự hanh thông khi thuyết phục người dân, dù cũng phải trải qua 3 tháng vận động. Nhưng có nhiều dự án phải cù cưa năm này sang năm khác, nhất là khi luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ tháng 7.2004 và Nghị định 181 được ban hành vào tháng 10 cùng năm, đã quy định “phải thỏa thuận với người dân theo giá thị trường”. Thậm chí, do lo ngại khó khăn khi giải tỏa, có trường hợp ngay khi vừa có quyết định giao đất dự án, chủ đầu tư đã vội vàng liên hệ với chính quyền để “thuê” giải tỏa. Đó là trường hợp một dự án ở P.Phú Hữu (Q.9): ngày 20.1 có quyết định tạm giao đất, thì ngày 3.3 cùng năm, chủ đầu tư ký hợp đồng thuê ban bồi thường giải tỏa của quận giải tỏa toàn bộ dự án hơn 80 ha đất ruộng với giá 635 triệu đồng!
Là một đơn vị sự nghiệp thuộc chính quyền quận nhưng Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng đã ký hợp đồng nhận tiền của chủ đầu tư để giải tỏa lấy đất, do vậy tình trạng lạm dụng quyền lực của nhà nước theo kiểu “vừa đá bóng, vừa thổi còi” đã xảy ra, gây nên bức xúc cho người dân. Vậy là sinh ra khiếu kiện, sinh ra đủ thứ hệ lụy mà chính quyền TP phải vào cuộc giải quyết mãi mấy năm trời mới xong!
Tôi còn nhớ, trong một hội nghị triển khai Nghị định 181, một doanh nghiệp đã đăng đàn nói suốt 20 phút về sự gay cấn xảy ra ở dự án của mình. “Dự án chúng tôi được giao là 15 ha, đã giải tỏa xong 95% cách đây 3 năm, nhưng 5% số hộ dân còn lại nhất quyết không đi. Vậy phải thỏa thuận ra sao?”, doanh nghiệp này kết thúc bài phát biểu này bằng một câu hỏi, chẳng ai trả lời nổi!
Dù không trả lời nổi, nhưng ai cũng hiểu để thành công, ngoại trừ một điều là phải vận động thật giỏi, là phải trả tiền vừa phải, đừng quá ép dân. Và quan trong là phải giữ được cái chữ tình, làm sao để người dân cùng thông cảm cho cái sự làm dự án của mình. Có điều, các doanh nghiệp hầu hết ai cũng ngại nhất và lo sợ nhất về tiến độ dự án, đó là khi thị trường chộn rộn, có không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ đã đi mua đất nông nghiệp trước họ, trả với giá cao ngất ngưỡng, để rồi cứ “ì” ra, thỏa thuận với giá thế nào cũng không chịu, triền miên năm này qua năm khác. Lực lượng này chính là bài toán khó giải nhất, là nỗi ám ảnh “ăn không ngon, ngủ không yên” đối với các doanh nghiệp bất động sản!
Nhưng hầu hết những bài viết trên Thanh Niên thời đó vẫn cứ “bám” lấy cái ý rất “đắt” trong Nghị định 181 là phải thỏa thuận đền bù. Cái khung pháp lý này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân. Vì trước đó, có rất nhiều dự án chủ đầu tư cấu kết với doanh nghiệp để gây áp lực, thậm chí cưỡng chế một cách thô bạo theo kiểu đuổi dân đi để làm dự án dưới danh nghĩa là “phát triển đô thị”, là biến khu vực dự án thành nơi “khang trang sạch đẹp”. Kỳ thực, là chuyện lợi nhuận, là chuyện kinh doanh và tất nhiên chẳng có quan chức chính quyền nào lại đi làm không công, khi hơn ai hết họ biết rõ rằng với giá giải tỏa, với lãi suất vốn vay, trừ đi một diện tích làm hạ tầng và các chi phí khác có thể áng chừng, với giá bán đất nền của dự án, doanh nghiệp sẽ bỏ túi bao nhiêu!
 |
|
Quang cảnh hội nghị lấy ý kiến sửa đổi luật Đất đai tháng 5.2008. Diệp Đức Minh |
Đây chính là những điểm vừa mâu thuẫn, vừa thuận lợi của doanh nghiệp làm dự án đối với phía chính quyền sở tại, còn đối với người dân thì thật sự họ luôn bị thiệt thòi khi bị “bứng” ra khỏi đất đai của mình.
|
Thực tế việc triển khai giải tỏa đền bù hiện nay tại TP.HCM đối với các dự án kinh doanh nhà ở đang có nhiếu vấn đề bất cập. Trong khi luật Đất đai sửa đổi quy định là phải thỏa thuận đền bù nhưng vấn đề áp đặt giá vẫn cứ tồn tại, chưa kể nhiều khu vực, mỗi chủ đầu tư dự án đền bù theo mỗi giá khác nhau như trường hợp tại dự án Bắc Rạch Chiếc (Q.9), nhiều chủ đầu tư các dự án thứ cấp đưa ra mỗi loại giá thỏa thuận đền bù khác nhau khiến cho tình trạng khiếu kiện xảy ra và kéo dài suốt năm này sang năm khác. Mặt khác, có nhiều dự án trong cùng một khu vực, cũng là kinh doanh nhà ở nhưng có dự án thì có phương án giá đền bù được phê duyệt, có dự án thì để cho chủ đầu tư tự thỏa thuận. Rốt cuộc, nhiều chủ đầu tư lại mượn tay chính quyền để sử dụng các biện pháp hành chính, gây bức xúc nhiều cho người dân. Chưa kể, nhiều dự án trong “buổi giao thời” của luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay, vẫn không chịu áp dụng các điều khoản tiến bộ, công bằng với người dân trong vùng giải tỏa, vi phạm quyền sở hữu hợp pháp đất đai của người dân mà pháp luật đã quy định như các trường hợp thực hiện dự án trong loạt bài này đã nêu. (Trích trong loạt bài điều tra Bát nháo chuyện đền bù giải tỏa của Nhóm PV điều tra kinh tế đăng trên Thanh Niên tháng 8.2004) |
Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.
Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.
Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.
Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/
